房地产户型研究系列之公寓户型研究

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摘 要：为有效提供广州市地下铁道总公司在地铁上盖物业开发中的投资决策方法及开发定位方向，该文通过对市场上现有公寓的调查论证及坑口项目的实例设计研究，重点就地铁上盖物业开发中房地产户型研究系列之公寓户型及公寓开发两个方面进行了实用论述，收集大量案例、研发出多种户型组合平面及相关专业的配套完善方法、提出多种开发模式、分析了不同人群的使用要求，建立了一套行之有效的公寓户型设计及公寓开发规模的优化运作体系。具有一定的理论技术水平及现实指导意义，对广州市地下铁道总公司长足发展及房地产户型研究必将起到较大的推动和借鉴参考作用。

关键词：房地产；公寓户型；公寓开发

Abstract:The purpose of this study is to support effective investment decision-making methods and the development orientation direction of the Guangzhou Metro Corporation in the property development of the railway superstructure. By collecting a large number of cases, investigation and demonstration of existing apartment, units and apartment development, this study has completed and perfected a variety of unit combinations of plane, matching methods of Relevant professional, development models and the establishment of an effective operation of the optimization system. The study has an important and reference on the development of the Guangzhou Metro Corporation.

Keywords:real estate；apartment units；apartment development

中图分类号：TU241

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2012）08-0045-04

1 引言

从现时地铁商业的发展来看，国内的地铁在发展需要消费习惯的培育、地铁运营对安全的要求等因数上还处于一个萌芽状态，地下商业和地面上盖商业没有形成良好的互补关系，但随着地铁网络的发展，其商业价值和发展潜力会更为突显。

近年来，广州地铁借鉴国内外地铁运营的成功例子，拟开发、建设、经营地铁上盖物业，建设轨道交通、公交枢纽、商业、公寓一体的综合枢纽项目。地铁上盖物业是以后地铁商业实现的载体和平台，地铁上盖物业若能规划好、建设好、营运好，无疑为将来地铁的经营起了好头，打了基础。

图1-标准公寓功能及空间组合

2 公寓研究意义及分类

有鉴于此，对地铁上盖物业的研究势在必行。一方面为了配合完成坑口公寓项目的户型设计，另一方面也为将来地铁上盖物业中的公寓产品开发提供参考经验，有必要在深入了解地铁沿线区位、客户需求、市场销售等情况的基础上，开展公寓户型产品研究，这对地铁房产的可持续发展至关重要。1）系统研究城市交通轨道沿线的上盖物业建筑，重点探讨公寓在该位置的商业意义，及如何设计好公寓户型，对系统行业的运作提出可行的、有利的符合城市进步的发展方向。2）通过实例调研及国内外现有部分公寓的资料对比分析研究，提出符合本地区各区域内城市交通轨道沿线的上盖物业——公寓开发的最佳设计方案。即研究出具体的公寓户型组合，规划定位，合适的得房率，灵活的结构形式及结构组合，交通流线布局，最佳朝向的选择，立面造型及色彩配置，设备材料的合理选择等。3）对本项目进行特定的经济分析，提出有一定参考价值的相关数据资料。给甲方做中长期规划、特别是公寓户型及开发做好前期的相关预测工作。

根据公寓的用途、服务对象及行业惯例，我们可将其分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三个类型，相对应的客户类型如下：1)普通公寓的主要客户类型：多为自用居住者与投资客。自用居住者多为20－30岁的年轻白领，他们受过高等教育，具有稳定的高收入来源，工作繁忙，需要一个温馨、舒适而又便于打理的生活空间。2)商务公寓的主要客户类型：多为创业型的小公司，会选择商务小户型作为办公地点。习惯租用或购买酒店或高级公寓等作为工作居住两用的小户型，成本低廉又容易转手。3)酒店式公寓的主要客户类型：多为不愿住酒店的外来长住客商，酒店式公寓最理想，居住费用相对酒店低，入住方便，转手容易，一举多得。

