房地产企业如何“筹钱”?
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我国面临较大的通胀压力，为稳定物价水平、促进国民经济平稳较快发展，中央经济工作会议明确提出“十二五”期间货币政策将回归稳健。2011年，银行信贷新增总量受严格控制，特别是新增房地产开发贷款极为稀缺，企业获取的难度极大。在政府的宏观调控下，证监会已暂停审批国内房地产企业IPO或借壳上市以及上市房企的增发、配股和发债，房地产行业的其它融资方式如信托、私募等，也受到极其严格的限制。随着稳健的货币政策继续落实，房地产信贷规模将逐步缩小，房地产企业正在积极地探索和寻求新型融资方式。
房地产和金融就是一对孪生子，谁也离不了谁，当政策调控成为市场的一种常态，融资也成为了企业经营绕不开的热点话题。房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程，房地产项目开发对资金的需求集中，并且贯穿开发项目、维持项目、扩大规模等整个房地产开发阶段，企业融资成功与否，关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。
融资问题决定房地产行业未来
房地产作为资产密集型行业，融资问题在某种意义上，决定了行业未来的发展状况。而政府调控了一年，各方面政策不断施压，让房地产企业在前行的道路上，感到压力倍增。
目前，我国大量通过房屋预售款作为主要资金来源，国内贷款、预售款占房地产开发资金比例的70%，而政府在房地产行业调控下，对预售资金也采取了相关监管办法。2010年12月1日，北京实施的商品房预售资金监管条例，就对预售资金的融资方式进行限制。
目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象。
根据国家统计局的数据，今年1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。同期，房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。
统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元，而2010年的规模超过400亿元。
也有一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，让一些房地产企业还款风险在加大。
跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，会带来以下问题：银行体系积累过多的金融风险，优秀企业信用优势难以体现，预售款承担过多融资功能，地产行业打压又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。
通常而言，销售回款是房企在地产开发过程中一项重要资金筹措来源。但数据显示，今年前5个月北京市住宅销售面积较上年同期下降29.8%，上海住宅销售面积降幅也高达21.9%。许多城市房地产销量减少，直接给房地产商脆弱的资金链造成严重打击。
业内人士认为，在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。
房地产企业寻求新型融资方式
在我国现有的市场经济条件下，房地产企业融资主要采用银行贷款、上市和发行债券等传统融资方式。而随着2010年国家调控政策的延续，在资金市场直接融资的房地产企业IPO和再融资受限以及银行信贷收紧的情况下，房地产企业正在积极地探索和寻求新型融资方式。不久前，北京正略钧策企业管理咨询有限公司的《中国房地产企业融资报告》分析了中国房地产企业融资的主要渠道。
――银行贷款 银行信贷一直是国内房地产企业的最重要融资方式，也正因为如此，信贷政策也成为了国家房地产调控的重要杀手锏之一。2010年9月16日晚间，中天城告称，分别与交行、招行签署了战略合作协议，两行拟在未来3-5年内为公司提供共计300亿元的高额意向授信，其中授信额度的30%采取信用担保形式。这是中天城投近年来获得的最大一笔银行授信。该笔资金将用于支持中天城投及下属成员单位在文化旅游、矿产资源与新能源开发利用及管理、城市运营、产业运营、房地产开发等板块投资建设的重点项目。由此可见，拥有明显影响力优势的品牌房企，积极关注国家调控政策走向，主动进行业务战略调整，仍有望在有限的银行信贷额度竞争中赢得先机。
――上市融资 上市融资能降低资产负债率，改善公司的现金流状况，有效降低资金成本，优化资产负债结构，降低财务风险，促进公司持续健康发展。但自2010年4月房地产调控以来，上市融资大幅减少，2010年10月15日，证监会宣布已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。在国内监管机构实施更为严格的房企上市审批程序后，企业通过IPO进行融资也面临较大难度，仅有天山，融创等少数企业实现了在港上市。另外，通过非公开发行，2010年4月以来，保利、首开等少数企业完成融资。
――海外发债 在国内融资渠道层层被卡的情势下，2011年国内房企密集海外发债，融资额超过了1000亿元。据标准普尔统计，目前房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到13.5%。相比国内动辄20%甚至更高的信托融资或民间融资成本，海外较低的利率受到中资房企的青睐。而境外投资者目前对人民币债券十分看好，主要是普遍预期人民币升值。
――房地产信托 据不完全统计，2010年共发行房地产信托产品397个，共募集资金1210.62亿元。2011年上半年共发行536个，发行规模1670.1亿元。房地产信托融资成本在2010年初约在7%-10%左右，到2010年底，信托融资成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。反映出紧缩政策环境下，信托作为房地产企业的融资手段之一，重要性越发明显。
目前的房地产信托产品大致分为3种情况：项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式。而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司，以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。此外，今年有部分信托公司尝试和处于龙头地位的房地产开发商合作发行房地产信托基金，该类产品募集资金投资于开发商的多个储备项目，以分散单一项目风险，也给开发商更加灵活的资金使用选择。
――PE/VC 房地产私募基金的募集活跃度自2010年起开始回升，不少基金由专业房地产企业参与设立，规模逐步扩大。国家和地方政府对PE制度建设也给予了重视，2010年5月底《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》受到国务院批准公布，明确提出加快股权投资基金制度建设。天津、上海、北京等地已陆续政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。PE发展为房地产企业打开了新的融资渠道，市场需求的支持和政府的政策导向，使得房地产PE发展前景广阔。
应该说，地产行业是资金依赖型行业，并与金融的发展紧密结合在一起，探讨融资的手段与渠道，为企业战略提供强有力的支持。尤其在金融和营销层面上，长期以来习惯于依靠间接融资（银行贷款）作为主要金融支持的房地产企业面临着一次重要挑战。如何拓展多种资本渠道为房地产行业提供融资支持，如何提高资金融通效率，国际惯例如何操作，新的卖点在哪，新的客户在哪，触底反弹的时机在哪，运营模式该如何创新？这些问题成为房地产企业必须思考和亟需解答的。
（作者单位系北京首都开发控股集团公司）