房地产调控重拳之下的期待

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自年初到4月17日、4月17日到9月29日、9月29日之后的三轮政策调控贯穿今年房地产业发展的全过程。从提高首付比例，到限制住房信贷，直至各地“限购令”纷纷出台以及央行突然加息，房地产调控重拳频出。岁末临近，展望当下市场，楼市前景迷雾重重，楼市将何去何从?

调控政策轮番加码，效果却跌宕起伏

纵观今年的调控政策，从四月份“国四条”“国十条”的首次调控，到伴随8月份楼市“回暖”，9月份“新国十条”的二次调控，再到10、11月份银行存款准备金率两次上调，同时存、贷款利率提高的三次调控，其调控频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

三轮政策调控均以抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制部分城市房地产价格的上涨过快，促进房地产市场平稳健康发展。应该说，每一轮的调控都起到了一定的作用，但调控效果却跌宕起伏。调控初期，北京、上海等一线重点城市住房市场、土地市场成交大幅萎缩，观望氛围渐浓，房价受到抑制。但不久，随着刚性需求的爆发，新房、二手房成交即现回升，土地交易“地王”再现，形势出现逆转。

显而易见，由于我国宏观经济仍处于上升通道，城市化和居民收入水平不断提高产生的需求依然持续增加，市场流动性依然过剩，再加上实力开发商近几年的巨额利润积累，资金储备充足，预期调控会使房价稳中有降尚需时日。这也说明调控还有空间，调控政策可能继续深化。

调控可能继续深化，挑战or机遇

我国的楼市如股市一样，是名符其实的“政策市”。从我国房地产业的发展历程来看，其复苏、成长、调整都与政府政策密切有关。多轮调控过后，房价却高企不下，调控均未达到预期效果，更加严厉的调控可能将陆续出台，如房产税、持续加息、预售款监管及继续推进“限购令”等，房地产企业将面临更加严峻的考验。

调控政策的深化将进一步对房企开发成本、资金链条、土地获取和销售回款等方面形成影响，房产税等税收政策将增加开发成本；信贷收紧和预收款监管将收紧项目开发资金流；供地方面，保障性住房供地比例提高将缩减普通商品房用地面积；“限购令”的持续推进将进一步影响产品销售。

当前形势下，房地产企业无疑面临了巨大的挑战，然而挑战之中往往孕育着新的机遇。从市场状况和调控政策倾向不难看出，调控主要针对住宅，在于稳定房价，满足基本居住需求，缓解社会矛盾，在于促进民生，调控重心亦在北京、上海等一线重点城市，二、三线城市力度较轻。

细细品味，不难发现，调控重拳之下机遇颇多。其一，“促民生，大力推进保障性住房建设”，做大了房地产业的“蛋糕”。据报道，2011年全国保障性住房建设或将高达1D00万套，相比2010年增长72.4％。面对如此诱人的市场，越来越多的地产大鳄如万科等竞相参与进来：其二，商业地产成为资金的避险池，为地产企业提供稳定的资金流，成为地产企业战略转型的重点领域：其三，旅游地产也成为政策打压下的又一“突破口”，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，在政策打压下旅游地产渐成为投资开发的热点：其四，保险金投资不动产开闸，4500亿保险金入市，为房企开辟新的融资渠道和退出渠道：其五，一线城市政策影响较大，二、三线城市影响并不显著，成为利润的新增长点。

如何实现可持续发展?

为了应对政策“寒冬”，为了走一条科学的、可持续的发展道路，为了走出“粗暴获利”模式，我们必须从自身出发实现战略转型，采取以下措施抵御风险。

第一，积极探寻新业务模式，在房地产市场上，受到调控政策打压最大的是商品住宅，而商业地产、旅游地产等其他产品所受到的冲击相对较小，在这样的背景下，可以选择开辟新的业务模式，以应对调控政策。

第二，积极融资应对资金紧张，充分应用保险金、信托、私募、海外融资等手段拓宽融资渠道；

第三，联合开发携手应对调控，提高资金雄厚程度和开发能力，更好的抗击调控带来的压力：

第四，重新进行战略布局，加速布局二、三线城市，为资金周转获取回旋余地。

地产企业的成长其实也如蝴蝶一样，需要经历一次次的蜕变，才能实现华丽篇章，每一次危机，都如一次磨练，让企业变得更有生命力。如今的调控政策给予了我们历练的机会，我们应利用此次机会化蝶为蛹，着力修炼内功，期待着明天破茧而出，重获新生。