关于旧城区改造建设方法的探讨
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摘要：本文作者提出了旧城区改造建设的新方法，以期能引起城市经营管理者（政府）的注意。
关键词：旧城区、改造、建设方法、探讨
Abstract: In the paper, the author puts a new method of reconstruction in former capital, which hopes to attract the government’s attention.
Keywords: former capital, reconstruction, method of construction, study
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
我国初期的房地产企业几乎都是在参与旧城区改造建设中发展起来的。自上世纪八十年代以来，虽然经过三十余年的发展建设，如今房地产业已经成为我国国民经济的重要的支柱产业之一，我国的一线城市、二线城市、三级城市、直至县级乡镇城市其环境景观面貌已经焕然一新，但是在现代化的美轮美奂的建筑群背后，依然还存在着部分旧城区（城市规划要求保留的旧城区除外）。而这部分旧城区，都是城市经营管理者（政府）迫切希望能新规划并把它们改造建设成为基础设施完善、交通顺畅、居住安全、生活舒适、环境幽美的新城区，然而政府这个旧城区改造规划建设美丽中国城市造福社会改善民生的美好愿景，即使在建设资金充裕的条件下付诸实施时还是会遇到重重困阻，因此，旧城区改造建设就成了各级城市人民政府的城市建设中的一个老大难问题。本文试着探讨破解旧城区改造建设这个老大难问题的新方法，以期能引起城市经营管理者的注意。
1、旧城区的概念
目前，在我国关于旧城区的概念，应该说还没有一个统一的说法，而本文所说的旧城区由以下两个部分组成。
1.1 上世纪八十年代至七十年代建设完成的城市区域
这部分城市区域当时规划设计建设标准都不高，几乎所有建筑都是由砼预制构件与砖混结构组建成的，其抗震设防烈度低、居住使用功能、通风采光、给水排水、电信电网等都不健全；其区域交通环境不畅，少停车场，文教体育卫生，商业农贸市场等等城市基础设施都不完善。而这部分城区大部分建筑，于上世纪九十年代通过国家房改政策，其居民付部分房款买下后成为房改房用户，即这部分建筑所占用土地仍为国划拨土地，房改房所有者所持的房改房产权证书还不是商品房产权证书，因房改房所有者还未交纳土地出让金。
1.2 上世纪六十年代以前建设完成的城市区域
这部分城市区域当时在无序状态下，大部分建筑都是由各建设方自行找设计者设计自行找人建设完成的，且其中有些建筑根本就没有设计图而是随意搭建而成。这样久而久之逐渐形成了今天我们所看到的由砖混结构，砖瓦结构形式多样的建筑组成的旧城区，也有人管这样的旧城区为棚户区。随着城市建设的发展，尽管这些旧城区也勉强接通了水电及电信等部分现代生活设施，但区域道路交通拥挤，环境绿化率低，缺少文体休闲娱乐场所，给排水消防设施，商业金融，文教卫生等城市基础设施都很缺乏，最让政府担心的是城市功能如此不健全的旧城区，长时期以来都存在着巨大的消防安全隐患。这部分城区建筑，其中的部分用户为房改房所有者，其余的大多数用户为私人个体房产所有者。
我国早期的旧城区改造建设始于上世纪八十年代，其操作程序和实施方法简介如下。
2.1 操作程序一
由房地产开发企业直接向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告获批准后，房地产开发企业再与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。
2. 2 操作程序第二
由房地产开发企业先期与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁补偿协议书后，再向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告。
2.3 实施方法一
房地产开发企业与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。当时旧房拆迁安置补偿的基本条件：一是拆除有房屋产权证书旧房屋面积一个平方米，则由房地产开发商给予旧房拆迁户补偿有房屋产权证书新商品房屋面积一个平方米；二是拆除无房屋产权证书旧房屋则按当时其建设成本价格给予补偿；三是旧房拆迁户要求在原有旧房面积基础上新增加补偿面积，原则上是在一定的增加面积内由房地产开发企业按商品房建设成本价格卖给旧房拆迁户；四是旧房拆迁户转让旧房拆迁面积，这时则由房地产开发企业按新商品房屋市场价格收购其旧房屋产权面积；五是在新商品房建设期间，旧房拆迁户搬迁与租房居住过渡费用等则由房地产开发企业支付。
2.4 实施方法二
旧城区旧房拆迁户在旧房拆迁原地区由房地产开发企业安置新商品房给旧房拆迁户居住称为原地安置。中国人的传统习俗故土难移，所以我早期的旧城区改造建阶段，旧房拆迁户多数是原地安置乐业。
2.5 实施方法三
