天堂房产的浙江现象

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有房地产专家认为：杭州市房地产市场主体多元化，运行较为规范，投资交易活跃，与浙江经济发展相吻合，已成为“浙江现象”的又一亮点。

2006年中国房地产市场的关键词可以用“税收”、“面积”、“利息”等词来概括。中国房地产市场经过一年的国家宏观调控，全国各地所表现出来市场状况不尽相同，与上海、北京房价的涨声一片相比，杭州楼市显然稳定得多。有关房地产专家认为：杭州市房地产市场主体多元化，运行较为规范，投资交易活跃，与浙江经济发展相吻合，已成为“浙江现象”的又一亮点。

政府的阳光政策

在1980年代末房地产业第一次高潮中，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。政府在城镇迁移改造、土地供应上，掌控了整个产业价值链的上游主导权，在这个产业链中，地方政府成了最高端“土地运营商”。在过去相当长时间内，地方政府把房地产业作为地方经济的主要增长点，不少城市经济过多依赖房地产及相关行业。很多城市普遍走了一条“做地”――“卖地”再循环的“卖地生财”的道路。而伴随着地方利益的制度改革、政策调整都是在产业发展中进行探索和调控，所以制度、政策成为各城市房地产业健康发展主导因素。

在房产市场相关政策上，杭州似乎一直都走在全国各城市前面，特别是杭州的土地市场比较规范，自2000年，杭州就全部实行了土地转让的招牌挂，也是中国进行最早的城市之一。相对区域内其他城市，杭州算是房地产市场比较成熟的一个城市。同时在新一轮高密度、高强度的宏观调控中，从《浙江省经济适用住房管理办法》中可以看出省市在配合国家宏观调控上对政策的消化和执行力度。

在2006年以及即将到来的2007年国家出台的多个调控限价政策成为各地房地产市场的紧箍咒，但实质上从模型也不难分析出，国家的调控政策也有利于一个公平的竞争环境。

企业的顺势转型

国内房地产企业伴随着两次房地产高潮发展，既有机会主义下企业发展的“财富神话”，又有与政府的关系远比与市场的关系密切的“特殊照顾”。这就是国内房地产企业与发达国家相比的最大特点。绿城的成功上市、广厦的管理变革标志着在新的经济竞争和行业洗牌面前，杭州房地产企业的发展进入了一个转折时代，它将是“财富神话”和“特殊关系照顾”经营企业的终结，同时也是依靠制度和战略来管理企业的开始。

从总体上说，欧美及日本等国家的房地产企业是和房地产市场相伴相随发展起来的。房地产企业几乎不会受到政府政策的格外扶持。如果说这些企业和政府政策有什么关系的话，他们只能间接地受惠或受制于政府鼓励或限制住房消费的政策。例如美国是鼓励个人住房消费的，个人买房可以享受个税抵扣的好处；日本是限制住房消费的，买大房子要缴纳很高的不动产税。在土地协议转让的政策下，目前国内更多房地产企业的兴衰和从政府手里“拿地”的能力联系紧密，有地就能赚钱。这些企业伴随着房地产市场从一个混乱到有序而发展起来。原来的商业社会充满着许许多多的偶然，企业可以发挥“特殊的天赋关系”去创造臆想的“新逻辑”。但是，在新的国家高压调控下，市场将走向规范、走向健康。所以按照原有的商业逻辑，企业面临着自我毁灭的危机。

在沸沸扬扬的南都被万科并购的背后，其实是一场品牌房地产企业的市场扩张和联合过程。迄今为止，杭州房地产市场依然大多是浙江本地企业在开发，其他全国性房地产企业没有一个踏入了杭州市场，虽然一直在跃跃欲试，但都没有进入。杭州房产企业出现资金问题从而开始并购的情况，基本上从2003年就已开始。陆陆续续开始有小房产商通过各种渠道融资，包括投资银行、产权交易中心，或者是通过中介来变现手中的存量房产。目前在宏观调控下房地产企业的并购主要是土地的并购。收购方一般都有较强的资金能力，而被收购方多半具有债务危机，通过并购，可以使并购方减少运营成本，被收购方可以继续生存，达到双赢。

市场需求的理性化

一直以来大家都认为对于杭州房地产市场的普遍反映是房价太高、上涨速度过快。自1999年开始，超过杭州城市居民承受能力的杭州房价就开始一路狂奔，到2003年才开始趋于平稳。根据由联合国人居中心设计的房价收入比指标来衡量杭州及国内大多城市居民对于住房的城市能力，按照这个标准，杭州的城市房价水平明显偏高。该指标定义是每套住房的自由市场价格的中位数与家庭年收入的中位数之比，根据选择53个国家进行比较，提出房价收入比在4-6倍间较符合城市居民的承受能力。

房产交易成为一宗奢侈品的买卖关系，这其中有由于中国大众长期以来物质压抑造成消费压抑，消费压抑的发泄在这几年的房地产市场得到尽情的体现。这种集体效益会诱发整个社会的集体非理性，近乎有一点变态了。杭州房产市场在这个压抑释放后，市场开始趋于理性。

与大量外资涌动的上海相比，消费主体结构的多元化和消费目的简单化是目前杭州房地产消费市场主要特点。目前杭州房地产市场的主要由原地居民包括新增城市居民和城市居民、房产投资者等购买主体构成，而且各自的比例较平衡。

在城市化的进程中，像杭州、北京、上海这些中心城市，包括各省会城市房地产需求的带动效应，主体上都不是城市原有人群需求推动的市场需求和房价上涨，而是围绕城市周边的群体强烈的购买欲与投资欲(杭州市场主要是来自温州、宁波等地市的消费群体)，在原有的消费需求下的叠加效应促使了房地产非常过热，房价整体开放上升的局面的形成。在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会地位去消费住房。但在杭州以及其他国内市场由于房地产产品开发的同质化，致使产品消费的聚焦化，从而哄抬了房价。在开发商产品开发理念的成熟和国家新的政策调控下，房地产产品消费结构开始多样化，房产消费开始趋于理性，房价的波动也开始趋于平稳。