商业地产的资产管理观

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在商业地产领域，讲资产管理的似乎还不算多，这些年讲的比较多的是商业管理。商业管理的重要性业界已经非常重视，这样的重视首先体现的就是人才的争夺，那些行业领先的企业（比如万达、凯德、恒隆、中粮、华润等），他们的管理人才就特别容易被挖。不久前，有传闻说万达商业的陈德力以年薪1500万元的身价跳槽新城控股，这样的转会身价以前似乎还只有在职业足球联赛中听说。

那么，商业管理就算是资产管理吗？一个资深的商业管理人或者团队就意味着能把商业地产管好吗？怎样的管理才算是把一个商业地产的资产管好呢？

笔者不由想起在佰仕会群里的一个经典争论：到底是轻资产好还是重资产好？有一个代表性的意见：你连重资产的肉都没吃过，你谈什么轻资产？有一个很好玩的现象，当地产圈中以万科、万达为首率先大谈特谈“轻资产”的时候，互联网的巨头却开始了重资产的囤积，不说腾讯、阿里、华为等纷纷自建总部或者成为整栋写字楼的大买家，就看作为核心竞争力的一环，京东和阿里拼的竟然是线下物流网络的占有率，百度和58同城等拼的竟是“最后一公里”，你去看他们的后台、配送和地推，完全人力密集型，不计成本，重的不能再重！

地产人看互联网和互联网人看地产是一样的隔行看不懂，有趣的是，地产人看互联网看到的是光鲜靓丽和估值上的美丽泡泡，互联网人看地产看的是满地机会被一帮土豪大把浪费。拿一个地产与互联网最有交集的产品来举例，比如说众创空间。地产人看众创空间永远第一眼就是看租金差，无论大房东还是二房东，租金差没法覆盖投资回报，这事就没法干。互联网人看众创空间看的却是对人才的吸引和空间冗余的再分配，只要足以调度资源，他们对空间的看法是“多多益善”。

近日看到一则消息，复星旗下著名的星浩资本一期基金出现兑付问题，投资人组团堵门进行抗议。星浩资本的出身可谓显赫，大股东复星集团是民营企业中的一杆大旗，在以上海为基地的长三角一带更可以说是呼风唤雨；管理团队也可谓顶配，金地集团“三驾马车”之一原华东区老大赵汉忠率队来投；起步还是源于世博会上的民营企业馆，老郭、老周、老赵想要为民营企业做一件辉煌的事，把星光耀广场开遍全国；首期基金由复星联手易居中国共同发起，开张就是30亿元！这么豪华的阵容怎么会出现兑付问题？原因很简单，他们在用开发商的思维干基金，高价拿地，高额收益承诺，把基金投资人当股民看待，干的又是极考验运营能力和耐心的持有型商业地产，又赶上了全国性的商业地产大干快上，几方面因素叠加起来就是一个不可承受的痛啊！

笔者认为，商业地产的资产管理是有一个递进过程，从物业管理到运营管理，再有商业管理，引申出内容管理，最后集中到资本视角，就是资产管理。每一步递进都意味着一层的升维，物业管理更多是维护保养的概念，能让一个资产保持好的使用状态就是最大的成功；运营管理加入了经营的概念，知道去开源节流，知道统筹调度，知道客户维护，资产就有了增值空间；商业管理之前更多的适用于购物中心类，现在随着空间界限的打破应该为更多的经营方所重视，最重要的一个理念就是基于商户营收的管理，核心逻辑是“商户赚钱空间才赚的到钱，整体最优才是最好”，多了一个思考维度就有本质的区别；内容管理是需要向互联网学习的，一个空间就是一个线下的人流聚集点，人们为什么要来，为什么会甘心在线下消费，是互联网时代必须回答的问题。以上种种的努力，最终必须以资产管理的思路一以贯之，因为所有的付出都必须有一个清晰的增值目标，必须服从统一的目标管理，身价才有所值。

这时再来谈论到底是轻资产好还是重资产好就会有一个基本共识：无论是作为管理方出现的轻资产运营者还是作为投资方出现的重资产持有者，达成合作的唯一基础就是能实现资产价值的放大！也就是说无论你是期望用智力来雇佣资本还是通过资本来调度资源，双方能达成合作的基础就是能力的匹配。

简单说，有资本优势的乙方可以“重”，前提是能把握进出的时机，能选对驾驭的团队；有能力优势的一方可以“轻”，前提是你能在资产自然增值之外创造额外的价值，能说服资方这样的价值创造非你不可！如果是这样，双方自有各自的生存逻辑，自有不可取代的一面。两者可以结合为一体，也可以分别存在，但一定是相互需要，缺一不可。

这就是我的商业地产资产管理观。

作者系佰仕信（上海）股权投资基金管理有限公司董事长