旧城改造与城市土地的可持续利用
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摘要：土地的稀缺性决定了我国城市土地不能无限制扩张。城市土地利用必须从内部深挖潜力，走可持续发展的道路。旧城改造就是目前城市土地可持续发展和利用的重要选择之一。本文拟就城市土地的可持续利用的必然选择即必须进行旧城改造的内在原因和旧城改造的经济学分析问题及在改造过程中应注意的问题进行探讨。
关键词：旧城改造；城市土地；可持续利用
中图分类号：F293.2 文献标识码：A
文章编号：1673－2111(2008)10－121－03
作者：李航星，四川大学经济学院教授，硕士生导师／田欢，四川大学经济学院土地资源管理专业研究生；四川，成都，610065
随着经济的发展，城市规模和实力的上升成为必然。但我国人多地少的国情决定了城市的扩张是不能无限制的。城市土地利用必须走一条集约利用为特征的可持续发展道路。旧城改造对于挖掘城市土地利用中的自身潜力，提升城市的经济实力，使城市土地利用走上一条可持续发展的道路是有重要意义的。
一、可持续利用是城市土地的必由之路
城市化是一个目标，更是一个过程。城市化是经济发展的一个结果，更是社会发展的一个标志。在这个过程中，大量的农村人口从农业中脱离出来，进入城市参加非农产业的发展。城市化还是一个城市经济、人居环境、生活设施、城市文化的不断发展的过程。城市化的发展中，房屋要修建、道路要扩展、环境要改善……所有的这些都对城市的土地提出更高的要求。目前，满足这一要求的手段还基本上是通过不断的蚕食城市周边的农村土地来完成。城市化进程被简单的看成是不断地征用农村土地来建高楼、修马路。这种模式只是让城市变大，却全没有任何的发展可言。
与“摊大饼”的扩张城市版图相对应的是，城市老城区在不断的塌陷。老城区往往是现在城市的中心及周边区域，经过若干年的发展，已变得破败不堪。房屋低矮、人口拥挤、交通堵塞、人居环境十分恶劣，已经严重影响了城市的形象和进一步的发展。但老城区土地的经济价值却是极高的。中心城区一般是城市的金融商贸中心，拥有着最好的消费场所和巨大的客流。可是，在中心区街道的光鲜背后却几乎全是破败的老城区。对寸土寸金的商业中心来说，这不能不说是一个极大的浪费。
城市土地是由农村土地发展而来，无论是从第一块土地开始，还是发展着的城市周边，概莫如是。但是，把农村土地变成城市土地并不是城市发展的唯一选择，特别是在我国土地资源极端短缺的约束条件下。我们不能忽视城市对农村土地的不断扩张和保障粮食安全这一硬性约束的矛盾。特别是近些年的环境污染和土地过度开发利用所导致的土壤沙漠化、水土流失、盐碱化和土壤污染，更使这一矛盾变得尖锐起来。我们不能以牺牲未来的生存空间和条件来换取经济的发展和城市的繁荣，何况这样的发展和繁荣也是建立在虚假的表象之上的。
所以，走城市的可持续发展道路变成了唯一选择。其中，具体谈到城市土地的利用，那就是要可持续的利用土地，深挖现有土地的潜力，不断的加以集约利用，使之成为一个可循环的经济系统，而不是不断的新建，不断的衰败，然后再不断的新建和衰败这样一个过程。为此，旧城改造便成为了城市土地利用的可持续性发展的重要选择。
二、旧城改造的经济学分析
旧城改造是一个系统工程，我们不能把旧城改造仅仅看作是一个经济活动，这一过程还与生态环境和社会发展密切相关。因此，我们应正确认识旧城改造的目标，尽可能地避免短视。即通过旧城改造，一是实现城市土地资本的增值：二是提升城市竞争力；三是在人口、资源和环境方面提高城市可持续发展能力。为此，我们要在旧城改造过程中认真遵循经济规律，充分运用经济原理。
(一)利用级差地租调节旧城改造中的合理布局
马克思地租理论的观点，级差地租可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。马思所说的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ在城市中都是存在的。级差地租Ⅰ是等量资本投在等量面积的各类土地上所产生的不同结果。在城市中，经营者的超额利润主要与土地的地理位置及土地上的城市基础设施有关，从城市工业看，占有较好土地进行生产可以节省交通运输费用。运用较便利的城市基础设施，获得较多的级差收益；从城市商业看，占有较好的地段，可以实现较多的营业额，并且降低各项商业流通费用，实现较多的超额利润。这种超额利润，应该作为级差地租上缴给土地的所有者。鉴于此，城市工商业级差地租就成为城市级差地租的主要来源，而商业级差地租更不可避免地成为城市级差地租的典型形态，城市中其他用地的级差地租就必须由它来调节。具体说，就是以商业级差地租作为城市各地带中的统一级差地租，由市中心地带到边缘地带，依次递减。旧城区作为城市中的中心地带，区位条件也就是地理位置十分优越，是具有获得级差地租Ⅰ的潜力和可能性的。旧城改造的目的之一，就是要把这部分区位条件优越的土地置换出来，以用于可以获得高额地租的行业和部门。