图2- 公寓基本户型

3 公寓调研

本项目采用从实地踩盘调查与网络资料收集相结合的方式。在调查的基础上，对公寓各个空间功能布局、空间尺度、配套设施、经济等方面进行汇总，归类分析。按照统计学的基本原理对所有调查资料进行综合处理，将相关数据进行定性和定量分析，并将结果通过直观的图示表达出来，分类进行对比分析，从而发现户型设计的规律。从公寓在广州市城市空间的分布分析，总体上公寓的选址分布接近广州的商务中心，并沿轨道交通及主干道交通从市中心由内向外扩散分布。广州的商务中心区为环市路商务区、天河体育中心周边商务区、珠江新城商务区。从公寓类型和商务区的布局相关性分析，即在城市的“面”的层次上，酒店式公寓、商务公寓大部分设置在商务区的附近，这和商务区对高端的酒店式公寓的需求是相吻合的，商务公寓在商务区中可称为高端写字楼的有效补充。酒店式公寓和商务公寓设置在商务区附近反映出该区域对此产品有较高的需求，也就是具有较高的投资回报。普通公寓则分布较广，甚至远到白云新城和黄村，也符合一般城市居住型建筑的分布规律。在调查中，有相当部分公寓并不是采用单一类型设计，有些面积大、层数高的公寓采用三种类型中的其中两种公寓混合设计。公寓采用混合设计具有市场的合理性。一般类似具有两种公寓的混合设计都是面积比较大的建筑，通过市场细分将公寓分开类型设计，能将产品线拉长，达到快速销售和出租的目的。混合设计的公寓一般不同类型的公寓出入口分开设置，保证各类型公寓的使用功能的独立性，也使客户具有明显的身份认同。两种公寓分别设置独立的电梯间，采用较大的公共大堂，使住户能体验公寓的豪华与尊贵，亦有效地将公寓的临时住客和普通公寓的长住客分开，加强了住客的身份认同，也有利于管理。两种公寓使用共同的大堂，可以使住户共同享受酒店和物业管理提供的服务，也节约了物业管理人力和物力。

调查的55栋公寓，取得了其中113个户型平面，其中主要为单房户型，共42个。本报告对单房户型和复式户型的内部空间进行分析研究。就公寓的单间而言，内部空间的设置是根据用户的需求进行设计的，这种需求是多方面的，公寓内部空间有多种复杂的形式，如单间、一房一厅、复式、跃层复式等，各种形式的产生是基于复杂的个人需求和外部因素的影响，如每户居住人数、生活品质、地段、地形、楼价、法规限制等。在众多复杂的户型中，我们发现其中单间的户型比较多，并已形成类似标准化(如酒店标间)的设计。通过研究该标准间，可以找出公寓设计的基本要求。其他新的户型变化，可以认为是由于基本户型的外部条件增加而产生，因此可在此基本设计的要求下，衍生新的设计要求。公寓基本户型的研究，我们采用从使用者需求入手的方式进行研究，通过研究居住者的基本需求和由基本需求产生的功能空间的模式及组合，完成对标准单间公寓的空间重组（图1、图2）。

为使得调研信息更具代表性，我们所设定的调查表涵盖了与户型设计相关的影响因素；为使得调研信息更具准确性及实用价值，我们注重信息来源的渠道及真实性。因此在调查形式方面，主要采取了公寓项目现场踩盘、网上搜集资料、查阅相关书籍、论文等文献资料的调查方式，并辅以调查相关规划资料、咨询房地产专业人士、咨询相关部门等形式对所搜集的资料进行补充和核实。在对各类公寓进行调查后，根据所收集的户型平面，我们按面积20-40m2、40-60m2、60-80m2、80m2以上5组对户型平面进行了整理和归纳。面积20-40m2户型中，除翠馨华庭的跃层复式设计(某香港建筑师专利设计)外，一般为单间设计，随着面积增大内部功能空间逐步完善。在40-60m2户型中，一般可做到一房一厅设计或小两房一厅，60-80m2一般为两房一厅，80m2以上为大两房两厅或三房一厅设计，基本上和住宅户型设计相差不大。

图3- 坑口地铁出口与公寓的交通联系

4 经营效果分析

现时公寓市场其经营模式多数以发展商先把产品卖给业主，业主再自行委托中介出租，发展商聘用专业的物业管理公司统一管理为主。这对发展商而言较利好，可以迅速收回开发资金。而象早期新世界的新凯国际公寓，发展商自信持有物业，采用只租不售的形式则较为少数，主要原因在于这种经营模式对资金实力有严格要求，因为国际公寓是一种长线投资。另外，使用者的口碑、租赁服务也是对发展商和其所聘请的物业管理公司的一种考验。目前广州公寓的租赁形式主要有以下三种：日租、短租、长租。目前广州公寓整体投资回报率在4-5%之间，仅属中等水平。原因在于公寓最为集中的珠江新城、琶洲等商务办公气氛未完全成熟，配套相对较弱，叫上目前全球市场不振，国家调控房地产等不利因素影响，使租赁价格暂时受阻。而在往后几年，随着市场气氛渐趋成熟，预计未来公寓投资回报率将在5-8%之间。

5 户型设计建议

5.1公寓的类型定位：从公寓的分布图可以看到，普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三种类型的公寓，在城市的分布上和商务区、城市主干道、交通可达性具有相关性的，符合城市的级差地租规律。在实际的房地产操作中，从取得用地的环节就必须考虑公寓的类型定位。对较大规模的公寓，在确定类型时可考虑混合类型，以增长产品线，减低风险。

