不得不说的房贷

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【摘要】当今社会，房地产行业余温未退，房价居高不下，越来越多的家庭都面临着买房难的问题，因此“房奴”是大多数家庭的必然选择。本文通过常见的个人住房贷款入手，运用比较分析法，首先简述了两种方法定义和基本内涵，然后从生活实际案例和常见情形计算得出数据，接着重点运用数据对两种贷款方式进行准确评估，在各个阶段进行了优劣比较。最后根据评估结果，为不同年龄、不同收入水平的购房者提出针对性建议，根据自身条件选择适合自己的贷款方式。并对本次房贷的研究做了一个总结和有效的建议。

【关键词】 等额本息 等额本金 个人住房贷款 银行利息

记得大二寒假陪表哥去中国工商银行个人贷款中心办理首套住房贷款时，由于当天办理贷款人数较多，前面有几位大妈正在办理二套房按揭贷款，但银行工作人员在办理过程中没有多余的话，只说要填写那些项目，所以办理速度很快，几位大妈稍微看了看便签了合同，默认的都是等额本息方式。轮到我们的时候，因为表哥比较了解银行细则，又想节约成本，便要求等额本金的方式。工作人员与我们交涉未果，无奈只能把我们领进了主任办公室。约过了二十分钟，表哥还是坚持等额本金的方式，总价37万，首付三成12万左右，贷款20年，银行也不好拒绝，几分钟便签订好了所有文件。走出大厅时，工作人员正给一对年轻夫妇办理住房贷款，同样还是只字未提，他们毫不犹豫选择了等额本息方式。从此等额本息和等额本金这两个概念便一直困扰着我：两种方式到底有何不同？究竟哪种方式更为实惠？银行贷款到底隐藏着什么玄机？

一、什么是等额本息？

实际上，在购房者准备购买房产的时候，房地产商给你的预算表几乎都是按照等额本息方式来计算的。因为数额不大，金额固定，适宜家庭开支计划，也更符合年轻人的需要，便于初次购房者接受。但等额本息又隐藏了不少学问：等额本息每月还款额固定，本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款额不变。月供“本金与利息”的分配比例中，前期利息比重大，本金比重小。还款期限过半后逐步转变为本金比重大，利息比重小。每期利息金额为未收本金与月利率的乘积，本金为每期还款额与利息金额之差，下期未收本金为第一期初本金与已收本金之差，以此类推。以目前常见的贷款期限20年为例，向银行贷款100万元，年利率6%，月利率0.005。计算得出每月固定还款金额7164.31元，第一个月利息费用占了5000元，本金仅为2164.31元，第二期利息支出4989.18元，本金占了2175.13元，以此类推。那就是说，前期每月还款额中，大部分都是利息，本金比较少。

但到了还款期限一半以后本金和利息情况是怎样呢？利息中的绝大多数已经归还，但本金还有大部分没有归还，而本金部分又不能赖账，这个时候，每月还款额中本金就比较多，就算能提前还完贷款，应还利息仅占极小部分，对于贷款人是很不利的。因此，当购房人去银行办理个人住房贷款时，银行基本上只会给你默认这种方式，因为银行也是企业，追求利益最大化。银行深知，对于大部分贷款买房的家庭，前几年，至少前五年是不可能全部还完所有贷款的，以贷款20年为例，随着收入的增加，大部分家庭有能力在10年过后还完贷款。如果采取等额本金的方式，客户提前还款，本金已经还了相当一部分，银行的利息收入会受到严重损失。所以银行会想方设法让贷款人前十年都在还利息，而本金数额不变。就算以后家庭经济情况好转，能够提前还完贷款，绝大部分利息都已经收取了，对银行的影响也是极小的。

因此，等额本息方式比较适合有正常规划、较低稳定收入的家庭，尤其是刚入社会的年轻人。随着职位升迁、年龄增加，收入也会增加。但如果选择等额本金方式，前期生活压力会非常大。

二、什么是等额本金？

这种方式银行一般不会给你主动提出，只会提及等额本息方式，除非你比较熟悉银行盈利方式。等额本金最大特点是每月还款额不同，呈现按月递减状态，它是将贷款本金按还款总月数均分，再加上上月剩余本金的利息，便形成每月还款数额。因此，等额本金法第一个月还款额最多，压力最大，然后逐月递减，压力逐渐减小。还是以贷款期限20年，贷款金额100万元，年利率6%为例，第一个月还款额为9166.6元，第二个月应还本金减少了4166.7元，利息相应减少了20.8元，还款数额为9145.8元。以此类推，越往后还款额越少，压力越小。

值得注意的是：当你需要提前还款时，因为选择的是等额本金法，本金还有相当一部分没有归还，但相比等额本息法，本金已经还了很多，提前还款中本金已经归还了相当大一部分，实际上是减少占用了银行的钱。这样重新计算的利息就会减少很多，保守估计每年都会节约几千元利息。

但是等额本金法前期还款压力很大，比较适合前期还款能力强的贷款人，负担越来越重的人不妨考虑这种方式，因为随着年龄增加、病患增加、收入减少，选择等额本金法有利于家庭资金周转，减轻生活压力。

实质上，等额本息法和等额本金法并无优劣之分，差距也不是很明显。只是根据每个人的需求不同罢了。等额本息法数额固定，利于提前规划，大多数人选择它可以均衡压力，况且随着时间增长，资金使用价值也会有所不同。当然，对于手头宽裕、想在今后过得轻松、节约资金成本的人来说，等额本金法不失为一种好的选择。但具体选择何种方式，还是要准确评估自己，不可盲目跟风。

作为很多和我一样的大学生，即将步入社会，也会面临买房置业的问题，刚开始个人住房贷款是个比较好的选择。所以在签订购房合同前，一定要多对银行贷款细则深入研究一下。如何选择适合自己的贷款方式，也是门投资理财的学问，合理分配便可节约几万、十几万的利息，这数字对刚入职场的我们而言也不是笔小数目，何乐而不为呢？

参考文献：

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