谈我国预告登记制度之完善
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摘 要：随着2007年《物权法》的颁布，我国已正式确立了预告登记制度。这一制度的确立不仅从立法上完善了我国不动产登记制度，而且对解决现实生活中的"一房二卖"问题提供了法律依据。但是从近几年的司法实践中可以看出，我国的预告登记制度仍然存在着许多不足。
关键词：物权法 不动产 预告登记
随着《中华人民共和国物权法》的颁布，预告登记制度在我国正式确立。但是从近几年的司法实践中可以看出，我国的预告登记制度仍然存在着许多不足。因此我们必须不断完善立法，使之更好的适应经济的发展。
一、预告登记制度的起源与价值
预告登记一词，最早可以追溯到德国中世纪民法。具体来说，普鲁士王国是首创预告登记制度的国家。在其相关法律中，实际上规定了一种对债权请求权的保护手段，并赋予预告登记权利人以对抗其他债权人的效力。后来德国民法典继承了普鲁士法中的这一规定，从而为保障一些特殊不动产交易中以取得不动产物权为目的的债权的实现，建立了一种特殊的法律设计即预登记制度，这种制度即许可债权人将其权利纳入不动产登记簿，从而使债权物权化并具有了排他效力。此后许多国家都纷纷仿效德国并结合各国国情不断完善与发展了预告登记制度。
纵观各国的司法实践，预告登记制度的建立很好地协调了市场经济运行中出现的一些问题，为建立有序、稳定的市场环境创造了有利条件。从理论意义上讲，不动产预告登记制度与异议登记、变更登记制度都大大丰富了我国不动产登记制度理论体系，进一步推动了物权法的完善与发展。从实践意义上讲，预告登记制度不仅很好的预防了"一房二卖"问题，同时也保障了其他不动产交易的安全。从而可以说预告登记制度的建立为维护交易相对人的利益、促进经济健康稳定发展具有重大意义。
二、预告登记制度的含义与特征
所谓预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。[1]也有的国家，如日本称其为假登记。
预告登记制度与异议登记、变更登记等物权登记制度在启动程序、登记机关、立法目的等方面存在着相同之处，但是预告登记制度作为一种独立的登记制度又有自己的特殊之处。
一是登记对象的特殊性。预告登记制度为了确保不动产所有权顺利转移而发生的登记，并且预告登记的对象不是所有权，而是请求对方将不动产所有权转移到自己名下的请求权。并且预告登记发生后该不动产的原物权并不会发生变动。
二是请求权的特殊性。预告登记赋予了债权请求权以物权的追及效力，当债权可以实现时，权利人便可依据预告登记对抗任何第三人，从而保证自己的债权得以实现。
三是预告登记的债权优先性。预告登记制度实际上是一种担保债权实现的制度，只要进行了预告登记必然会使不动产所有人的再处分权能受到极大地限制，而且其处分即使已经办理了物权登记也无济于事。
三、预告登记制度的性质
预告登记制度的性质在学术分歧很大，但是只有很好的明确其性质才能对我们解决司法实践中的"一房二卖"问题提供法律依据。在我国理论界有关预告登记制度的债权请求权性质的观点主要有以下三种观点：1.认为它是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为具有若干物权效力的权利；[2] 2.它是债权物权化，认为预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，它是债权物权化的一种具体体现。[3]3.认为它是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权；[4]
笔者认为在上面所述的观点中，第二种种更加具有科学性。所谓债权物权化是指法律赋予了具有平等性的债权以对抗其他人权利人的效力，从而使该债权具有了优先性。本文研究的预告登记制度是债权的一种公示方法，这种制度主要的目的是赋予权利人阻碍第三人取得不动产所有权。即使该物权人已与笔者认为第三人办理了登记也无法对抗已登记了的权利人，从而使权利人的债权得以完满实现。第三种观点认为预告登记制度在实质上具备债权和物权两种权利的性质。笔者认为此说法在我们现实中存在实践障碍。因为预告登记制度并不能阻止物权人再次处分其不动产，并且有些国家不把这种再处分认定成无效的而是给予他第二顺位的效力，这样一来，认为预告登记制度是准物权不仅会导致无法解释现实生活中的一些现象而且不利于商品交易的发展。所以，第二种观点更合理而且便于实践。
四、我国预告登记制度的现状及其完善
（一）我国预告登记制度的适用范围及其完善
首先，我们应扩大预告登记制度的适用对象。具体来说可以在以下几个方面进行扩大：从物权变动的形式来看，预告登记制度可以扩大到一切物权的变动形式。如：设定、变更、消灭等；预告登记制度还可以适用于附条件和附期限合同的请求权；对于一些特殊的不动产或动产物权请求权，如农村土地承包经营权或者飞机、船舶等，也可以适用预告登记制度。
其次，扩大可启动预告登记的请求权的法律原因。笔者认为启动预告登记的不能仅仅是买卖合同还应该包括抵押合同等。
（二）我国预告登记制度的构成要件及完善
我国的预告登记成立条件要求"权利人与物权人协商一致"，这在一定程度上限制了该制度的广泛运用。在这方面可以借鉴国外的成功经验来完善我国的立法。德国的具体做法是：如果不动产所有人同意办理预告登记，那么就没必要启动"临时处分"措施：如果不动产所有人不同意办理，对方当事人则可以诉诸法院请求保护，这时法院会"临时处分"令，强制物权所有人办理预告登记制度。这样即遵循了民法的意思自治原则，又从另一角度实现了诚实信用原则。
因此，笔者认为，我国不应规定只有当双方当事人达成合意才能办理预告登记，而应该从立法本意与债权人角度去立法。只要权利人想办理预告登记，义务人就应该满足其要求。如果物权人怠于履行其义务，债权人则可以向法院申请处分令，并根据处分令去有关部门办理登记。只有这样做才能真正实现该制度的设置目的并更有效的保护债权人权益。
（三）其他
参考外国立法例我们发现有些国家的预告登记制度还有些创新，为了使我国预告登记制度能国家完善，我们还应从以下三个方面进行改进。
首先，从物权人角度去进一步健全该制度。我国物权法没有像其他大陆法系国家那样赋予物权人以抗辩权。但是在现实生活中，如果发生债权人不按合同约定履行自己的义务的情况，这会使不动产所有人的利益处于无保障状态，这时如果还强制物权人办理预告登记显然与民法的基本精神相违背，无法从根本上解决社会问题，因此在此种情形下赋予物权人抗辩权是十分必要的。
其次，还应看到我国关于预告登记变为本登记的环节还没有任何立法，出现了立法空白。我国应该在此程序上予以规范化，吸收借鉴外国的立法例并结合我国实际情况，不断完善我国的预告登记制度。
最后，要想实现预告登记制度的广泛适用，我们还可以创新性的规定物权人在处分不动产时有"预告登记"告知义务。
通过对预告登记制度的探析，笔者发现我国的预告登记制度还处在起步阶段，完善该制度我们还有很长的一段路要走。为此，我们应该仔细研究外国的立法情况，找到我国立法的不足之处并结合我国的实际情况，对预告登记制度加以完善。使之真正发挥其社会效能，为我国经济发展做出贡献。
参考文献：
[1]王利明.民法[M].北京：中国人民大学出版社，2011，169.
[2]王泽鉴.民法物权（一）[M].北京：中国政法大学出版社，2001，128.
[3]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社，2000，168.
[4]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002，213.
作者简介：王倩（1989-），女，江苏徐州人，华东政法大学2012级法律硕士专业硕士研究生，研究方向：刑事诉讼法。