房地产业对外资“清场”?

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如果资产交易型的地产项目越来越难做，外资可能会更重视对开发和基建类项目的投入。我们或许会看到，像嘉德、麦格理和美国汉斯这样本身具有开发能力的外资金融公司越来越多，政府方面也将重新考虑外资的具体利用。

在一片褒贬不一声中，政府开始对进入国内房地产行业的外资进行多方面的限制。然而，由于房地产是一个特殊复杂的行业，以及地方政府和许多相关产业管理部门从各自利益出发对限制外资的态度、力度各不相同，使得目前的政策给市场的信号并不十分明确。人们不禁猜测：政府是否会对进入国内房地产行业的外资进行“清场”?

地产新规影响但难以抑制外资的进入

今年7月，由建设部等六部委联合的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称“意见”)，分别从市场准入、开发经营、境外机构和个人购买房产三方面对外商投资房地产业进行了规范，以遏制外资对国内房价上涨的推波助澜。受到政策影响最大的主要是进行资产交易型的外资，即所谓的“炒楼”资金。在此前后，政府陆续出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即37号文，国务院九部委发)、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文，建设部等六部委发)、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国家税务总局发)、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银监会发)、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(外汇管理局发)、《关于加强土地调控有关问题的通知》(国务院发)。这些规定，理论上都会使试水中国地产市场的全球资金犹豫。然而与之相反，今年前7个月，全国70个大中城市的房价以平均5．7％的幅度持续上涨，8月份，70个城市的新建商品住宅价格又同比上涨7．1％。与去年同期相比，8月份新建商品住宅价格上涨的城市有68个，涨幅居前的城市有深圳(12．9％)、北京(9．9％)、厦门(8．6％)、大连(8．4％)、呼和浩特(8．3％)等。这样的市场，仍然会对海外投资者产生巨大的诱惑。

从土地开发到房地产建设，是一个巨大的国民生产部门和价值链条，外资可以在任何环节上出现。由于土地开发等环节的法律政策环境变化快，各级政府部门的自由裁决权大，外资一般视之为高风险领域。而购买已经开发完毕、成为成熟商品的高档公寓和写字楼，反而是外资认为最为安全的投资方向，即进行存量资产交易。例如，摩根士丹利在北京收购了富力双子座B座(写字楼，4亿元)，在上海收购了锦麟天地雅苑(高档公寓，5亿元)、世界贸易大厦(商用及写字楼，9000万美元)、世界广场(写字楼，8．46亿港元)、陆家嘴中央公寓(高档公寓，7亿元)、金桥埃蒙顿广场(商业用房，20亿元)、华山夏都苑(高档公寓，7．58亿元)；高盛在北京投资了CBD中心地区的新地标北京银泰中心(办公综合，3000万美元)，在上海投资了虹桥花苑酒店(酒店式公寓，7000万美元)。这些资产产权明晰，外资赌的是投资眼光和地区经济的整体持续发展。

对于像摩根士丹利、高盛这样的投资银行或凯雷这样的大型基金管理集团来说，目前的政策限制也是有影响的，可能使其高回报变成低回报，或者拉长了项目的回收时间。但某种程度来说，尽管存在技术上的限制，但如果其执意进入，政府是很难对其进行限制的，因为它们有诸多的分支机构、下属公司，可以通过其他方式把投资带进来。例如，摩根士丹利与渣打银行投资了作为开发商的世茂地产，摩根大通和华平基金投资了浙江的开发商绿城集团，淡马锡和老虎基金投资了国内最大的民营开发商合生创展等。这些资金都通过各种渠道进入中国的地产市场。大型国际投资集团对各类地产相关资产的执著追求，使降低某类资产(如住宅)价格的宏观调控目标变得困难。

例如，依据上文《意见》的规定，“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，须按规定申请设立外商投资企业”。这样的规定和其他对注册资本规模与开发时限的要求，会对在国内进行地产开发的外资的项目交易结构产生影响，却难以起到限制作用，只是使本行业中大型外资综合性财团的优势更加明显。现在的趋势甚至是“强强联合”，例如，摩根士丹利、美国最大的商业地产投资基金西蒙与深国投成立了联合投资公司，该公司以沃尔玛作为主力店正在全国拿地建造商业物业(详见本刊今年1月号文章《深国投商“智”》)。更进一步说，这样的规定及其实施细则将给纯粹的财务性投资者与具体地产项目的对接带来更多障碍，而对于已经在国内拥有大量存量资产的公司则更为有利。在这方面，两家在全球资产市场正获得越来越多关注的公司在中国格外活跃，一家是新加坡淡马锡旗下的嘉德／凯德，另一家是来自澳大利亚的麦格理银行。

