基于改进的成本法的探讨
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摘要：本文以提高房地产估价质量为基础，通过研究改进后的成本法的有效性和合理性，达到完善现行的房地产估价理论、构建优化的估价方法的目的。
Abstract: Based on improving the quality of real estate valuation, this paper analyzed the validity and rationality of improved cost method, to improve the existing real estate appraisal theory and construct optimal method of valuation.
关键词：房地产估价；成本法；改进；区分折旧扣除法
Key words: real estate appraisal；cost method；improvement；distinction between depreciation and deduction method
中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）16-0068-02
作者简介：袁媛（1981-），女，江苏武进人，讲师，研究方向为房地产估价，施工企业会计。
0 引言
在普通人看来，房地产的价格仅仅取决于地段、户型设计、房屋年龄、房屋质量、开发商的实力和信誉等因素。而在专业的房地产估价活动中，城市区位、周边交通、便利设施情况、市场发展趋向以及政府相关政策调控等也是影响房地产价格的重要因素。同时，房地产市场是在不断变化的，所以房地产价格也具有很强的时间性。这就要求在进行房地产价格评估时，要准确运用科学的估价方法，才能对房地产做出最有效的价值评估。
目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国、英国等西方国家。
我国的房地产估价行业起步比较晚，目前还停留在引进西方理论与技术的阶段。主要通过借鉴美国、英国等发达国家房地产估价的最新成果，结合我国实际，形成既与国际接轨又适用于我国现行房地产制度及市场条件的房地产估价理论和方法体系。
科学、客观和实用的房地产估价方法需要建立在深刻、严谨、清晰和坚实的房地产估价理论基础上。因此，深入研究和探讨房地产估价理论，对于房地产估价方法的优化构建，房地产估价规范的科学制定，都是十分必要的。
笔者主要针对现行的房地产估价方法成本法中存在的矛盾问题，采用以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，通过修改相关公式，提出切实可行的改进方法，并结合实例加以论证，达到完善现行的房地产估价理论，构建优化的估价方法的目的。
1 关于成本法的分析
在房地产估价的基本方法之一――成本法中，关于外部折旧的扣除存在一定的矛盾。
在成本法中，建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。物质折旧和功能折旧主要影响建筑物的价值，外部折旧主要影响土地的价值。但是，人们的日常理解是折旧仅对建筑物有影响。这就形成了由外部折旧引起的日常理解和理论操作的矛盾。
估价上的折旧与会计上的折旧有本质的区别。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”。也就是说，只要能引起房地产价值减损的因素，都可以视为估价中的折旧因素。
物质折旧、功能折旧和外部折旧三者共同引起房地产价值减损，影响房地产的价格。
物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存等原因可以引起物质折旧。
功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。
外部折旧又称经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等区位因素、市场供给过量或需求不足等经济因素，也可能是政府政策变化、采取宏观调控措施等其他因素。
外部折旧与物质折旧和功能折旧相比，具有完全不同的性质。其一，由于外部折旧源于建筑物外部，主要影响土地的价值，所以，在日常中往往被人们忽视；其二，由于物质折旧和功能折旧都源于建筑物本身，并且仅影响建筑物的价值，所以，在日常中人们往往只看见了该折旧对房地产价值的影响。
因此，没有准确区分两类不同性质的折旧，是造成该矛盾的根本原因。
2 关于成本法的改进
由成本法的基本公式之一（如公式（1）所示）
房地产价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧（1）
可知，在计算房地产价格之前，应首先分别求取土地重新构建价格、建筑物重新构建价格和建筑物折旧。
在求取土地的重新购置价格时，通常采用市场法、基准地价修正法等。该类方法在运用的过程中，均考虑了区位因素对土地价格的影响。然而，区位因素又是引起建筑物外部折旧的主要原因。因此，如果在建筑物折旧的求取过程中，继续考虑关于外部折旧的相关计算，就会出现重复计算的问题，影响估价结果的合理性。
