房地产企业纳税筹划问题研究

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【摘要】 近年来，我国政府加大了对房地产行业宏观调控的力度。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。本文对房地产企业的税种进行了分析，并在此基础上，提出了纳税筹划策略。

【关键词】 房地产企业 纳税筹划 营业税 土地增值税

房地产企业的纳税筹划是指在法律法规允许的范围内，在企业的纳税行为之前，通过对企业生产、经营和投资活动的统筹安排与管理，达到适当免除、减少或者是递延纳税义务的目的，以实现企业利润最大化或者是现金流最大化的目标。房地产企业规模较大，繁多的税目增加了房地产企业的税收支出，特别是近年来，我国政府为控制房价过高，抑制投资过热而带来的房地产泡沫，已经开始集中力量对房地产行业进行宏观调控。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。

一、房地产企业纳税筹划理论的内涵及特征

纳税筹划起源于20世纪30年代的西方发达国家，经过几十年的发展，纳税筹划理论逐渐完善成熟。目前国际上关于纳税筹划的概念并没有形成统一的说法。但总体而言，纳税筹划就是在符合各国法律法规的基础上，通过采取措施减少应缴税款的行为。我国的纳税筹划起步较晚，借鉴西方国家关于纳税筹划理论体系的基础上，学术界对纳税筹划的定义为：通过对纳税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税或避税的目的。根据纳税筹划的内涵可以看出其具有以下特征。

1、筹划性

这是指在纳税活动发生之前，纳税人通过筹划决策，选择较低税负。一般的经济活动中，纳税义务都是在应税行为发生以后才发生的，这就为纳税人进行筹划提供了时间和机会。比如，营业税的缴纳在交易之后才缴纳，从发生到缴纳的这段时间中，纳税人可以对纳税方法进行分析，选择税收额度较低的纳税方法。

2、合法性

纳税筹划是国家为了降低企业的税负而推出的政策之一。因此，纳税筹划应该符合相关法律法规的规定，这是纳税筹划的前提条件。如果没有遵守法律法规的降低税负，是偷税、逃税的表现，应相应的受到法律的制裁。企业纳税筹划时必须对是否严格按照法律法规的规定进行纳税加以警惕。

3、目的性

企业纳税筹划有明确的目的，即降低企业税负实现企业的财务目标。首先，纳税筹划的直接目的是降低企业的税负，表现为绝对或者相对地减少纳税数额。其次，纳税筹划的根本目的是实现企业的财务目标。企业的财务目标是股东价值最大化或者企业价值最大化。理想的纳税筹划是站在企业整体的角度进行设计，达到整体收益最多的目的。

4、普遍性

纳税人在进行纳税时，由于纳税主体、纳税对象、纳税地点和税目的不同，使得税率和减免税也存在差别。纳税人在进行纳税时，就可以根据实际情况选择税负较低的纳税方式。这种现象的广泛存在就是纳税筹划的普遍性。

二、房地产企业纳税筹划的意义

房地产企业规模较大，缴纳的税种名目较多，有企业所得税、土地增值税、营业税、契税、城市建设税、印花税等诸多税目。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。具体看来，房地产企业纳税筹划的作用有以下两点：第一，纳税筹划能够降低房地产企业的支出，实现企业经济效益最大化的目标。通过纳税筹划一方面能够实现在现金流入不变的情况下，减少现金的流出；另一方面可以在现金流出一定的条件下延迟流出的的时间，利用货币的时间价值获得一笔没有成本的资金，提高企业的资金周转效率。第二，纳税筹划能够促进房地产企业的纳税意识和管理水平。由于税务筹划的存在和发展为纳税人节约税收开支提供了合法的渠道，使房地产企业远离税收违法行为，同时合理的税收筹划意味着企业的经营水平较高，能够提高企业的管理能力和会计核算水平。

三、房地产企业缴纳的主要税种

房地产企业的税种涉及范围较广，在纳税筹划之前，必须先对房地产企业应缴纳的税种进行识别和分析。从房地产的开发建设、使用到交易的三个环节，房地产企业都需要缴纳相应的税种。

1、房地产开发建设环节应缴纳的主要税种

主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。耕地占用税是房地产开发企业在进行开发时，由于占用耕地进行房地产建设而缴纳的税。该税的主要特点是按面积征税，税率差别较大，每平米从1元到15元不等。如果房地产企业开发过程中占用了耕地就需缴纳耕地占用税。营业税是指在房地产的开发过程中，作为建设单位，应该按照营业税中的建筑业税目进行纳税，税额是按照工业作业总价的3%的税率征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率同时产生的，是对在城市县城建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税，与营业税应同时缴纳。

