房地产调控政策中地方政府与中央政府的博弈

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【摘 要】政府肩负着提高人民生活水平的任务，但同时由于各方政府所代表的利益不同，它们之间一直存在着博弈。中央政府与地方政府在房地产调控政策中的博弈尤为激烈，这影响着调控政策的执行力度与效率。双方的博弈中哪方将会得到更多利益，什么样的房价双方才会达到纳什均衡，而影响纳什均衡结果的因素又有哪些，这些都可以用讨价还价模型进行深入探讨。造成双方政府博弈根源的分税制度以及官员考核制度需要进一步改进。

【关键词】中央政府；地方政府；讨价还价模型；博弈

1.房地产调控现状

1.1我国房地产市场现状

2006年以前，房地产的价格一直处于相对稳定的状态，2006年到2007年期间，房价迅速的上升，2008年由于全球金融危机房价才有所回落。而近几年房价在不断地调控政策下不降反增，超出了普通老百姓的支付水平。尤其是北京，上海，深圳等一线城市的房价增长速度更是超出了预期，大部分人一年的收入也比不上房子的增值。

1.2房地产调控政策的发展

（一）中央政府的调控

房地产调控政策是国家公共政策中的重要组成部分，国家通过一定的经济，行政措施使房价维持在一个合理的范围，保障大多数人的住房基本需求。

自2002年以来，房价呈现出持续迅猛上涨的趋势，不断上升的房价超出了大多数人民的基本收入，拉大了贫富差距，也加剧了社会矛盾[1]。中央政府开始出台调控政策压低房价，打出一组又一组的组合拳试图解决这一问题。然而，房价却随着政策的不断出台而增长，地王频出，房价依然居高不下。而从越越密集的调控政策可以看出中央政府解决房价问题的决心。

（二）地方政府的执行

地方政府一直以来都是中央政府调控政策的执行者。政策能否顺利实施与地方政府有很大的关系。而在房地产调控政策中，地方政府为了自身利益，没有严格执行调控政策，使得调控政策大打折扣。这与中国分税制度以及地方政府的考核制度有很大关系。为了解决这一问题，2010年起中央政府将房产调控作为地方政府考核的重要指标。从2011年3月，北京，上海，深圳等城市制定了“稳中有降，有限上涨”的目标[2]。地方保障性住房与房价也息息相关，做好这一环节刻不容缓。

2.中央政府与地方政府的博弈

2.1中央政府与地方政府的在房地产调控中的经济学分析

中央政府与地方政府因为在调控政策中有不同的偏好，所以产生了“上有政策，下有对策”的博弈格局。即中央政府出台政策，地方政府使用各种手段不完全执行中央政府的政策，以达到自身利益的最大化。

另一方面，地方政府间也存在的竞争，即以GDP为核心的考核制度导致官员为了晋升最关心的为经济指标增长。而房地产已经成为各地经济的支柱产业，在GDP中占有极大比例，能带动地方经济发展，而中央政府对于调控违规行为处罚并不严重。对于地方政府而言，执行中央政府的房地产调控政策，会导致经济滞后，对地方政府政绩影响很大[4]。因此地方政府会更加倾向于不完全执行中央政府的决策。

2.2博弈模型的建立

（一）模型的概述与假设

建立《博弈论与信息经济学》中的讨价还价博弈模型，即罗宾斯泰英的轮流出价模型：假设地方政府的目标是追求GDP的增长，以高房价拉动当地经济的发展，而地方政府可得到的利益为L地；中央政府的服务于整体社会利益，最终目标是稳定房价，缓解社会，经济矛盾，收益值为L中，总收益为L=L地+L中[3]。一定时期内的国家利益总量是一定的，而双方政府在博弈的过程中为自己争取更多的利益，即更大的占有份额。如何平衡地方政府的利益以及中央政府追求的社会整体利益是分析中央政府与地方政法的博弈的目的所在。假设中央政府先出台政策，即由中央政府在讨价还价中先出价，决定双方的占有份额，地方政府可以选择执行或不执行政策，即接受中央政府的出价或者拒绝。假设地方政府决定执行政策，即接受中央政府的出价，双方博弈结束，由中央政府的出价分配双方占有的份额；如果地方政府拒绝，由地方政府出价，中央政府也可以接受或拒绝；如果中央政府接受，博弈结束，按地方政府的方案进行利益分配；如果中央政府拒绝，中央政府继续出价，如此一直讨价还价下去，直到两方政府有一方政府不再进行还价，接受另一方的出价，博弈结束。

