房地产投资风险及防范对策
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内容摘要:面对当今全球经济危机,我国房地产面临着严峻的挑战,房地产风险防范成为当前工作的重点。通过对房地产企业运营过程中遇到风险的进行分析,提出了房地产风险防范的对策,对加快我国房地产健康发展具有一定的意义。
中图分类号: F293.35文献标识码:A
房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性,包括开发商直接或间接的损失。
一、房地产投资风险因素分析
1、通货膨胀风险
通货膨胀风险也成为购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期,尤其是房地产的投资周期较长,因此只要通货膨胀的因素存在,投资者就要面临通货膨胀的风险。
2、市场供求风险
市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的,房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化,这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。
3、周期风险
周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。如同经济周期一样,房地产业市场的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退进而进入萧条阶段时,房地产业将持续时间较长的房地产的价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。
4、变现风险
变现风险是指急于将商品兑换为现金,由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产,销售过程复杂,属于非货币性资产,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才一能在市场上脱手,如果急于脱手,很可能要遭受损失。
5、政策性风险
由于房地产业与国家经济紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策,对材料、设备的限制政策,对土地出让、使用的政策,对环境保护的政策,尤其是对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策,都给房地产投资者带来风险。
6、利率风险
利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向,从而起到宏观调控的作用。房地产投资所需资金量大,必须借助银行信贷支持。利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响:一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流进行折现,会使净现值减小,甚至出现负的净现值;二是利率的升高会加大投资者的债务负担,引起还贷的困难。利率的升高还会抑制对房地产的需求,从而导致房地产价格下降,而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。
7、政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成:整编、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。
8、经营管理风险
经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理小善而造成损失的风险。所谓经营管理不善,主要包括:投资者不能胜任经营管理工作、信息匾乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法等。
9、财务风险
财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。房地产投资需要大量的资金垫付并且投资的资金占用期长,所以房地产开发通常要向外界贷款或借款,会在一定程度上制约企业的经营活动,从而影响企业的盈利能力,甚至有可能会使企业在某个程度上面临资金短缺、入不敷出。通常投资者负债比率越高,财务风险就越高。
二、房地产投资风险的防范对策
1、投资风险较小的房地产项目
房地产投资项目种类很多,它们的风险度大小不同。有的风险度很大,有的风险度相对较小。选择风险度较小的投资项目,也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定的房地产项目,便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度,从而降低风险。
选择风险较低的项目进行投资的不足之处,在于放弃了巨额利润潜力的投资机会。在市场条件下,期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系,潜在的风险越大,期望的收益水平就越高。若投资机会期望的利润高而伴随的风险小,则投资者会迅速地进入市场,这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期望的利润水平。
2、通过投资组合降低风险
在相同的经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应,所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益,这里需要注意的是,各投资项目之间的相关性不能太强,否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。
投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说,风险是由系统风险(指市场内所有房地产投资项目,投资者无法控制的风险。例如宏观经济因素、国家金融状况等)和非系统风险(指仅对市场内个别房地产项目产生影响,可由投资者控制的风险。例如建筑物类型、档次、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少,但系统性风险仍然存在。
3、通过市场调查来降低风险
风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能多的信息。投资获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多,做出的预测就越精确,从而越能进行正确的科学决策,包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度,较好地控制房地产投资过程中的风险。
4、加强管理来控制风险
一个投资项目能否达到预期的效果,良好的项目管理是重要的保证。从开发投资来看,项目全过程的投资,进度和质量是重点。对缺乏开发项目经验的投资者来说,委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的。对于盈利性物业的置业投资来说,聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理,凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差,可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平,进而降低并控制风险。
5、转嫁风险
对于租赁物业来说,在物业租赁合约中规定由承租人负担所有的经营费用、维修费用、房地产税和保险费等,就可以将经营费用上涨的风险转嫁给承租人。对于长期租赁合约,投资者可以采用根据物价指数来调整租金的办法将购买力风险转移给承租人。当然对于自然风险,投资者可以对风险所发生的可能性进行评估后,购买相应的保险来将可能的风险转嫁给保险公司。
参考文献
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[2]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业,2008(8)
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作者简介:王月,女,德强商务学院06级金融本科生