2、房地产使用环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税等税种。房地产使用环节的税种主要是由于房地产企业在出售房屋之前将其出租而应缴纳的税。营业税在房地产的租赁时统一按照服务业5%的比例税率进行征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率，与营业税应同时缴纳。城镇土地使用税是由于在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地而应缴纳的一种资源税，根据城市的规模的大小实行差别幅度税额，每平方米从0.6元到30元不等。房产税是房地产企业按照房屋的出租租金收入征收的一种税。

3、房地产交易环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。营业税是房地产企业在出售房屋时按照销售不动产税目缴纳的税目，按照房屋售价的5%缴纳营业税。城市维护建设税作为营业税的附加，纳税义务也相应产生。土地增值税是房地产企业在出售房屋时，将转让收入减去相关的成本费用的增值额作为课税对象而征收的一种税。契税是在房地产销售时，购房人需要缴纳的一种税。新契税采取轻税政策，由原来6%的税率改为实行3%～5%的幅度税率。印花税是指在房地产交易中，针对房地产交易金额适用产权转移书据税目按照万分之五税率征收的税款。企业所得税是在房地产转让或出租产生了净收益时将收益并入企业利润总额缴纳要缴纳的税。

三、房地产企业纳税筹划策略

通过对房地产企业纳税种类进行分析，可以看出，房地产企业可以通过对相关的的税种进行纳税筹划达到降低纳税额度提高企业经营效益的目的。本文从契税、土地增值税、营业税和企业所得税等几个方面对房地产企业的纳税筹划进行分析。

1、契税的纳税筹划

由于各地经济差别较大，国家授权各省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度税率规定范围内，确定本地区的实际税率。通过合理规划住房面积能够使缴纳的契税降低。例如，X房地产公司在某市开发M住宅小区，该市规定：120平方米以上住宅，契税税率为4%；120平方米以下为2%。为了降低契税，X三室一厅的面积设计为118平方米，与120平方米相比，户型面积基本相差不大，却省下了10000多元的契税。C住宅小区通过合理的户型面积设计，到达了契税减半的目的。虽然契税最终由购房者承担，房地产企业只是代扣代缴，但通过将契税减半，无疑会增加对购房者的吸引力，提高房地产企业的经营效益。

2、土地增值税的纳税筹划

我国对于土地增值的规定：第一，当房地产企业在进行普通住宅的建造和销售时，如果增值额低于扣除项目的20%，即投资回报率低于20%时，可以免征土地增值税。第二，如果在建造普通住宅的同时还进行其他类型房屋如高档住宅的开发，如果没有分开核算，则要统一缴纳土地增值税，不能享受税收优惠；而如果将两者进行区分并准确核算，将普通住宅的增值额控制在税收优惠的范围内，仍然可以享受税收减免的益处。

举例来说，X房地产企业在2007年同时销售普通住宅和高档住宅，收入分别为1亿元和5000万元。按照国家规定，土地增值税普通住宅可以扣除的项目金额为8500万元，高档住宅为3000万元。如果不分开核算，增值额与所扣除项目金额的比例为30.43%（（15000―11500）÷11500×100%），高于20%。如果税率为30%，则该企业应缴纳的土地增值税额为：（15000-11500）×30%=1050万元。如果分开核算，普通住宅的增值额与所扣除项目金额的比例为17.65%（（10000-8500）÷8500×100%），低于20%，可以享受免税的优惠；高档住宅的比例为66.67%（（5000-3000）÷3000×100%），如果税率为40%，应缴纳的土地增值税额为：（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。两者相比，通过税收筹划可以降低缴纳税赋400万元。

3、营业税的纳税筹划

（1）开发建设过程。工程承包公司承包建筑安装工程业务，并与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，按建筑业税目征收营业税税率为3%；如果工程承包公司只是负责工程的组织协调业务，不与建设单位签订建筑安装工程合同，则此项业务应按服务业税目征收营业税税率为5%。但考虑到建筑业与服务业税基的差别，服务业的税收负担也不一定高于建筑业，可综合考虑自身情况合理选择适当的承包形式。

（2）转让不动产、无形资产。房地产企业在进行房屋出售之前，如果将房屋以不动产进行入股或者投资，能够免征营业税，同时，将房地产进行投资时还能免征土地增值税。

4、企业所得税纳税筹划

根据税法规定，房地产企业可以通过公益、救济性捐助而减少部分纳税额度，在企业年度总利润的12%以内可以免除。因此，房地产企业可以通过一些营销策划活动与捐赠活动相结合的方式进行统一安排。例如，企业可以通过向福利性、非赢利性机构，农村义务教育以及青少年活动场所进行捐赠等。

四、结语

房地产企业应该在认真掌握好税收筹划的基础上，合理地利用税收政策，为企业降低税收成本、增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下，企业通过纳税筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。

【参考文献】

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