如何有效控制房地产的工程造价

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摘要：随着市场经济的发展，房地产市场的竞争日趋激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键，文章就此做了一些探讨。

关键词：房地产开发；工程造价；投资收益；工程设计；工程招投标；竣工结算

中图分类号：F407文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）06-0161-02

在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，而价格的高低很大程度取决于成本。因此，减少工程成本，降低产品市场价格，提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业努力的目标，这在行业内既是热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。

一、工程设计

影响项目投资最大是设计阶段。根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用约占工程造价的3%～5%，但项目建设过程中，设计环节对工程造价的影响程度却超过70%。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是亡羊补牢，事倍功半。要有效地控制工程造价，必须把重点放到前期阶段，尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，方可取得事半功倍的效果。在工程造价全过程控制中，必须有所侧重，依据长期的工作经验和工程造价控制有关原则的方法，着重从可操作性的角度进行一些分析。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而不能改变工程造价。因此，以设计阶段为重点，是有效控制建设项目投资的根本所在。改革开放初期许多开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，前期工作赶设计只管催图，不管设计的方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不校对等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段一审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。要有效地控制成本，应把工作重点放在对成本影响最大的设计阶段，而优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。

二、工程招投标

新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款用作设备投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅是施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半造价居高不下，而且会使建设单位陷于被动局面。另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量白行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。专业造价人员应反复审查造价水平的合性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对施工合同的订立应规定审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备，列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

三、施工管理

控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要掌握建材行情，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。从工程造价控制的基本原理看：所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。施工阶段也是出产品的阶段，必须在保证质量的基础上，严格要求，按施工图、相关规范及合同要求文明施工，杜绝偷工减料。因为施工管理中的造价控制不仅是控制额外的，还要保证价内。

四、竣工结算

工程竣工结算造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、漏项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序。还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态；提高工程计价的准确性。控制造价的最后一关是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从笔者经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是没有施工应核减，却没有洽商：还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出遗漏，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。

综上所述，随着国家投资结构的调整，房地产市场竞争愈来愈激烈。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，开发商加强投资控制、降低工程成本是当务之急。

参考文献

[1]郑海燕．工程造价管理的确定和控制[J]．内蒙古科技与经济，2006，（11）．

[2]韦见．合理控制和管理工程造价[J]．广东科技，2008，（3）．

作者简介：万铁成（1956－），男，安徽蚌埠人，安徽省房地产综合开发集团蚌埠市公司工程师，研究方向：建筑工程造价。