海南楼市忧思录

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如同元宵节的烟花，从瞬时灿烂炫目到无边落寞沉寂，海南楼市，上演了一场从集体性狂舞到争相大逃亡的“变脸”大戏。

元宵节后，三亚湾畔显得甚是落寞。一度火爆异常的楼盘销售中心一片冷清，一些店面甚至还关着门。

突然变化的不仅仅是市场温度，还包括官方对楼市的态度。2月25日，海口市委书记陈辞在政府招待会上向媒体公开表示，国际旅游岛建设起码要有十年时间，海南的楼市已有泡沫倾向。同日，正在北京开会的海南省国土环境资源厅副厅长王亚侨也向媒体表态称，海南部分地区房价偏高，不能否认部分房子有泡沫。

从沸腾到凝固

而在此之前，海南省委书记卫留成多次公开表示，海南不会出现1993年的房地产泡沫；海南省省长罗保铭也表示，海南房地产不存在泡沫，海南的房价上涨是由正常的市场需求拉动的；海南省国土环境资源厅厅长严之尧也称，海南不会再出现房地产泡沫；三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海甚至认为，三亚房价很合理，甚至是被低估的。

似乎是作为“不存在泡沫”的印证，2010年1月，海南省国家税务局车辆购置税征收管理分局缴税大厅人头攒动，据海南当地媒体报道，排队人群中，多数是涌入海南购房的外地人，为了看房方便，飞机落地后便去买车，进而直接挤爆缴税大厅。

外地炒房团给海口和三亚的楼盘销售员带来震撼。

“在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团，他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑，快跑，进来就问，还有房子吗？还有房子吗？就是只要有房，他们马上就会买。”在亚龙湾的一位福星中介公司员工回忆道。

炒房团们不得不快跑。“海南国际旅游岛批复之后，三亚的开发商开始捂盘，连捂了一个星期，”林海温泉花园售楼部小姐兰攀攀介绍，“每天放出的房源非常少，每天两套、三套、五套的放，然后他们每天是提一个价格，捂一次，涨2000元。”

2009年12月，三亚商品房签约均价为15857.44元/平方米，环比上涨23.46%；创下单月三亚商品房销售均价历史新高。到了2010年1月，三亚商品房签约均价再次被刷新，超过了22000元/平方米，一个月里上涨达到了40%多。

与三亚同样，自2010年1月以来，海口房价以日增1000元的速度迅速上涨。

海南的二级城市琼海也不逊色。北京对外经贸大学一位教师经海关朋友介绍，趁1月9日这个周末在琼海买了一套每平方米5000元总价41万元的13楼套房；1月13日13楼房价涨到6000元，随即售完；1月25日隔壁新开的一栋楼均价6800元每平方米，10楼以上7000元以上。

海南的房价已经不是跳高，而是撑杆跳。金钱第一次与时间有了如此清晰的关系。

房价迅速拉动地价。数据显示，海口的平均地价在不到5年时间里涨了约20倍；而三亚最近6年间地价涨幅更是高达50倍。日前，海南还向国土资源部打报告要求增加土地供应指标。

然而似乎在一夜之间，海南楼市急速降温。据统计，今年春节黄金周7天时间里，海口商品房总签约仅17套，与1月份动辄每天销售数百套的情况相比，反差巨大。另据海南搜房网的统计数字，进入2月中旬以来，三亚市楼盘销售量急跌。2月中旬，三亚商品房总签约411套，与1月同期的总签约数相比，下滑幅度达74.7%。

春节期间，2010年海南国际旅游地产文化节在三亚举行，展会汇集了海口、三亚、琼海、文昌、保亭等地的房地产项目。六天的展会只卖出206套房子。

政商双簧戏？

在海南地价、房价飙升之际，海口温州商会前会长张益文颇有深意地说，原因不在“国际旅游岛”这个概念，而在于概念之后的捂盘惜售、围地惜建。

捂盘惜售、囤地惜建的成败取决于政府的决心。施政低手带来的是政策双刃剑，施政高手则利用政策达到双面意图。

2010年1、2月份，海南地方政府―方面释放要适当遏制爆炒地产的相关政策和讲话，另一方面却又为炒作提供了各种方便。

海南省委书记卫留成1月15日宣布，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，为防止海南房地产开发一哄而上出现新的泡沫，海南暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。