所以，区分两类不同性质的折旧是解决矛盾问题的关键。
通过以上分析可知，在求取建筑物折旧中，应只考虑物质折旧和功能折旧对建筑物价格的影响，不应考虑外部折旧对建筑物价格的影响。因此，可以将公式三进行相应调整（如公式（2）所示），使其表达更加准确。
房地产价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－（物质折旧＋功能折旧） （2）
3 区分折旧扣除法
改进后的成本法将建筑物的物质折旧、功能折旧和外部折旧进行了严格区分，准确划分了不同性质的建筑物折旧对房地产价格不同组成部分的影响。因此，笔者将该方法命名为“区分折旧扣除法”。
区分折旧扣除法是通过将估价对象土地及建筑物的重新构建价格扣除建筑物的物质折旧和功能折旧来求取估价对象价格的方法。该方法适用于已经使用过一段时间的旧的房地产，例如，旧住宅、旧办公楼、旧商场等。
区分折旧扣除法的理论依据是生产费用价值论，即房地产价格是依据其生产所必要的费用而决定的。如果房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素影响房地产价格，则还要对房地产的生产成本进行减价调整。
在运用区分折旧扣除法进行估价时，可以通过以下步骤进行操作：
首先，搜集相关资料，并分析建筑物本身以外的不利因素对土地价格的影响，计算估价对象房地产中的土地在估价时点状态下的价格，即土地重新构建价格。
其次，搜集相关资料，计算估价对象房地产中的建筑物在全新状态下的价格，即建筑物重新构建价格。
然后，计算建筑物由于在质量、功能方面存在缺陷而引起的物质折旧和功能折旧。
接着，对全新状态下的建筑物价格进行减价调整，即将建筑物重新构建价格扣除物质折旧和功能折旧，得到建筑物在估价时点状态下的价格。
最后，将建筑物在估价时点状态下的价格加上土地在估价时点状态下的价格，得到估价对象房地产价格。
例如，为评估某幢旧住宅在2010年12月22日的价格，进行了相关资料的搜集和分析。具体测算过程如下：
①测算公式
房地产价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－（物质折旧＋功能折旧）
②计算土地重新构建价格
通过相关资料的搜集，得到该幢旧住宅的土地在取得时的成本为600万元。同时，通过对相关资料的分析得知，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为30万元。因此，土地在估价时点状态下的价格，即土地重新构建价格为
土地重新购建价格＝土地取得成本－建筑物外部折旧＝600－30＝570（万元）
③计算建筑物重新构建价格
通过相关资料的搜集，得到该类型建筑物的重新构建价格为400万元。
④计算物质折旧和功能折旧
通过实地查看和相关计算，得知由于地面、门窗等破旧引起的物质折旧为10万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为60万元。
⑤计算建筑物在估价时点状态下的价格
对全新状态下的建筑物价格进行减价调整，即将建筑物重新构建价格扣除物质折旧和功能折旧，得到建筑物在估价时点状态下的价格。
建筑物在估价时点状态下的价格＝建筑物重新购建价格－（物质折旧＋功能折旧）＝400－（10＋60）＝330（万元）
⑥将建筑物在估价时点状态下的价格加上土地在估价时点状态下的价格，得到估价对象房地产价格。
估价对象房地产价格＝土地在估价时点状态下的价格＋建筑物在估价时点状态下的价格＝土地重新购建价格＋建筑物在估价时点状态下的价格＝570＋330＝900（万元）
4 结论
房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使该项活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。
我国房地产估价理论和方法的研究滞后，实践中也存在诸多问题，笔者通过采用定性分析与定量分析相结合的方法，深入研究和探讨了现行房地产估价方法成本法中存在的矛盾问题，即在运用成本法进行房地产价格评估时，存在外部折旧重复扣除的矛盾。该矛盾的出现是由于没有准确区分两类不同性质的折旧而导致的。
通过对折旧的本质，以及不同种类的折旧所产生的影响进行定性的分析，得出了区分影响建筑物价值的折旧和影响土地价值的折旧是解决矛盾问题的关键的结论。
因此，在求取建筑物折旧中，应只考虑物质折旧和功能折旧对建筑物价格的影响，不应考虑外部折旧对建筑物价格的影响。由此，对现行的成本法计算公式进行了相应的调整，使其表达更加准确。
参考文献：
[1]国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部.房地产估价规范（GB/T 50291―1999）.北京:中国建筑工业出版社.1999.
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京:中国建筑工业出版社.2008.
[3]柴强.房地产估价.北京：首都经济贸易大学出版社.2008.
[4]马克思.资本论.第三卷.北京:北京人民出版社.1975.