新形势下对房地产经济的理性思考
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【摘要】众所周知的是，在新形势下，房地产市场的发展存在非常多的问题，诸如价格虚高、发展畸形等，但是从长远来看，如果我们加强对房地产发展过程中的住宅市场、土地市场以及收税过程中的调整和改革，推行二元制甚至是三元制的改革，就可以有针对性的解决当下面临的问题，从而推动房地产行业的平稳发展。
【关键词】新形势；房地产经济；理性思考；税费改革
1.绪言
房地产行业在当下已经成为一个关乎国计民生的关键性的行业，也是一个支柱性的产业，随着市场经济开放性的增强，我国的房地产行业获得了长远的发展。从客观的角度来看，房地产行业蓬勃发展，会为每一个人所能提供的平均住房面积会比以往有所增长，但是从另一个角度来看的话，房价也在这个发展的过程中面临的价格虚高等问题，国家经济的稳定发展会在很大程度上受到制约。为了保障国家经济稳定，同时促进房地产行业的稳定持续发展，我们有必要对当下的房地产经济发展状况进入深入实际的考察和思考，从而发现其中的问题，提出解决方案。
2.新形势下房地产经济的发展现状和趋势表现
如果从宏观的角度来概括房地产经济的发展，首先就要从发展总量来考量，众做周知的是，房地产经济在新时期不断的扩张，2011年，房地产行业的投资规模是6.2万亿人民币，房地产投资约占到GDP 的12%。单从数值上来看，房地产行业已经成为拉动我国经济发展的一个重要的支柱性的产业，成为推动国民经济增长的一个非常强大的力量；我们从增长速度来看的话，房地产行业在近些年的增长速度都维持在30%左右，这种速度远远超过我国国民经济的增长速度；最后，从房产的价格来看，房产价格在当下是一个舆论热点和社会关注点所在，最主要的原因就是从2003年开始，我国的房屋价格开始不断的飙升，截止到2011年，房产价格已经增长三倍（和2003年价格对比）。[1]
如果从短期来看的话，房地产经济的发展在近期不会出现多么大的变化，但是如果从长远来看的话，我们必须要注意到以下两个问题：其一，无论房地产在未来能够怎么样发展，它在国民经济中的主导性作用和支柱性影响不会受到削弱，甚至还有不断增强的趋势，我们也应该认识到，房地产行业在国民经济所占比例过高，极大的阻碍了国民经济的平衡发展。透过房地产行业的繁荣发展来看，可以很明显的感受到其他行业的萧条，特别是在房地产行业利润雄厚，全社会的资产都在向其靠拢，这就在很大程度上导致房地产行业的发展不断膨胀，甚至开始进入畸形发展的状态，而其他行业受到资金条件的限制，难以实现快速发展。
另外，我们可以看到在房地产价格持续的走高之后，房产价格在未来的一段时间内肯定会逐渐的回落，究其主要原因，即使从国际上的通用收入进行对比的话，我国的房地产价格也高过了国外很多倍。价格的持续走高带给房地产行业的不仅仅是繁荣的利润，从长远来看，可以提前透支房地产的发展潜力，社会上的绝大多数民众都没有能力负担得起高昂的房价，长此以往会形成社会问题；如果从长远来看，房地产的价格迟早会回到真实的价格，这是因为房地产项目过多的开发，而价格的持续走高，以往的那种供求关系已经极大的转变，供求上的失衡会在很大程度上促进房地产价格往平衡的方向发展。在经济学上，虽然价格在一定的时期内会出现偏离价值的情况存在，但是这种情况不会持续很久，迟早还会回到正常的范围内。即使是考虑到房地产行业自身的周期性，房价也肯定会出现回落现象。[2]
3.确保房地产经济稳定发展的策略分析
3.1 在住宅市场上实行二元制
所谓的住宅二元制其实更多的是在照顾一些低收入家庭，众所周知的是，依照当下的房产价格，有很大一部分中低收入家庭是无法负担得起的，然而从一定程度上来讲，房地产是一种生活必需品，是必不可少的，如果政府未能保障人民的住房问题，就有可能导致非常激烈的社会矛盾，因此政府如果未能够对中低收入家庭提供低价房，或者说经济适用性的或者租赁性质的房屋，不能确保此类人不会因为无房可住而流离失所，那么就会在很大程度上造成社会矛盾的加剧，而房价也会因此而持续增长。对于高收入人群，这一部分人群的住房问题就需要交给市场，即通过价值规律来决定。总之，推行二元制的房地产市场，可以在确保民生的大前提之下，推动房地产行业的健康持续发展。
3.2 在土地市场上推行二元制
通过考察我们得知，我国目前的土地市场所采取的主要模式就是招标、拍卖等形式，毋庸置疑的是，这种形式可以在很大程度上体现土地的价值，但是也不可否认的是，这样的形式也在很大程度上造成了房地产市场的虚假繁荣。因此，我们有必要通过二元化市场的实施，来尽可能的拉低房价，只是对一些一般意义的商品房实施招、拍、挂制度，通过这样的形式拉高土地价格，可以很好的形成一种富人反哺穷人的局面，也可以有效的抑制房地产市场的虚假的繁荣景象，对于房地产经济在未来一段时间内稳定健康的发展有着非常积极的意义。[3]
3.3 在税费改革过程中也实行二元制的政策
我们在研究对策的过程中，对西方发达国家的房地产调控过程进行了研究和分析，分析结果显示，税费改革是推动房地产经济平稳发展的一个非常重要的举措。现阶段，一些发达的国家主要对住房实行了分类，通过住房类型的不同来实行不同的收费政策，这种政策可以有针对性的进行收税，针对性很强。因而在未来一段时间，我国也有必要将这种税收上的政策引入，用于对住房进行有差别性的税制改革，譬如说对普通的商品房以及经济适用房、高端的的商品房进行有差别性的征税：对于经济适用房，我们可以不收税或者说少收一点税；对于普通的商品房，可以征收较为平均一点的税；而对于一些高端的商品房，类似于别墅等，就需要加大税收。利用税收这种积极的杠杆作用来对房地产的价格进行调整，从而保障每一个阶层的人都能有住房，维护社会的稳定发展。
4. 结语
在现阶段，房地产经济的发展已经成为了全社会范围内关注的热点话题，如果从短期来看，房地产市场的发展存在非常多的问题，包括价格虚高、发展畸形等等，但是从长远来看，如果我们加强对房地产发展过程中的住宅市场、土地市场以及收税过程中的调整和改革，推行二元制甚至是三元制的改革，就可以有针对性的解决当下面临的问题，从而推动房地产行业的平稳发展，维护社会稳定，也可以在很大程度促进国民经济的长远发展。
【参考文献】
[1]蔡涛.分析我国房地产经济的现状以及其在未来的发展趋势[J].现代商业，2012（12）.
[2]刘威.从房地产政策看我国房地产发展趋势[J].知识经济，2012（8）.
[3]刘晓燕.浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].时代金融，，2011（10）.