王亚侨还就此向国土资源部汇报称，海南及时发现苗头性问题，两个暂停，体现了政府在面临新的发展机遇时更加理智、更加冷静。

但市场反应却相反。消息一出，如火烹油，以往一直温和上涨的海南楼市直线飙涨，不少楼盘房价直接跳涨，有的干脆封盘不卖。

疯狂的楼市，引发了大陆媒体对海南泡沫的大肆报道。

1月26日，海南省委书记卫留成表示，海南因为其资源的稀缺性，土地和房地产将越来越珍贵，在未来30年房地产都将是海南发展的支柱产业之一。

之后，当三亚市已是全国房价标杆性高地时，李洪海适时对外称，三亚的房价肯定还要涨；三亚不会重现泡沫。

这直接给了房地产业一颗定心丸。

一位长期从事房产销售的房产公司主管透露，他每天上网了解和收集媒体对房市的报道以及官员的重要讲话，然后再向售楼员传达，以便让他们跟客户更好地解说。他说，即使是负面的楼市报道，只要善于利用，对褛盘销售来说也是有帮助的。

政府卡着脖子供地，也使得地产商急红了眼。

一个大公司看到一个好项目，准备了几十个亿来买地，但因“暂停令”，不得不付给介绍人2000万元人民币的佣金。

还有一位地产商透露，他在参加一个侨资企业协会常务理事会时，一个和美国基金公司合作的老板请他帮忙找到一个可以投资的项目。这个老板向他诉苦美国基金公司准备了100多亿元，都坐私人飞机来了两趟海南，但就找不到地。于是该地产商马上问身边有着几平方公里地的老总朋友能否拿出一部分地来合作开发。结果老总朋友反求他找地。

拿地的焦虑累积，在悄悄实现着地方政府所希望的土地价格最大化。严之尧近期一度坦言，地价还没有体现出海南土地的价值。

此前由于海南缺财力，土地一级开发多数由开发商承包，不但开发散乱，利润也多数落入开发商囊中。而目前海南省正在学习外地土地储备的先进经验。国土资源部一位官员透露，为解决部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统一开发与旅游岛开发建设有关的大片区域。

海南政府对土地垄断打包上市，将加速土地供给与需求双方的力量失衡。业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。

按照计划，《国际旅游岛规划纲要》于3月份报送国务院审批。卫留成表示，海南的商业性开发土地出让将会在届时“解禁”。

一位内部人士透露，可能是怕楼市太热影响到国务院决策，矛盾的三亚市政府才决定对前往三亚购房的外地人，规定一个身份证只能购买五套房。但舆论旋即称之为“史上最雷”调控政策，与其说是抑制投机不如说是鼓励投资。

政府在“捂地”，开发商在“捂盘”，炒房者不惜重金买房、转手，大家乐此不疲地玩着“击鼓传花”的游戏。

海南楼市的日前疯狂和上世纪90年代初地产泡沫的一个关键差别，是大多数人买房一次性付款。

“因为自己掏钱，你不卖我，没有这种道理。”华远集团总裁任志强对本刊记者表示，没用银行的钱，那么再涨10倍、20倍也没关系，反正没花国家钱，跟老百姓生活没关系。

或许是出于楼价的飙涨对金融系统危害不大的判断，为了把“击鼓传花”的游戏玩得更长一些，助成了海南地方政府对房地产的微妙心态。

撕裂的黄金海岸

海南政府与开发商围绕海南岛595公里海岸线举行的饕餮盛宴，没来得及给海岸动植物和沿线村民留下席位。

陵水县港坡村村民老李头第一次成为了香水湾海滩的“局外人”。

在1970年代的围海造田、1980年代钛矿的无序开采与过度捕捞和1990年代风靡全岛的挖塘养虾中，老李头曾是参与者之一。

如今，政府征用集体所有的滩涂用于海南富力房地产开发有限公司建设富力游艇码头，“海滩、水田、征走了3000亩，可每人就发了500元的补助，没了海滩就不能打鱼养虾，生计成了大问题。”老李头说。

港坡村，座落在陵水县香水湾边上，一个人口7000多的村庄，人均年纯收入不到4000元。而原来的村民捕鱼区，现在的陵水县香水湾旅游度假区B区南段富力湾，焦点海南房地产网显示：住宅起价11000元/平方米，别墅起价21000元/平方米。

