衢州市土地供应与房地产开发研究

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摘要：土地政策与房地产市场关系研究，在宏观国民经济理论研究和微观城市政府操作层面都备受关注。衢州作为东部沿海的后花园城市，房地产与土地供应迅速发展。利用相关性分析与多元线性回归模型，解析衢州土地供应影响房地产开发的因素和预测发展趋。研究发现：衢州市房地产市场、土地供应量受市民人均可支配收入、人口密度影响较高，而房地产投资等的影响较小，并据此预测了2011-2013年衢州市土地供应与房地产发展走势。

关键词：房地产 土地供应量 影响因素 衢州市

土地政策作为房地产调控政策工具的重要组成部分，自2003年以来日益受到学界重视。现有研究主要集中在大、中城市[1-3]，较少关注沿海二线城市；多从影响机制、调控模式等领域展开[4，5]。针对衢州市土地供应与房地产发展现状、特征与问题，尝试运用相关分析与多元线性回归模型，解析衢州土地供应与房地产间的影响，为促进衢州科学确定房地产市场土地供应规模提供参考。

一、衢州市房地产发展特征

1.衢州市经济发育程度

衢州市位于浙江西部，钱塘江上游，是浙西的交通枢纽和政治、经济、文化中心，素有“四省通衢、五路总头”之称。2006年以来地方生产总值年均增长8%，地方财政收年均增长8%，城镇居民人均可支配收年均增长5%，农民人均纯收入年均增长5%。较高的经济发展速度带动了衢州市房地产业发展。数据显示，衢州房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直比较稳定，维持在9-15%，与衢州地方生产总值增速几乎同步，房地产保持着强劲的增长态势。

2.衢州市土地供应与房地产总体走势

2007-2011年衢州市房地产市场升温较快，市区累计出让房地产用地4556亩，年均910亩，其中2009、2010年出让土地均超过1200亩，五年来房屋开发建筑面积约484万平方米，开发投资约130亿元，销售面积约380万平方米，房地产出让金约85亿元（表1）。但是，衢州市2011年城市化率达到44.1%，与到2016年底十二五规划全市城市化率52%尚有很大差距，因此，城市建设步伐仍将大幅度提速，土地出让会比往年有所提高。

3.衢州房地产市场变化特征

衢州房地产总体来说在稳步发展，衢州市市区近年新开工和施工面积及其比值的统计如图1，发现：①2007-2009年施工面积基本持平，说明衢州房地产处于快速发展时期，市场投资活跃；②新开工面积与施工面积的比值看，从2002年的22.2%到2008年的12.3%再到2009年的53.0%，波动大，说明衢州房地产市场政策敏感度高，市场安全度较脆弱；③施工面积与销售面积的比值看，从2007、2008年的4.62到2009年的2.20再到2010年的8.82，说明近年房地产市场供求关系极不协调，常处于供过于求的状态。表2显示2005-2010年衢州商品房销售均价和商品住宅销售均价的变化，表明房地产历年价格走势平稳，市场运行正常，然而2008-2010年市场价格经历了一个爆发式增长的时段，居民收入与房价比迅速拉大，房地产市场风险系数增大。

二、衢州市土地供应量与房地产市场的关联因素判识

城市土地供应与房地产有着紧密的联系，土地供应影响房地产价格，影响房地产开发结构和开发规模。

1.指标选取

城市土地的需求受多种因素影响，主要包括人口、居民消费水平、政策导向、经济状况等。其中，人口和居民消费水平共同构成住房消费的有效需求，即为影响土地需求的内因；政府宏观调控因素则是影响土地需求的外因。由此，拟选人口密度作为人口增量的指标、人均可支配收入和人均GDP同比增长两个指标来代表居民购买力。房地产开发和土地供应是两个互为因果的关系，房地产投资额和房地产竣工面积分别从不同层次代表了房地产业的开发力度；人均居住面积代表了一定时期居民的居住消费水平，与未来对居住面积的改变有很大关系。