以嘉德(这家公司英文名称Capitalland，意为资本土地)为例，该公司旗下的凯德置地作为专攻中国市场的机构，直接介入各种物业的开发。它们可以直接收购物业，如以13．2亿元收购北京西直门交通枢纽上的地标性商业物业西环广场，也可以直接购买土地和项目公司自己做开发，如其最近在杭州以5．6亿美元拿下城北的拱墅区地块，在北京收购北辰的两个朝阳区的住宅项目。该公司还通过收购香港的地产公司来获取项目，如以6．44港元收购香港丽丰集团的20％股份，由此间接拥有上海的香港广场、广州的东风广场等城市核心物业。另外，该公司还牵头成立了各种基金，如嘉德商用产业中国发展基金和孵化基金等。

而嘉德的另一子公司雅诗阁集团则走品牌道路。这是一个以顶级的酒店式服务性公寓为主要产品的公司，今年4月，其在新加坡发行了信托基金，融资42亿元，上市资产包括了12个项目，其中3个在北京和上海。该公司随后利用募集资金进入天津、香港、西安和苏州等市场。

外资转向或将引发现行政策的调整

在任何行业中，政府都会从引进的资金、技术、投资制度三方面来决定对外资的进入和存在的控制，地产行业的局面尤其复杂。

一般来说，政府引进外资的目的有三点：一是该行业是国民经济中带动效应巨大的行业，为了加快其发展需要更多的资本；二是引进外资带来的先进技术可以促进本行业整体技术水平的提升；三是引进先进的投资制度、管理理念。据此分析，政府有理由对进入地产行业的外资进行限制。因为房地产行业中有一定规模的房地产开发商并不缺资金，它们可以从银行贷款，而且从银行得到开发的资金成本更低，陷入困境的地产商一般都是盲目扩张者，如最近倒地的顺驰。从引进先进技术的角度来说，其他行业在引进外资时一般会采用“市场换技术”的方式，比如汽车等制造行业，然而，房地产行业对技术含量的要求不是很高，所以对外资的技术需求并不迫切。这一行业是通过购买“外包”技术如“建筑师安德鲁”的方法引进新的设计理念等“技术”。反而是地产金融制度、投资理念的引进问题，目前国内在认识上并不重视。而这将是未来外资在系统中最起作用的方面。无论是融资结构的安排、风险的控制，还是资产证券化，外资金融机构都有先进经验值得内地企业学习，而这方面，似乎没有政府机构关心。与之相对的，在资本市场的其他领域，银行业有银监会，证券业有证监会，保险业有保监会，制度进步更有章法。

如果资产交易型的项目在中国越来越难做，外资可能会更重视对开发和基建类项目的投入。我们或许会看到，像嘉德、麦格理和美国汉斯这样本身具有开发能力的外资金融公司会越来越多。从政府方面说，也将重新考虑外资的具体利用。各个部门会权衡外资对本地区经济或本产业部门带来多大收益，依此再进行调整。比如，外资投资港口用地就不会限制，但外资投资高尔夫用地则很可能会被限制。

由于地产是一个特殊复杂的行业，牵涉到面很广，比如牵涉到从钢筋水泥到抽水马桶等大量相关工业产业，因此，从各个环节传来的信号和评议都非常混乱也可以理解。比如大致上来说，宏观政策部门更倾向于“收”而地方政府更倾向于“放”。各地的情况也不尽相同，例如大连就不再过多鼓励外资进入当地(当地外资地产项目已经不少了)，而相反，武汉等地对城市设施建设不满意，就更希望外资参与进来。

更大的视角上，大多数大型跨国财团都是在亚洲统一调配资金的，中国市场的观望期太长，这些资本就会去资助另一个巨大的处于城市化进程中的国家――印度，或者去赌日本和韩国的房地产复苏。这种外资从中国地产行业全面退出的局面，想来也是政府不愿看到的。