（三）无限阶段的讨价还价模型

贴现率是讨价还价过程中的一种成本，类似总体利益随着时间的推移而不断被缩小。另外在讨价还价过程中还包括固定成本的支出。固定成本类似于特殊形式的机会成本，因此机会成本越高，双方处于更不利的地位。假定中央政府每次出价的固定费用为C1；而地方政府每次出价的固定费用为C2。此时存在三种可能性：

① C1=C2=C，均衡结果难以确定

② C1

③ C1>C2，即t增大时中央政府的利益损失大于地方政府的损失，即房地产调控政策的长远利益小于房价的提高所获得的近期经济利益。均衡结果是地方政府获得利益增量，房地产调控政策的长远利益无法体现，此时中央政府在长远的博弈中落得下峰，也就是现在的房价变化的原因。但与此同时，固定成本费用的确定在于双方如何运用手段控制自己以及对方的成本，这也是决定房价高低的关键。

3.对中央政府与地方政府存在问题的思考

地方政府的政策执行是房地产调控政策中的重要环节，因此如何与地方政府达成共识并保证政策的实施对政策的顺利进行至关重要。

3.1合理稳定的控制房价

要制定合理的房价目标，这个房价必须能与地方政府达成共识，不能完全忽视地方政府的利益。利益是一切行为的动力，如果地方政府抵制政策所能得到的利益大于遵循政策所能得到的利益，毫无疑问，地方政府会想方设法的异化政策。中央政府对于这种情况必须考虑进政策的制定中，并给与地方政府一定的补贴与奖励。鼓励地方政府积极执行房地产调控政策。

3.2增加地方政府的财政收入

房地产调控政策在地方政府无法得到有效的执行，主要原因在于房地产是地方政府的财政收入的支柱产业。究其根源，是因为我国的分税制度，造成地方政府财权与事权无法统一。这导致中央政府的政策超过地方政府的财政承载能力，地方政府别无它法，只有消极抵抗政策。只有做到财权与事权的统一，才能消除双方政府间的博弈，真正提高中央政府的政策执行效率，才能在我国顺利的实行房地产调控政策。

3.3对现有的政绩考核制度进行改革

现有地方政府官员政绩考核主要与经济指标挂钩，这导致官员盲目追求GDP的增长，同时重视房地产产业带来的经济效益[5]。要使房价稳定，必须对考核制度进行改革，淡化经济指标，将房地产调控政策的执行情况也计入政绩考核中，加大地方政府执行中央政策的积极性。

参考文献：

[1]周建军，代支祥. 论房地产市场调控中的中央与地方政府的博弈[J].财经理论与实践.2012.

[2]艾明江，位明玉. 中央政府与地方政府的利益相关性与政策冲突——基于房地产调控政策变迁的分析[J].重庆工商大学学报（社会科学版）.2013.

[3]王靖宇， 史安娜. 低碳技术扩散中地方政府与中央政府行为的博弈分析[J].科技进步与对策.2011.

[4]孙秋鹏.我国投资调控政策执行力问题[M].河北师范大学学报（哲学社会科学版）.2011.

[5]张维迎.博弈论与经济信息学.上海人民出版社[M].2012

[6]艾琴. 博弈：房地产调控中的中央与地方关系.中国行政管理学会2007年年会论文集[C].2007.

作者简介：

徐飘，女，江西抚州人，重庆大学建设管理与房地产学院2012级硕士研究生。