探讨财务部门在房地产企业中的成本费用控制
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摘要：房地产行业历来都属于资金密集型行业的典型，因此在房地产行业中财务部门对财务费用管理与成本控制是房地产企业财务管理的核心，也是最能有效提升房地产企业在整个行业中的竞争能力的办法；许多房地产企业因为对财务中成本费用控制不够重视，致使这些企业在竞争中被吞并亦或是破产，表明财务部门对企业的成本费用控制的优良决定着房地产企业是否能在未来发展的更好。因此，房地产企业的相关财务部门应该重视对于其他相关房地产项目的费用成本控制，这是提升企业利润的有效方法，本文从财务这一维度上阐述房地产企业中的成本费用控制问题以及相关的对策建议。
关键词：财务部门房地产；成本费用控制
房地产企业在经历了高速发展时期后，逐渐日趋平稳，但是随着市场经济的不断发展，其逐渐面临着成本控制以及资金使用方面的巨大压力，特别是资金紧张是目前企业的普遍问题，而这些行业企业中房地产企业尤为突出；在房地产行业中，一个房地产开发项目资金占用金额达到几千万甚至数十亿，房地产企业如何从中获得更多的利益，这就是本文探讨房地产企业中的财务部门如何对房地产项目进行有效合理的成本费用控制的目的所在，有效的成本费用控制制度可以在一定程度上降低财务风险，能增强房地产企业的竞争能力。
一、正文主要探讨财务视角的房地产的成本费用控制，为了使读者能更清晰的认识到相关问题，本文使用了笔者曾经服务过的工作单位的实际操作管理方法。
二、关于财务部门在房地产项目决策阶段的成本费用控制。决策阶段在企业中起着指引方向的作用，在这个阶段需要企业对决策资料进行充分的调研，在分析这些资料时应调动房地产各个部门全力配合，使整个企业以此达到高效率的运营；而进行房地产项目可行性研究时，应考虑到自身企业的资源，比如资金链、施工或开发能力、销售渠道、物业管理等等事关房地产项目的资源，在上述资源能利用的条件下该房地产项目的实施可行性有多高；因为可行性研究机评估报告将会涉及多个方面，例如，技术、经济、市场供需能力等，正是因为它所具有的复杂性，在研究时应该联合企业各个部门共同合作。
在经过决策层讨论并决定企业的具体投资方向之后，便可对其的可行性进行研究，它主要包括多个方面：首先需要企业的营销部门通过问卷调查或者其他多种方法对市场进行调查，充分了解市场的需求情况，并大致的确定项目的目标群体。其次是企业的设计部门需要结合企业的现有资源以及客户需要进行计划研究，制定出一个大致的计划安排。随后，企业的造价部对工程的具体成本进行估算，并提交相关报告，工程部进行时间人员的大致安排。最后再有销售部门根据以上的种种情况制定销售的具体计划，并根据实际的情况变化调整计划安排。在前期部门及人事部门对项目成本进行估算之后，财务部门就需要参考以上的多种情况报表，例如，项目的具体成本、相关的收入、税收等，从多个方面，根据多种报表，实现损益表、现金流量表、资产负债表及其他多种财务报表的编制。最后由投资部门做最终的投资决策。在这一个过程中，企业的相关财务部门主要起到了以下作用：
（一）对相关的税务费用、管理费用及其他财务费用等进行了整体的控制及把握。
（二）通过对各部门所提供的数据报表进行汇总，大致的计算出了与项目相关的各种财务指标，例如，利润、成本等。并通过这些数据进行成本费用控制，最终以表格的形式表示出来。
（三）编制预计财务会计三表，通过这三表分析该房地产项目的资金运作情形；财务部门在可行性研究与评估中的作用是至关重要的，目前由于信息化时代的到来，大大提高了其工作效率，财务部门通过计算机建立项目估算模型是为了将指标与计算方法保持统一性原则，这三表是十分重要的，只有通过编制这三表房地产企业才能清晰自身财务的运转以及在未来如何进行调整。
三、财务部门在房地产企业中对房地产项目规划设计的成本费用控制。在这一个阶段中，监督限额设计起到了非常大的作用，就原则上来说，若无特殊原因，它是不能做出调整及改变的。企业在委托设计单位进行项目设计时，除了要将企业的实际想法及情况反映给设计单位之外，还需要将成本费用的相关控制指标传达给相关的设计单位，以帮助设计单位在进行设计时，可以更加符合企业的实际，为企业降低成本的同时，增加企业的利润。设计单位在接收到这些费用控制指标之后，要对其进行大致的计算。首先，根据决策阶段所得出的成本指标，制定设计的初步控制指标。其次，将初步设计所得出的成本指标作为单项扩初设计的指标。然后根据以上确定施工图设计的控制指标。最后将报告交由相关部门进行考核审核，确定最后的目标成本。并将目标成本进行分解细化，具体的落实到企业上下的各个部门。在这一个阶段，财务部门主要起着监督的作用，它要对设计的每一个具体的环节进行时时的监控，以保证每一个环节都不会超出前一阶段的成本控制指标，一旦发现问题，财务部门需要将问题及时的反映到相关的部门，以方便企业及时的采取措施。该阶段需要财务部门时刻重视目标成本的确定，要将目标成本与房地产企业的全面预算管理相互联系起来，将目标成本控制融入到全面预算管理体系之中，从而使得成本预算控制在房地产企业中变得正规化与科学化。