老李头说，征地企业给予村民补偿金是4.6亿元，本来每人可得到4万元左右的补偿金。为了得到应有的补偿款，港坡村与当地政府数次冲突，成为县里有名的治理难点村。

村民小杨等72人不愿跟着父辈过着失地失业跟政府闹的生活，就和海南香水湾度假酒店等签订了就业协议，当起了球童、保安、保洁员、服务员。

海南香水湾度假酒店只是香水湾旅游开发项目的一个，此外还有12个五星级酒店。2个高尔夫球场和1个休闲会馆，总投资100亿元。

香水湾被称为亚龙湾第二。在香水湾南边的亚龙湾，要建设19座高星级酒店。

亚龙溪是亚龙湾的源头。在亚龙溪出海口，整片的木麻黄防风林现在已让位于五星级的亚龙湾瑞吉酒店和一个游艇港池和码头，还有后面的别墅。亚龙湾开发公司称，别墅建成后至少要卖10万元/平方米。三亚的一线海景公寓，最高报价现已达每平方米10万～12万元。

离亚龙湾不远处是大东海旅游区。大东海边上嘉宾国际酒店被称为中国唯一拥有私家沙滩的山顶酒店。这些地方本是山上灌木丛生长之地、国防用地；如今换成了钢筋水泥，没有植物稳固水土，每次下大雨或者刮台风，过大的雨量就会从山上象洪水一样倾泄下来，淹没榆亚大道，冲刷大东海的沙滩。

在博鳌，有些楼盘甚至越过山头，建在了海滩上。海南郡原房产公司6栋16和18层楼盘号称离海只有50米。而海洋法规定，海岸线200米内不能建造建筑物。

一位叫夏亚的开发商在博客上伤感的说；大砍伐、大推平、大混凝土建筑――由东海岸、南海岸，现在已逐渐向西海岸延伸，北边海岸早已经以海口为中心，不该砍的全砍了，海边没有木麻黄，没有雨林，早已被全面硬化了。东海岸已经在向山里延伸――保亭的七仙岭，900年的荔枝林，数万年的热带雨林，其他各类树木、灌木、乔木，正在被开发商砍掉、活埋、摧毁。

在这片中国最迷人的595公里黄金海岸线上，华润、中信、绿地、富力等地产巨鳄动辄投资数十亿、上百亿元的旅游地产项目早已星罗棋布。暴富神话的喧嚣，吸引了国际知名游艇公司，世界最豪华、最昂贵的游艇跟着纷至沓来。于是，沸腾的1月，三亚鸿洲游艇码头，一边停放着崭新豪华的游艇，另一边则是无处停泊的驳旧渔船。

渔船与游艇，水泥和水洪正划分着这个3.4万平方公里的岛屿人群。

据国家统计局调查数据，2009年前三季度，海南居民人均可支配收入11621.55元，居民人均工资收入7817.91元。而在1月中旬，三亚商品房均价达到每平方米20582.96元，海景房的售价基本在每平方米5万元以上，海南当地人_年的收入只够买当地半平方米的房子。

90%的外来投资性购房，给原住民带来的是什么。目前，海南省政府已经要求海南的各个单位进行房产的摸底，调查本地居民有多少是无房人员。

海南的城市地理一边面海，一边处在死火山口的边缘。这个“国际旅游岛”概念正迅速将海南岛撕裂成“一半是海水、一半是火焰”。

热情的“被套”

每个疯狂的背后都隐藏着焦虑。来自全国各地的投资客不顾一切奔向海南，这是将各地累积的焦虑到海南集中释放。

焦虑来自于社会与经济的畸形所带来的不安。

楼市传媒董事长蔡鸿岩表示，2009年，中国房地产市场经历了2007年底到2008年的下滑之后，出现了一个报复性反弹。疯涨之下，政府不得不出面重拳打压房价。二套房首付必须四成，并上调金融机构人民币存款准备金率等系列政策信息释放后，房地产市场的热钱出现一种挤出效应，很多投资客在年底基本上把前期获利的房产投资抽了出来。

