房地产市场中土地交易问题研究

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摘 要：土地是否能够合理利用直接关系着整个城市的可持续发展。针对房地产企业而言，其可持续发展也需要土地市场健康的大力支持。因此，保证土地合理利用和土地健康发展是非常重要的。本文主要对房地产市场中土地交易中的一些方式进行探究。

关键词：房地产市场 土地交易 方式

1.引言

土地交易就是以土地为主体所进行的一种交易行为。从产权角度来说，土地的权利其实就是以土地所有权为中心的一个权利集，这个集合包括土地所有权、抵押权、使用权、租赁权等，这个权利集合也就是稀缺资源的一种独有权利。不同权利会带来不同的收益。土地交易主要是由三个要素组成：交易的主体、交易的客体以及交易的行为。这三个要素的任意排列组合构成了土地交易的多样化。

2.土地用途管制

土地交易主体主要包括个人、集体、工商企业、银行、政府、国家等等。在交易活动中，由于交易主体不同，决定了其所扮演的角色也不同。交易客体包括土地自身、带土地与其他建筑物的结合体、土地的信息等。

土地用途管制就是指国家为了确保土地资源能够被合理利用，通过对土地总体规划的编制，对土地用途趋于进行划定，并对土地使用限制条件进行确定，最终保证土地所有者以及使用者能够按照国家相关规定合理使用土地。由我国新《土地管理法》可以看出，对土地用途管制的实施进行了规定，传统的分级限额审批制度被彻底改变，彻底改变了我国土地管理方式，进一步加强土地利用总体规划的效力。同时加强了对农用耕地进行了保护，土地利用方式从粗放型转变为集约型，能够大大提高城市化质量，最终最大程度地优化社会、经济生态综合效益，进而实现城市的可持续发展。

3.房地产市场中土地交易

3.1招拍挂方式

从现阶段的房地产市场中可以看出，一般的商品房用地主要采取招拍挂方式，这种方式能够确保公平、公正、公开、透明，很难受非市场因素的干扰。挂牌方式要求拍卖与招标，而拍卖和招标是一种很古老的交易方式，协议在过去比较常见，有些还遗留了一些问题，如果很难拍卖和招标，那么为了使经营性用地进入市场，就选择挂牌方式，定一个价，如果有人对这个价有质疑，愿意出更高的价，那么可以由他来摘牌，这样能够争取更多的时间，但是这种方式不是非常激烈。挂牌方式的主要优势特点就是公平公开，但是其操作环节并不少，甚至繁多，这是由于其反复在挂，挂牌前暗箱操作较多，虽然过程是公平的，但是结果是不公平的，这种方式比较适合用于初步用地意向者或有遗留问题的地块交易。

3.2出租出让与税收

关于出租出让与税收方面的问题，有不少议论，有人提出来，70年一次出让，钱太多，干脆分70年逐年交地租，这些提议应该说不可行，而且违背经济学和土地法学的一些基本原理。第一，有限出让和出租在经济学上是等价，出多少钱买地，如果租的话也要出这个钱一点不少，无非是一次收或者分年度收，差别并不是很大；第二，出租和出让在产权形态上有重大的差别。经济学等价，但是权利不等价，出让是一种物权，它是有一种完整权利的；出租只是一种债权，权力是很不完整的。只有通过土地出让才有物权的性质，才能作为一种财产增值保值，房地产经济、房地产金融和市场才能存在繁荣，如果没有这个，买房子如果像买汽车那样，那是什么情况，谁还接受房子的抵押？现在房子越卖越贵，因为土地增值，取消出让变成出租。虽然税收可以和出租出让同样可以实现财政目标，但是税收是没有办法解决市场配置和交换的问题。另外税收还有一个问题，税收是国家强制行为，交也得交，不交也得交，但是市场交换，出让出租是市场行为，愿意买就可以买，不愿意也可以。提出这些建议还有市场计划经济痕迹在里面，这个问题值得我们研究。

3.3土地收购储备

政府均衡调控失调的手段有很多种，土地收购储备就是其中一种，收回较多的土地，值得注意的是，土地收购储备要求是一个非牟利性的机构。土地收购储备是调整土地市场，让市场能够稳定。有些城市却将其作为一种牟利的工具，将地都收回来，选择好的地段进行管理，对于不好的地段根本不管不问，这就办成了与民争利的机构。我国一直都认为土地收回来就是为了能够更好地经营它，将来也就发展房地产。房地产企业在收购土地时，首先要以市价收购储备，其收购决不能把价格压低，这是坚决要避免的；其次，自愿原则是划拨土地的转让和进入收购储备主要遵循的原则之一。土地收购储备机构不是牟利性的机构，那么它到底是否可以盈利呢？其实土地收购储备机构还是可以盈利的，它不是牟利性机构这主要是限制它不能与民竞争，不能有意经营土地。但是对它的运行进行经营，还是有利可图的，这个利主要来自于再调控市场中低买高卖形成的。由此可以看出，土地收购储备机构的主要作用是调控市场，盈利只是它的副作用。

低买高卖这种现象是如何形成的呢？在土地较多时将土地买回来，此时土地价格是低的；当土地少的时候，要将这些土地抛出去，此时土地的价格是非常高的，由此就形成了低买高卖，因此也决定了土地收购储备机构有利可图。这一行为主要目的就是为了调控市场，但是目前有些城市却将这一主要目的忽视掉，形成了垄断机构。为了防止这种现象继续蔓延，要进一步对收购储备进行规范，不与民争。

4.结语

在市场机制下，不要仅仅局限于某种土地出让方式，要采用多元化的方式，并不断完善土地交易方式，确保市场资源的合理配置，进而也促进房地产市场的可持续发展。

参考文献：

[1]李晓楠.上海市土地交易市场问题研究[D].复旦大学,2010.

[2]史建东.浅谈土地交易方式与价格的关系[J].中国土地,2005 (05).

[3]潘绍华.论土地交易程序的法制化[J].中国土地,2005(09).