四、房地产企业中财务部门对管理费用的成本费用控制。管理费用是指企业为实现企业战略目标所进行的一系列的日常行政使用的费用，其关系着整个房地产企业的工作效率与工作质量，房地产企业在财务部门中往往采取以下几个步骤。
（一）作为管理费用来说，其具体的科目分类是十分复杂的，大致可以分为以下三个种类，一个是人工费用，一个是办公费用，一个是其他费用。在这三者中，办公费用主要包含了差旅费、办公用品费用办公设备、业务招待等等，这些费用都是企业为了保证自身日常行政运行的基本管理费用，这些管理费用的运行能增强职工对企业的归属感；人工费用就是针对人力资源所需要的资金，主要有薪酬、奖金、福利、保险、各种其他类型的经费，这些费用能激励职工，加强职工的上进心为企业更好的工作与服务；管理费用的分类关系企业财务部门是否能有效地进行资源分配的问题，值得财务部门主管人员重视起来。
（二）月度资金计划：费用先分为付现费用与非付现费用。付现费用指的是利用企业库存现金进行费用的支付。而非付现费用主要是指不需要用现金进行支付的费用，例如，摊销费用、累计折旧费用等。房地产企业在实行年度预算的过程中，常常会根据实际情况对预算计划进行相应的调整改变，使其更加符合自身的发展需要。这些改变调整主要是依据对月度资金计划进行调整而是实现的。如果原先的年度预算计划实在是不符合当时的实际情况，在通过月度计划进行调整改变时，也应该给出足够的原因及理由依据。月度资金计划虽然只是简单的编制付现的费用，但是也是需要财务部门进行审批与汇总的，最后上交到决策层看是否可行。月度资金计划是年度预算的保障，应给予足够的重视，其足以保证预算的原则与灵活相统一，只有将月度资金计划以及年度预算有效的结合，才能让房地产企业在成本控制方面提升到更高水平。
（三）在费分析月度资金计划及费用预算的执行最终确定之后，企业的相关财务部门必要要按照计划严格的进行资金调配，原则上是不能配置超过预算的金额的，因此，财务部门要注意分析当月月度资金计划与预算的关系，不能无视这方面的问题。
五、房地产企业中财务部门对税收成本的控制
（一）针对国家对土地增值税的相关规定，我国在进行缴纳土地增值税时主要实行超额四级累进税率。对不同的住宅，税率也是有所不同的。因此，房地产企业在考虑市场的情况下，通过各种灵活的手段可以实现利益最大化目标，这些手段有：价格变动、成本控制、增值率等等。同时房地产企业在进行项目评估的时候就应该重视土地增值税的筹划，通过预算以及相应的计算机模拟计算增值率，从而选择适合本房地产企业的最优投资方案。
（二）企业应充分熟悉相应的税收优惠政策，以此达到节税的目的。按照国家的相关规定，企业在结算所得税时必须要以房地产项目竣工时进行企业所得税的清算与缴纳，其本质是为了房地产企业在房地产项目进行竣工时到确定实际利润时，这也就是说房地产项目在竣工之时前面有一段时间可以灵活控制，房地产企业可以尽量选择靠后计税成本核算的终止日，这样可以在清算所得税时有足够的时间可以推迟，以此达到节税的目标，当然这并不是拖延、逃避税收，而是通过合理的政策达到节税的目的，是为了房地产企业能够有效的在税收后面进行成本控制。
六、财务部门对于成本费用管控过程中有关财务的具体操作
（一）根据企业预算管理标准对合约进行规划控制。由于房地产一般是以项目公司的形式存在，各个合同能否达成都需要企业的预算部门对合同内容进行详细的审批，该项操作的目的是为了判断合约是否有签的必要，检测合约里的各个规划是否在企业标准之下，从而有效的进行合约成本的管理。
（二）利用年度预算控制每月资金预算。许多房地产企业的财务部门以及各个业务部门每个月都在资金预算而纠结，这其中牵涉到各个部门的预算与发展。房地产企业相关部门应以年度预算为基点，从时间维度上出发，将年度预算有合理科学的分配到各个部门中去，并且各个部门也应做好月度预算，这样房地产企业就能有效的将月度资金计划控制好，进一步降低成本。
（三）综合上述两点，将合同成本控制与月度资金计划相结合。这样可以将合同成本的资金计划有效的控制在年度预算之内。项目预算、月度资金计划以及年度预算这几者是息息相关的，一旦某个环节出现问题会影响整个企业的资金链运转，该措施是房地产企业有效控制成本的最优措施。
通过以上操作，房地产企业管理层能更好的控制企业预算，审批过程也会更加简洁，成本费用有效控制就能得到顺利实施，资金也就能达到应有的作用。
七、房地产企业营改增从2016年5月才开始实施，财务部门应该重视重新梳理业务流程、慎重选择供应商、巧妙选择销售方式与规划合同收款时间等方面进行筹划，对房地产企业的增值税、企业所得税等都有纳税筹划空间。
八、结束语
总之，房地产行业在我国经济发展中起着不可忽视的作用，希望房地产企业能重视财务部门对企业成本费用控制问题，希望本文的内容能对房地产行业和会计同行读者有所帮助。
参考文献：
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[5]张华.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[J].财会学习，2016（01）.
（作者单位： 温州市新华鸿房地产开发有限公司）