级差地租Ⅱ是指由于对同一块土地连续追加等量投资而具有不同生产率所产生的。在资本主义农业中，对于较肥沃的土地，采用集约经营的方式，把大量资本连续投在同一块土地上，采用先进技术，可以提高单位面积产量。在城市土地上，连续追加投资，也可以取得超额利润，这种连续追加投资主要体现在土地上的高层建筑物上。在地理位置较好的地段追加投资提高容积率形成高层建筑，可以给土地经营者带来超额利润，而在地理位置较差的地段修建高层建筑，则未必能给土地经营者带来超额利润。级差地租Ⅱ使旧城区可以通过追加投资，加强基础设施建设，改善投资环境来增加收益。改造旧城区就是对这一地段进行投资，通过追加投资以获得超额利润。
(二)城市土地地租曲线原理的应用
在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者之间进行分配时，总是遵循“最高租金原则”――即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者对于城市不同区位上的土地所给出的投标租金是不同的。当然不论选址在投标租金曲线上的哪一点，企业的获利都是一样的。一般来说，商业单位处于对位置的敏感性最强，故其用地的投标租金曲线最陡；居住单位对位置的敏感性较弱，投标租金曲线也较缓；制造业单位则居于二者之间。根据城市土地地租曲线原理，在同一地块上安置不同的产业会导致不同的产出率、形成不同的经济效益。因此在经济规律的作用下，在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有别就会自动地形成一种产业的布局方式，从而促进土地资源的最优配置，使土地潜在的效益得到最大的发挥。旧城在改造过程中也必须要创造条件让这一经济原理发挥作用。要做到这一点，就是要保证城市规划不宜过多干预城市土地的使用性质，因为地租原理最终会使租金城市自动产生合理的布局。
三、改造过程中应注意的问题
旧城改造是为了城市土地的可持续性利用，因此，在旧城改造的过程中就必需充分考虑到推动城市的可持续发展问题，具体说来就是在城市改造过程中要注意以下问题：
(一)旧城改造要具有前瞻性
旧城改造是为了使城市土地的经济潜力重新焕发出来，是为了充分利用现有的城市土地。因此，旧城改造就不能是“头痛医头脚痛医脚”的被动性改造，而应是抓住改造的契机，认真研究、科学规划，为城市将来的发展奠定一个新的基点。这就是说，在城市的旧城改造中要具有前瞻性和科学性的目光，要做到在一个较长时期内引领城市的发展，而不是几年后又重新变成头疼的整治对象。
具体说来就是，要高标准、高起点的完成改造的计划和任务。如在改造过程中要考虑到未来的城市发展，完善市政公用设施，有关电、水等管网及垃圾处理等设施的建设要一步到位，要避免低水平的简单重复。“天天挖沟”是不具有前瞻性的典型表现；对重要街道和停车场的面积要严格控制和准确估算，做到机最大化的节约土地的前提下一个较长时期内不成为交通恶化的根源。总之，我们应当认识到，旧城改造不仅仅是为了改善目前城市居民的生活条件，更重要的是要为今后城市的长远发展预留足够空间，这既是实现城市经济可持续发展的要求，也是通过优化城市土地的经济地理区位从而确保城市土地资产不断增值的必要条件。
(二)旧城改造要配合城市整体布局
在旧城改造中，我们要进一步拓展视野，将旧城改造的工作与新城区的建设有机结合起来，真正做到使城市整体布局相协调。通过新城区的建设有效的减轻旧城区的生活及经济压力，这样才能有充足的精力和可能进行好旧城区的改造工作。一面加强旧城的保护和改造，一面科学的规划和建设新城区，这样就可以全面提升城市土地的资产价值。城市的合理布局就是逐步将旧城区变成经济贸易中心和文化活动的场所，变成城市文化的一种体现形式。将居住区和工业园区集中于城市新建区，通过交通设施的延伸和扩展做到两者的有机结合。
(三)传统文化
城市的可持续性发展，不单单只是经济的发展，而应该是城市的经济、文化、环境的有机协调发展。因此，旧城改造就不能简单的看成是拆拆建建，而是要在改造的过程中充分注重对城市原有文化的保护和发扬，使之生生不息。要让旧城成为城市文化的有效载体。特别是对具有独特文化底蕴的城市来说，对城市文化的保护是义不容辞的责任。经济全球一体化并不意味着文化统一化。现在我国全国城市的同一性已经成为民族文化的最大的悲哀。
(四)人文关怀
旧城区的区位优势明显，寸土寸金，政府在改造过程中将这样的地区出让以换取巨额出让金已成为一贯做法。目前的旧城改造，无一例外的是将原先居住的居民外迁，而将这一地区用作其它更具经济价值的用途。在这样的拆迁中，不仅是社区文化、城市文化遭到毁灭性打击，更是剥夺了居民发展的权力。
旧城改造的选择不能够单纯以眼前的经济利益为导向，城市政府应当拿出更大的气魄来，将其中部分土地用于绿化和城市公园等的建设。这既体现了政府对城市居民充分的人文关怀，实际上还包含着长远的经济利益。以发展的眼光来看，这样的做法才是在真正意义上实现了土地资源的可持续利用。