房地产开发项目寿命周期成本控制研究
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产开发项目寿命周期成本控制研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
【摘要】随着我国“十一五”期间工业化、城市化进程的不断推进，大量、大规模的房地产开发项目加速投入建设。当前中国正处在前所未有的投资热潮阶段，将面临着新的发展机遇和激烈挑战。然而，房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高、生产率低下和科技贡献率不足等许多突出的问题，如何分析和控制房地产开发项目寿命周期成本成为现阶段迫切要解决的理论和实践问题。本文引入全寿命周期理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。将房地产项目的寿命周期划分为决策、设计、施工和使用四个阶段。分析了各阶段成本控制的内容。根据前述分析，从投资决策阶段、设计阶段、施工阶段工和使用阶段探讨了房地产开发项目寿命周期各阶段成本控的具体措施。
【关键词】房产开发；成本控制；全寿命周期
引言
我国的房地产业目前正处在高速发展的黄金时期，巨大的市场机会和激烈残酷的市场竞争并存。近年来，随着中国房地产市场从成长期步入成熟期，房地产企业在中国经济体系中的低位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化[1]。当前在房地产开发项目成本控制中，多数房地产企业只注重建设期间的一次性投资，而较少考虑项目寿命周期全过程的成本。因此改变项目成本控制的理念、关注项目全寿命周期成本、解决诸多成本控制中存在的问题是房地产开发企业赢得市场的一个重要途径。良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地[2]。
国内外学者对房产开发项目的成本控制从不同角度都做了相关研究。Vacharapoom Benjaoran发现新的ICT技术对于中小型施工企业的成本控制管理来说太过于高端和复杂，并且通过对五个中小型企业成本控制的研究设计了一种结合挣值法和ICT技术的新的成本控制体系。这种体系可以追踪施工企业不同工程的的进度，提高企业的管理水平和效率[3]；Bilinshao通过从分析实施全面质量管理的措施出发提出了如何提高企业成本控制效率进而加强竞争力[4]；Saad H. Al-Jibouri通过对几种不同的监理机制和效果的研究发现不同的体系对成本控制的结果不同，某些体系能够很好的预测成本控制物资需要，因此施工企业在成本控制中需要针对不同的项目选择监理[5]；王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资决策阶段成本管理的内容和目标，并提出该阶段的四个成本管理要点：土地投标报价、前期准备工作、投资估算和项目经济评价，从而形成对该阶段成本管理的总体认识[6]；张振则强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[7] ；而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%，占2%—4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50% —60%[8]，整个管理成本只占总费用的8% —15%[9]。
本文引入全寿命周期理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。
1、房地产项目寿命周期的划分
寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。根据基本建设程序，房地产项目寿命周期可划分为以下五个阶段。
1.1 项目的决策阶段
项目的决策阶段是一个项目成功的基础阶段，在决策阶段项目的功能定位、物业类型和项目的档次基本确定，是房地产项目成本形成的基础阶段。而此阶段也往往是被忽视的阶段，由于缺少成本管理的意识和思想，到目前为止，许多人还是认为：决策阶段只是对项目的建设方案进行比较和分析。也恰恰是如此，使项目的可行性研究变成了项目的“可批性”研究。成本管理工作变成了被动的、简单的阶段性控制工作，使房地产项目的成本管理失去了基础和意义。决策阶段发生的的成本属于间接成本，预见性和操作性相对直接成本较差，因此很容易受到忽视[11]。例如上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件， 广州汽车博览中心写字楼的沉寂， 也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上，而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形[10]