旧城区旧房拆迁户永久搬离原旧房拆迁区域由房地产开发企业另择新地区建设新商品房安置旧房拆迁户居住乐业称易地安置。易地安置旧房拆迁户，通常是国家政府的大型市政公共建设项目必须使用旧城区区域定点建设时，易地安置其旧房拆迁户，才是可行的，例如桂林市人民政府在兴建著名的两江四湖这个特大型的开放式的美丽公园时，其范围内的所有旧房拆迁户都能顺利地做到易地安置。此外，要求旧房拆迁户实施易地安置则是困难的。
3、现阶段旧城区改造建设中普遍存在的难题
现在，旧城区改造建设依然按上述的操作程序和实施方法来进行运作，其过程中存在的难题有以下两个方面。
3.1 我国的旧城区经过三十余年来的改造建设，现存的旧城区改造建设项目（如同菜市场最后的剩货），开发利润空间小，因此房地产开发企业一般不愿意再承接这样的旧城区改造建设项目。
3.2 旧房拆迁户要求旧房拆迁补偿的价格越来越高
在我国取消城市房屋拆迁管理条例前后，实际上城市旧房拆迁补偿机制已经步入市场经济轨道。因此，在各地的旧城区改造建设过程中不断传来房地产开发企业与旧房拆迁户之间因旧房拆迁方面的经济纠纷案例演变为刑事案例的报道。这说明现阶段旧房拆迁的难度，正变得越来越大，其补偿的价格也越来越高，以致使旧城区改造建设项目的投资周期变得更长。尽管现在各地城市人民政府都出台了许多关于旧城区改造建设项目方面的优惠政策，例如桂林市人民政府规定了旧城区改造建设项目大幅度降低其土地出让金与免交部分项目报建费的优惠政策，但在美丽的桂林其旧城区改造建设依然步履艰难不前。作者曾接触过的一位旧房屋拆迁户说：我在这里住了几十年两三代人了，我不会让房地产开发商来用我的房地产开发赚钱。这说明旧城区的旧房拆迁户对自己的房产有了世袭的领地意识。因此房地开发企业一般不敢再承接这样的旧城区改造建设项目。
随着城市房地产价值的不断飚升，旧城区改造建设中旧房拆迁户要求的旧房拆迁补偿的价格还会水涨船高。因此要完成我国旧城区改造建设美丽中国城市改善民生造福人民，还有许多剪不断理还乱的难题需要我们城市经营管理者（政府）去克服。
4、旧城区改造建设方法新探
4.1 将旧城区改造建设项目列为政府重点工程项目。
正如上述旧城区改造建设的难度大，所以现阶段的旧城区改造建设项目没有政府的干预，显然将是难以完成的。这就需要政府城市规划主管部门拿出旧城区改造建设的详细规划方案并向社会公布，这是政府的旧城区改造建设重点工程，向社会表明政府作为城市经营管理者有责任要把旧城区改造建设成为交通顺畅生活舒适安全环境幽美的新城区，改善民生造福人民。
4.2 提高旧城区改造建设项目的容积率等经济技术指标。
作为旧城区改造建设项目其容称率要就高不就低，即在城规指标控制上应有别于新区房地产开发项目的要求。因旧城区改造建设其旧房拆迁户多数会坚持在原地安置居住，那么只有将项目容积率最大化，方能让所有旧房拆迁户在交通顺畅生活舒适安全环境幽美的新城区有一个美好的新家园。
4.3 在媒体上普及城市发展历史知识，宣传旧城区改造建设的必然性和必要性。
让城市居民更加了解城市文明繁华是历朝历代我们先辈与我们共同创造的，进而认识到，尽管城市中某处房产法律认可是你的私人的财产，但其地产就不是你的世袭的领地，否则我们就不会拥有今天城市的文明繁华。以期形成一种舆论导向广泛支持旧城区改造建设的强大的正能量，帮助人们克服旧城区改造建设的难题。
4.4 从政策上鼓励旧房拆迁户直接承接开发旧城区改造建设项目。
在同等条件下，应该允许旧房拆迁户享有承接开旧城区改造建设项目的优先权。这样让旧房拆迁户来拆自家的旧房屋建设自家的新房屋并且还能出售部分商品房经营新城区，让旧房拆迁户认定这时肥水没有流入外人田，从而推动旧城区改造建设的进程。或许，从政策上鼓励旧房拆迁户直接承接开发旧城区改造建设项目应该也是去除旧房拆迁户拒绝拆迁旧房理由迎刃破解旧城区改造建设的难题的有效方法之一。当然，还要允许旧房拆迁挂靠一家房地产开发企业帮助他完成这项旧城区改造建设项目（自然人挂靠房地产开发企业经营房地产项目已有先例），这与我国自建国起至上世纪八十年代期间，国家企事业单位要建房屋时都是各单位自己去找房屋设计者和房屋建设者的机制是一样的，这个我们先辈用过的老方法现在用来破解今天旧城区改造建设的难题仍然管理，这对于政府来说，不管是谁只要他按法规按技术规范要求完成旧城区改造建设项目，其施政目标之一就已经实现了。
4.5从政策上继续优惠扶持旧城区改造建设项目。
正如上述现在旧城区改造建设项目的利润空间愈变愈小，因而从政策上给予优惠扶持，减免其部分土地出让金，项目报建费、以及项目税金等，进而能增强项目投资的吸引力。从表面上看，实行优惠扶持旧城区改造建设政策是让利于项目开发商减少了政府的部分规费收入，但从整体上看，这项政策不仅能惠及各方的长远利益而且又是一项行之有效的破解旧城区改造建设的难题的重要方法之一，通过分析表明，一项旧城区改造建设项目的启动，首先是众多的建设资金的投入和大量的房屋销售资金的回笼，将有力地带动国内内需市场经济的快速增长；第二是增加了建设项目给国家带来的各项税金收益；第三是政府收回了旧城区建筑长期占有的部分土地出让金；第四是增加了城区的社会就业岗位；第五是旧城区旧貌换新颜带来了巨大的环境效益和社会效益。
5、结束语
综上所述表明，本文作者结合工作实践，论述了旧城区改造建设的历程，及其已经使用过的操作程序和已有的实施方法，此外还描述了现阶段旧城区改造建设中普遍存在的难题，进而探讨给出了破解现阶段旧城区改造建设的难题的一些新方法，以期能引起城市经营管理者（政府）的注意。