5.2户型设计：在确定类型后内部户型则要在单一户型和多种户型间取得平衡，一般而言，须以一种户型作为主力户型，适当设置多种户型作为补充，但户型不宜太多。在户型设计时，要充分考虑地段的客户需求，投资者的租金回报。标准单间户型是首选参考户型，地块宜设计一个标准单间户型为主的方案作为比对方案，其他方案可与该方案进行投资、收益等多方面比较，最终确定户型设计。

图4-“坑口公寓”底层平面

图5-“坑口公寓”夹层平面

图6-“坑口公寓”剖面

6 坑口项目分析

坑口项目属于商业居住型综合体，坑口地铁站属于地面站，由于该类建筑的建筑密度较大，一般很难在地面形成小区花园，小区花园多设置在裙楼天面。对此类建筑，与出入口的方式是采用“换乘”的方式，即设置从地面到裙楼天面的穿梭电梯。住户出地铁口后，通过穿梭电梯到达裙楼天面，穿越裙楼的风雨走廊、花园，到达各幢住宅的大堂。采用这样的衔接方式使商场的使用效率大大提高，便于安全管理，安保人员数量也可大幅减少，住户通过花园再进入大堂，使住户感受到小区优美的环境，提升了居住品质（图3）。

坑口公寓基本户型见图4、图5、图6。

7 公寓开发原则

7.1公寓常用面积，户型面积按照大小一般可分为小面积30-60 m2左右，中面积60-80 m2左右，大面积80 m2以上，此方法可大体分出公寓规格档次。而实际公寓户型面积有时也不一定严格按照此方法分出小、中、大。对不同的项目、不同的要求、不同的服务对象，更具有户型面积变化的灵活性。因此地铁站口部上盖物业的公寓开发可不受固定户型面积的控制，而是要依据不同要求，采取多规格、多组合的灵活方式，达到更实用适宜、价廉物美的公寓开发新模式。

7.2公寓造型的特点，一是要满足岭南建筑气候特点的需要，形成岭南建筑空间的自由、流畅、开敞的特点，尽量保证房间的南北对流及合适的门窗大小。二是要与地铁站口部上盖物业的总体造型相协调，尽量保证“地铁”特色，开创“地铁”品牌。

7.3公寓结构，公寓建筑常用的主体结构型式有，钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、框架-筒体结构和筒中筒结构。另有装配式结构公寓。 “装配化”是复式公寓内部间隔的发展趋势。经过对公寓六大功能空间深入研究，得出标准配备户型的组合形式，应区位、客户、档次、需求等不同的因素在“标准户型”的研究基础上，发展成多项组合形式，带来设计上灵活多变的优势。

7.4公寓设备，公寓的主要设备有空调设备系统，供水、排水和卫生设施系统，电气设备系统，及公寓节能设计系统。而公寓的智能化设备，即指纹门禁、可视对讲、可调灯光、遥控家电、自动窗帘、智能防盗、红外防火、网络监控、密码控制、数码有线、无线办公、紧急呼救、等等，依照对智能化设计要求的不同，可分出多档次的装配结果，提供出各种不同要求的智能化控制系统的公寓户型，并直接影响总体造价。此项应慎重考虑。

7.5公寓个性化装修，在公寓设计中，个性化装修的精密设计需要充分挖掘有限空间的潜力，让每个细节都能体现其功能和价值。而对于不同的目标客户群应以不同的个性化装修要求为目标，又必须充分体现人文关怀，注重公寓空间的各个环节，所以设计要从细节出发，关注住宅设计的每一个部分，使之能更好地满足不同目标客户群的基本需求，又能尽量提高居住环境的舒适度及较为强烈的个性化特征，打造出地铁站口部上盖物业的公寓开发特色品牌。

7.6公寓成本控制，公寓常用的成本控制除了设计成本控制以外，主要是对可变成本的控制，如：建筑材料费、人工费、机械费、施工间接费等，另外还有装修成本控制，智能化设备的成本控制及物管成本控制等。而真正要全面控制成本，则需要采取综合性的成本控制方法才能达到有效的结果。

7.7公寓地域位置及公寓开发权重，公寓地域位置决定地铁站口部上盖物业的开发定位，依据下列特点：城中、城边、城郊;CBD区、商业区、文教区、生活区、工业区、农业区、景观休闲区、等等。针对不同类型的客户群体可定性公寓类型、公寓面积、公寓规格、公寓个性化装修特征等公寓的户型及档次。而公寓开发权重是指地铁站口部上盖物业的开发项目中公寓总面积所占总项目面积的百分比，此开发权重指标也是依照上述地域位置的特点，根据不同定位的开发策略而决定的。

通过本项目的研究，不难看出只有不断对公寓模式的变化进行不断探索，公寓的户型设计才能满足市场需求，才能促进公寓特别是地铁上盖公寓的开发与发展，使其成为房地产市场的重要组成部分，为地铁沿线上盖物业的发展带来可观的经济效益和社会效益。