1.2项目的设计阶段
项目的设计阶段根据项目的决策进行方案设计、技术没计和施工图设计，此阶段决定了项目的结构形式和材料设备的选用等，是房地产项目成本具体形成的主要阶段[12]，是项目成本管理的关键阶段。
1.3项目的施工阶段
项目的施工阶段是按设计施工图进行施工，项目实体在此阶段形成。项目的实施阶段工作量大，复杂程度高，持续时间长，存在的变数较多，是进行控制和风险管理的重点阶段。
1.4项目的使用阶段
项目的使用阶段包括项目的租售和物业管理。租售情况决定着资金回收是否能够按时按量的完成，资金回收的快慢和多少也是影响项目成本的重要因素。物业管理是影响房地产开发企业品牌的重要因素，也是影响顾客期望价值的重要因素，因此它是项目利润空间的保证，是其核心竞争力的重要组成部分。
2、房地产项目寿命周期成本分析
研究房地产项目的成本费用管理，必须清楚开发项目的成本费用构成。当然，对同一个房地产项目而言，由于研究的目的和任务不同，其成本构成也不一样。下文主要从房地产项目寿命周期的角度出发，以房地产开发企业的视角进行成本分解。
2.1决策阶段的成本分析
房地产项目决策阶段的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、方案优选、资金筹措、土地获取等所花费的费用。在项目的投资决策阶段，所需投入的费用只占项目全寿命成本的很小比例，但是，对整个建设项目的全寿命周期而言，节约成本的可能性最大。
2.2设计阶段的成本分析
设计阶段成本包括管理、设计、重大设计方案研究试验所花费的费用。设计阶段本身所占成本较小，但对成本影响很大：一是设计方案直接影响项目建设成本：二是设计质量间接地影响项目建设成本；三是设计合理性影响使用阶段成本，如增大能源消耗、维护成本等。
2.3施工阶段的成本分析
施工阶段成本是实现设计意图形成实体所需的人力、物力、财力资金和资源消耗，包括人工、材料、设备、管理以及各种税费等费用。该阶段工程量大、涉及面广，影响因素多，施工周期长，政策性变化、材料设备价格和市场供求波动大，这许多因素都会直接影响项目全寿命周期成本。
2.4使用阶段的成本分析
使用阶段的成本是用户使用项目时，需要支付的人力消耗、能源以及维修保养等的费用。包括空置损失、社会保障、材料、能源、维护、保养、健康损害等所产生的费用。由于使用阶段延续期长，该阶段成本所占比重较大。
3、我国房地产项目成本控制与实施建议
房地产开发项目寿命周期各个阶段的成本控制要以全寿命周期成本最小化为控制准则，尤其是要将房地产开发项目成本控制的重点转移到项目投资决策阶段和设计阶段。因为项目决策的正确与否和设计方案的优劣直接影响项目其他阶段的成本支出与资源消耗，进而影响到项目的整个寿命周期成本。下文针对房地产开发项目寿命周期各个阶段的成本控制措施，以及相应的实施建议进行探讨。
3.1决策阶段成本控制
房地产开发项目投资决策阶段的主要任务是要对拟建项目进行策划，并对其可行性进行技术经济分析和论证，从而作出是否进行投资的决策。决策的依据是在所有外部条件因素都相同的情况下，寿命周期成本最小的方案为可供选择的方案。决策阶段中，建设规模的论证、建设标准的确定、融资方案的研究、经营方案的研究、建设投资与经营的关系、建设期的投资控制、技术方案的选择、周边环境因素的影响等都是需要考虑的具体问题。另外，论证和研究者的知识和经验、主观的判断还是客观的论证、信息源的广泛性、数据的可靠性、论证和研究的深入程度、论证和研究的科学性等都直接影响决策的结果。在这一阶段，需要做好充分识别项目干系人的目标要求，充分认考虑项目的约束条件，深入进行工程风险和机会分析，比较租用、购买、建造、修复和已有建筑物等不同方案对项目投资的影响程度，确定投资回报率、使用期限、环境影响等各项要求，以及确定资金来源和可能的项目采购方式[13]。
在投资决策阶段，从多个可行性方案中，按照寿命周期成本最小化的原则，进行科学决策，选择恰当、合理的投资方案。成本效益分析、资金时间价值理论、目标规划理论在投资项目评价时起着重要作用，这些构成了项目投资决策分析的基础理论，并在实际中得到了广泛运用。
3.2 设计阶段成本控制
房地产开发项目寿命周期成本控制的思想和方法可以指导设计者系统地、全面地从项目全生命周期出发，综合考虑工程项目的建造费用和运营与维护费用，从而实现更科学的工程设计方案、建筑材料和装备水平的选择，以便在确保设计质量的前提下，实现降低项目全生命周期费用的目标。在设计阶段，要进行寿命周期成本分析和估算，包括对初始建设成本、运营维护成本的计算。
设计阶段是房地产开发项目成本控制的重点，仅就工程项目投资面言，进行工程投资控制就是以投资估算控制初步设计工作，以设计概算控制施工图设计工作[14]。如果设计概算超出投资估算，应对初步设计进行调整和修改[15]。同理，如果施工图预算超过设计概算，应对施工图设计进行修改或修正[18]。要在设计阶段有效地控制工程成本，必须从组织、技术、经济、合同等各方面采取相应措施，随时纠正发生的投资偏差。在设计阶段，要考虑地点、能源、材料、水、室内环境质量和运营维护等因素。同时，如果有多个设计方案，则需要进行设计方案的优选，设计方案优选的标准为寿命周期成本最小化。
