商业地产的风险管理探讨
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一、商业地产开发项目面临的主要风险
1.商业风险和经营风险
商业地产开发项目面临的首要风险便是商业风险与经营风险，这也是每个开发主体都需要严谨面对的问题。从商业风险来看，该风险主要是指该商业地产开发项目运营出现失败情况的可能性。在实际经营管理过程中，该风险主要集中在两个方面：一是管理层面，开发主体需要对项目开发过程的一些关键性变量，诸如租金收取额度、基础设施维护、运营费用控制等内容，都需要进行科学论证，才能最终确定。二是市场层面，市场竞争程度、交通状况、人口结构等都是其中的重要因素，开发主体在评估项目开发可行性时，都需要重点对上述因素进行考量。商业地产开发项目面临的经营性风险主要是指由于开发主体出现决策失误，而导致的实际经营结果和预计目标出现严重偏差的可能性。项目开发条件、市场环境、投资者决策能力都是影响商业地产项目开发市场风险的主要因素。
2.土地购买风险和筹资风险
土地购买和筹资工作是商业地产项目开发得以顺利进行的基础性工作，由于涉及的手续繁杂，资金需求量大，因此往往容易诱发风险。从土地购买风险来看，目前，协议出让、召回是获得土地的主要方式。在协议出让过程中，由于开发主体需要与原房产所有者进行谈判，这一过程中涉及诸如价格、项目用途等多因素的讨论，容易出现各种不确定性，也就形成了风险的来源。而召回的风险主要来源于如果开发主体对于商业地产的市场走势的判断出现了偏差甚至错误，也就是基于未来的市场判断能力出现了问题，那么就会导致项目出现开发成本高，回报利润低的局面，甚至还会出现项目的严重亏损。从筹资风险来看，由于商业地产项目开发是一个资金密集型行业，项目的开发与建设大多都需要筹资来维系，具有投资金额大、项目开发周期长等显著特点，因此，筹资风险主要来源于资金回报盈利的不确定性。
3.财务风险
可以说，资金是整个商业地产项目投资方的血液和命脉。在商业地产的开发进程中，需要大量的资金作为支持。从目前的情况来看，自有资金往往不足以完全满足高额的商业地产开发成本，因此，投资方很少有完全利用自有资金来进行整个项目开发，银行、融资公司等金融机构便成为了其首选的融通资金的渠道。伴随着大量资金的借贷，财务风险也由此产生。具体来说，财务风险是指商业地产投资方由于不能及时获得贷款，造成资金量断裂或者是不能够按时偿还贷款利息的风险，投资方的负债比例越高，相应的发生财务风险的可能性就越大。面对财务风险，项目投资方需要在正式投资前，就进行全面、细致的资金预算，并且在执行过程中严格执行，并且对该预算实施动态化管理，综合考虑市场、经济环境、消费者偏好、开发环境等多种因素，最大程度上降低发生财务风险的可能性。
二、商业地产开发项目应对风险的主要措施
1.树立正确、科学的风险价值观念
客观来看，商业地产投资方需要清醒地意识到，任何商业地产开发项目都是具有风险的，并且这些风险贯穿于项目开发的始终，涉及到项目建设的方方面面，即在一定的时期和条件下，可能会发生不同的结果。一旦投资方确定了某种投资方案，那么收益和亏损的情况都有可能出现，并且风险和收益从来都是对等存在的，要求高收益的结果势必需要承担高风险的威胁。树立正确、科学的风险价值观念，就是要求项目开发决策者需要将风险和收益做出一个适合自身开发实力、能够最大程度满足市场需求的权衡与比较，从中找到一个最为恰当的方案。举个简单的例子，如果筹资风险过高，那么就应该及时降低成本支出，反之亦然。
2.采用多元化的投资策略，运用项目保险转移风险
商业地产的投资方可以利用多元化的投资策略来实现风险的分散，从而降低风险发生的可能性。多元化的投资策略是指投资方根据项目投资的风险大小和盈利能力，按照一定的风险偏好对不同类型的商业地产进行搭配，从而降低整体风险的策略。通俗来说，就是投资方可以将有限的资金投入多种类型的商业地产开发项目上，举个简单的例子，投资方可以选择兴建写字楼、商场、娱乐场所等项目，个别项目如果出现收益不理想的状况，其他的项目还可以弥补损失，从而实现较为稳定的收益水平。需要注意的是，由于不同类型的商业地产所面临的风险和收益率都不尽相同，因此，投资方要对相关因素进行综合衡量。除此之外，投资方还可以通过购买项目保险的方式来实现风险的转移。险种和费率是商业地产投资方在购买保险时需要重点考虑的因素，同时还应该根据自身的实际需求，划分风险单位，选择适当的保险金额。
3.重视对市场信息的搜集和分析，搭建信息网络平台
缺乏完善的信息数据分析和网络信息共享平台，是造成房地产项目开发风险较大的重要原因之一。对于广大房地产开发商来说，掌握信息是否充分全面，对形成最终的开发决策有着决定性的影响。由此可见，房地产开发商在进行商业地产开发项目时，要尽可能丰富、全面、大量地搜集信息，并在此基础上做到对信息的整合、分析以及共享，才能够对开发项目有一个更加准确的把握和预测，从而降低项目开发过程中的各类风险。以地产业龙头企业万科为例，万科一直重视对市场数据的搜集和分析，并且将其与我国的宏观经济、发展战略相结合，力图在此基础上形成最有效率的房地产开发策略。万科通过对我国第六次人口普查数据、城镇化建设数据、城镇家庭新增户数等相关数据的分析，得出在中国城镇化的进程中，基本住宅供应可能确实仍会存在短缺现象的结论。万科通过对数据的测算，计算出我国到2020年间，至少将新增4988万户城镇家庭，如果要想实现“一户一套”的标准，那么按照现有的城镇拆迁小林，仍需建设住房1.11亿套，才能够基本满足需求，如果还想达到更高的住房标准，那么建设量将更大。鉴于以上数据分析，万科目前的项目开发已经遍布全国60个城市，伴随我国城镇化建设的不断深化，万科将更加严格地执行“PIE”模型，审慎判断项目开发防线，尽可能规避风险。
三、结语
总的来说，由于商业地产项目的开发通常会经历一个较长的周期，再加之建设项目具有不可重复的特点，因此整个开发过程必然会伴随着各种各样风险的出现。风险管理工作需要依靠开发主体整个团队的力量，需要良好的管理水平、专业知识、管理经验等因素作为基础，是一项综合性较高的管理工作。为了保证项目开发的顺利进行，项目开发主体需要实施动态、系统的项目风险管理机制，采用各种具有不同针对性的管理措施，主动地对风险进行控制，不断提高商业地产项目开发过程中的抗风险能力，提高项目开发的效率和效果，从而实现开发主体的盈利目标。
作者：王卉单位：重庆商社中天物业发展有限公司