2.相关分析

据衢州市2004―2010年七年间的人口密度、市民人均可支配收入、人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产投资额、房地产竣工面积的增长变化情况建立相关性分析的指标体系。首先对土地供应量各相关性指标进行统计（表3），然后采用Pearson相关分析法对指标体系进行相关分析，结果见表4。

表4显示六个指标都为正值，说明与土地供应量都是正相关性，都是正向驱动和刺激土地供应量增加。其中人口密度和市民人均可支配收入相关性非常明显，在0.01的显著水平上，人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产竣工面积的相关性相对较低，在0.05的显著水平上，而房地产投资额的相关性最弱。可以看出衢州市在城市化的进程中，人口密度的增加，经济的发展促进了市民人均可支配收入的增加带来了土地需求量的增大，即房地产市场的土地刚性需求，而房地产的投资额的增加并不能明显带来土地供应量的加大，说明单纯的投资而没有有效需求对土地供应扩大化、房地产发展的拉动作用就不强[7]。

三、基于关联因素预测衢州土地供应量与房地产市场发展态势

1. 模型建立

据多个自变量的最优组合建立回归方程来预测因变量的回归分析，其模型为：y=b0+b1x1+b2x2+…+bnxn，式中y为根据所有自变量x计算出的估计值，b0为常数项，b1， b2，…， bn成为y对应x1， x2，…， xn的偏回归系数。偏回归系数表示假设在其他自变量不变的情况下，某一个自变量变化引起因变量变化的比率。

基于前述关联因素判识，以2004-2010年共7年的样本进行回归分析。模型以土地供应量作为目标函数，参考土地供应与各因素的相关性[8]，选取市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额三个因素为影响因子，采用完全回归的方法建立多元线性回归函数，得到如下公式：

y=-531.243+0.058 x1 +7.125 x2 -18.312 x3 （x1 为市民人均可支配收入，x2 为房地产竣工面积，x3 为房地产投资额，R2=0.995；F=220.850）

2.土地供应量模拟

据前述模型分别预测模型中3个因素在未来3年内的变化趋势，代入土地供应量决策模型得到未来3年衢州市区土地合理供应量。市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额的预测趋势如下：

市民人均可支配收入的预测模型为：y=1694.393x-3.384E6 （其中自变量x代表年份，下同）

房地产竣工面积的预测模型为：y=6.159x-12171.789

房地产投资额的预测模型为：y=1.262x-2491.165

上述预测趋势带入预测模型得出各项指标的预测值，从而得出未来三年土地供应量的预测值，见表5。

四、 结论与讨论

研究表明，衢州土地供应与房地产市场存在高度正相关，主要关联因素是市民人均可支配收入、人口密度，而房地产投资影响较小。并以此进行多元回归模拟发现（表5），衢州市区土地供应量与房地产市场在未来几年会有稳步的提升，但是提升幅度不会很大，即只能通过合理引导满足市民的刚性需求。

参考文献：

[1]张远索. 从我国房改历程解读北京市土地供应计划[J]. 改革与战略， 2012（4）

[2]张家瑞. 北京市房地产空间布局现状及成因分析[J]. 城市发展研究， 2011（7）

[3]张娟锋， 虞晓芬. 土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响的路径分析[J].中国软科学，2011（5）

[4]任超群， 张娟锋. 土地供应量对新建商品房市场的影响：基于35个大中城市的实证研究[J]. 软科学，2011（5）

[5]张勇. 改革开放后土地使用制度的重要成果：土地政策调控房地产市场的机理分析与评价[J]. 北京社会科学，2008（5）

[6]衢州市统计局衢州市统计年鉴2010[Z]，北京：中国统计出版社，2010

[7]衢州市调分析 [OL].

[8]濮励杰， 黄贤金， 周寅康等， 等.城市土地供应与房地产市场运行研究[M]， 科学出版社， 2008

【基金项目】宁波大学2013年度大学生科技创新（SRIP）项目（409）

作者简介：饶晟（1990.2-），男，浙江衢州人，主要从事城市规划与管理研究。