结果，杭州出现退房潮、深圳一周降价3000元、广深一手楼成交量锐减。

而恰恰这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜之间这些热钱就转到海南。

在时间上耦合的是，新年1月中国股市进入一个连阴阶段，大量资金撤出市场。

人为造成的房源紧张，吸引千亿元资金加速度进入海南。海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟估算，春节前至少有超过4700亿元的资金通过银行系统内外流动到海南大肆圈地，涌入资金超过1992年10倍。有人甚至称更多。

温州炒房团和北京炒房团南北两大阵营的加入，将海南抛向空中。

在业内，北京知名投资人张羽冲被称为房地产市场“融资操盘手”，动辄可调动几千万元的资金，“粉丝团”遍布全国。他背后的投资力量一种人是将钱交给他，每年给10%以上的利息回报；另一种是跟他投资房地产，他从开发商或购房人处有提点。正是通过在民间汇集大量资金，跟开发商谈判，低价入市，然后运用一些操盘技巧将其高价抛出，张羽冲等人将房市变性成为“中国没有涨停板的股市”。

除了张羽冲这样的民间游资外，全国房地产经理人联盟评论员李永岳分析，很多炒房资金还挪用了正常的企业经营流动资金，甚至一部分人还向银行贷了款。

只要是炒房，就要寻找机会转手，到最后就是谁接手或被套住。炒房的心态是谁都不想做最后的接盘手，但谁也不知道自己原来已经沦为最后的接盘手。

目前，高位的海南房价令人开始不敢贸然接手，短期炒房正变成长期持有，进而演变成独特的炒房“三角债”现象。

远离旅游岛初衷

基于国内正处于“扩内需”的结构调整重要时期，海南国际旅游岛建设发展也饱含着中央政府对经济结构调整的“试验田”意味。

目前海南经济模式畸形扭曲。2009年海南房地产开发投资完成287.9亿元，占全省固定资产投资的比重超过三分之一；全省建筑业和房地产业税收收入总额占全省税收收入总额的48.2%；全省100多亿元基金收入中，绝大部分来源于土地出让金的收入。与此同时，海南省制造业投资下滑33.9%，50家重点工业企业实现利润同比下滑36.9%，利用外资仅8.5亿美元，同比下降33%。

但由于规划细则未出台，国际旅游岛的开发建设缺乏总体制度和清晰的战略思路。疯狂之下的海南，正在加速产业畸形和远离国际旅游岛这个目标，演变成了中国畸形经济结构放大了的一个窗口。在海南，GDP成了“搞地皮”的拼音缩写。海南的房地产业是最后一只小船，全中国的有钱人都要往上挤，结果可想而知。

目前，炒房热还蔓延到了星级酒店春节的客房租金。来自中国旅行热线旅游预订网站的数据显示，大年初二至初五三亚亚龙湾地区的国际五星酒店一间房一晚的价格，全部突破一万元。

海南一旅行社的相关负责人表示，相比往年春节假期4000～5000元的价位，今年春节三亚酒店的房价足足飙升了1倍以上，比上海、北京、广州等一线城市至少还要高出5倍以上，也超过了世界最昂贵的迪拜帆船七星级酒店――其豪华标准间价格也不过900美元/晚。

一直关注海南旅游市场的重庆飞扬旅行社总经理邹庆认为，三亚酒店高房价背后，起码有4成是“炒房客”的因素。“炒房客”一般是提前3个月或半年就到海南用较低价格把最紧俏的时段包下了，比如四星级的800元一晚，在手中控制到春节前，然后以2000元或更高的价格卖给订房网站、三亚的地接社。订房网站或地接社又把房源加价分销给一些做专线的旅行社，接着这些客房再转给组团社或者游客。

高客房价吓退了一批游客。邹庆透露，有一个15人的家庭包团，原来想初一去三亚，住亚龙湾五星级酒店，现在改走香港了。

据悉，今年不少原来参团游海南的市民把报名的方向转向到厦门、广西北海等其他沿海地方，还有不少人干脆直接选择出境游，特别是岛国游。

蔡鸿岩表示：“房价升高了，住的成本升高了，那意味着所有的这些投资门槛都高起来，酒店的价格高了之后，它会阻挡海南商业、娱乐、教育的招商引资。”

“过度炒房引起关注，可能会使中央政策有变异，导致原来很多设想延期推动。”李永岳说。

海南，终究是“中国的迪拜”，还是“中国的夏威夷”，考验着海南政府的能力。