在设计阶段，要充分重视各种分析工具和管理方法的运用，如将价值工程应用于设计阶段。价值工程的目的是以研究对象的最低寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益[19]。摒除不必要功能可以降低造价，改进不足功能可以增加建筑物价值。在工程选材和结构选型中应用价值工程，有利于提高工程质量，降低工程造价，达到二者的优化统一。此外，利用价值工程分析还可以进行设计方案的优选。
另一方面，要充分重视可施工性规则在设计中的应用。可施工性（Constructability ）就是把施工知识转移给设计方的方法[16]。设计与施工的分离，一方面可能使设计者在设计时无法充分了解施工的要求，容易导致设计方案难以施工或不能施工；另一方面可能导致一些有价值的施工方法由于得不到设计方的配合而无法在实践中应用。如果让拥有丰富施工知识和经验的人尽早参与项目实施，即在设计阶段就和设计人员合作，能够使设计者在设计过程中就考虑施工的需求和可实施性，使设计与施工集成，并不断深化，可以解决很多设计人员容易忽视的问题，从而优化施工流程，降低项目寿命周期成本。
3.3施工阶段成本控制
施工阶段的成本控制一般是指建设项目已经完成施工图设计，并完成招标阶段工作和签订工程承包合同以后，造价工程师在施工阶段进行工程造价控制的工作[17]。施工阶段工程成本控制是把计划工程成本控制额作为工程成本控制的目标值，在工程施工过程中定期地进行工程成本实际值与目标值的比较，确保工程成本控制目标的实现。在施工阶段，需要编制资金使用计划，合理地确定实际工程成本费用的支出；以严格的工程计量，作为结算工程价款的依据；以施工图预算或工程合同价为控制目标，合理确定工程结算，控制工程进度款的支付；严格控制工程变更，合理确定工程变更价款。
在房地产项目施工阶段，要时刻贯彻寿命周期成本管理的思想和方法，来指导、综合考虑项目的全生命周期成本，确保施工组织设计方案的评价、工程合同的总体策划和工程施工方案的确定等方面更加科学合理。在施工阶段进行质量、造价、工期的三大控制，注重事前控制，发现问题及时解决，对工程的目标实施动态控制，采用风险管理、合同管理、信息管理等方法、手段等来保证项目按预定工期、预算目标造价、优质地完成。在此阶段，检查工程是否符合技术规范和技术说明的要求，要严把质量关，因为工程质量的好坏会直接影响到工程建成后的运营使用。因此，在工期与质量相矛盾时，应首先抓好工程质量。所以，在施工阶段不仅要做好工程的成本核算，更要注重工程质量，从而可以为运营费用的节约奠定坚实的基础。
3.4使用阶段成本控制
在使用阶段，要制定合理的运营和维护方案。运营和维护方案分为长期方案和短期方案，运营维护阶段的工程成本控制是指在保证建筑物质量目标和安全目标的前提下，通过制定合理的运营及维护方案。要一切从寿命周期成本出发，以寿命周期成本最低为目标制定合理的运营和维护方案。运用现代经营手段和修缮技术，按合同对己投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为设施的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高设施的经济价值和实用价值，降低运营和维护费用。在这一阶段，需要按照特定的标准，对房地产开项目进行运行和维护，监测各项建筑设备的运行情况，实时检查、总结，采取相应的措施，并考虑项目对周边环境的影响、能源的消耗情况、废弃物的排放、以及建筑垃圾的循环利用等。
4、结论
成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作，重要性不容忽视，需要房产开发企业充分认识到成本领先的重要性和必要性[20]。在决策阶段， 弹性空间较大不易控制和把握， 相应的如果开发商能够做出正确的选择， 那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而设计阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程， 这是一个硬性环节， 即尽最大的努力进行成本控制和管理，节约的成本只是有限的， 但并不是说这一过程不需要成本管理， 若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。在施工阶段，要时刻贯彻寿命周期成本管理的思想和方法，来指导、综合考虑项目的全生命周期成本，确保施工组织设计方案的评价、工程合同的总体策划和工程施工方案的确定等方面更加科学合理。在使用阶段，要以寿命周期成本最低为目标制定合理的运营和维护方案。因此， 对房地产开发项目的成本必须从决策到使用进行全寿命周期的管理和控制， 任何一个环节都不可忽视。