牛市顾问熊市投资

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世邦魏理仕中国区总裁潘可维：我们可以为实体的房地产提供更多财务和金融方面的服务，而世邦魏理仕的服务也将更加完整。

2014年2月21日，世邦魏理仕宣布为中国绿地集团收购美国洛杉矶中心区最受瞩目的开发板块之一――大都会项目提供投资物业咨询服务。

这是世邦魏理仕自2013年10月15日转型为商业地产服务和投资公司之后，很大的一个交易。它不仅是绿地集团在美国的首个收购项目，也是世邦魏理仕中国与洛杉矶的团队在此次交易中通力合作，体现全球业务平台与本地知识相结合的成果。

世邦魏理仕，一个公众并不太熟悉的名字，但这家总部位于美国洛杉矶，有100多年历史的企业，是全球最大的商业地产服务和投资公司（按2013年的营业额计算），它服务的“业主”大都赫赫有名――世界最高的10栋大楼中，有8栋它曾提供过服务，如纽约帝国大厦、台北101大楼、上海的世界金融中心、金茂大厦等。而“租户”中，绝大部分都是世界500强企业：索尼、高盛、福特、摩根士丹利和麦肯锡咨询等。

事实上，从1988年为北京国贸大厦一座提供租赁顾问服务开始，到1996年正式成立北京世邦魏理仕公司，至今世邦魏理仕进入中国内地市场已经超过26个年头。而随着公司的转型，“投资”业务正在被前所未有的重视与发展，其业务范围进一步扩大，具体产品与服务实现了物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等360度全方位的覆盖。 转型第一步：并购

世邦魏理仕的转型源于2008年的全球经济危机。之前，世邦魏理仕在中国的的主要业务是提供房地产顾问服务，包括研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。2008年，全球经济危机爆发。在经过了经济危机的“冷思考”和多年的资本积累之后，中国房地产企业从2009年开始走上转型之路，发展商业地产、走到海外、介入金融等成为许多房地产品牌企业的转型方向，新一轮的投资热和资本转移开始。

形势的转变、客户的需求，都使得世邦魏理仕必须完善自己的服务领域，进入自己之前并不太熟悉的投资金融领域。为了实现这一目的，世邦魏理仕选择了其一贯的方式――并购。

事实上，并购一直是世邦魏理仕的一大发展动力。在世邦魏理仕100多年的历史中，前60年的成长靠自己开店，后40年的成长靠并购。而每次并购之后，世邦魏理仕都会收获新的发展空间。

于是，在经过一番筹谋和运作之后，2011年2月15日，世邦魏理仕宣布将以9.4亿美元收购荷兰国际集团（ING）的大部分房地产投资管理业务。此项收购包括ING在欧洲和亚洲的房地产投资管理业务，管理资产达598亿美元。同年10月3日和10月30日，分别完成了收购 ING 亚洲房地产投资管理业务和欧洲房地产投资管理 （ING REIM） 业务。

ING 房地产投资管理业务被收购以后，成为世邦魏理仕全球投资有限公司（CBRE Global Investors）独立经营的一个业务部门而存在，简称CBRE GI 。

收购ING房地产投资管理业务，是世邦魏理仕完成的自2006年收购 Trammell Crow Company 以来最具转型意义的一笔交易。ING是一家植根于荷兰的全球化金融机构，尤以金融服务、保险规划及投资管理独具心得，在银行领域，ING为其境内和境外投资者提供投资选择，正好可以有效补充CBRE的弱项。世邦魏理仕中国区总裁潘可维在《商业价值》采访时表示，“我们看重的其实不仅是实体的房产，我们希望提供资产背后股权的服务。因为我们一直都没有这方面的经验，所以通过并购ING，可以掌握投资银行的业务，为实体的房地产提供更多财务和金融方面的服务，而世邦魏理仕的服务也将更加完整。”

在接下来的几年里，世邦魏理仕加速并购步伐。范围从美国到英国，从越南到土耳其，并购业务公司的业务范围从住宅到商业，从零售地产服务到医疗保健咨询与项目顾问。

循着世邦魏理仕的并购路径，人们可以发现：世邦魏理仕喜欢并购有金融性质的企业，这些并购对象在后来不仅直接带来收入，还帮助其增强核心竞争力，拓宽了主营业务收入。而其连续在资产管理咨询服务、按揭贷款服务和企业物业设施管理及投资管理业务展开收购，不仅使得世邦魏理仕收入又一次被提升，更重要的，世邦魏理仕得以更深层次进入资产管理和金融服务领域，为其之后的转型全产业链发展奠定了基础。 新的运作模式

就在世邦魏理仕完成对ING房地产投资管理业务收购的时候，中国乃至全球的房地产和资本流向发生了新的变化。商业地产如火如荼，物流地产方兴未艾，互联网和移动互联网时代的到来，诞生了一批科技新富豪。

商业地产，一个玩资金的行业，最大的风险是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就非常重要。真正的商业利益在于运营成功以后租金持续增长的资本化率，因为未来任何收益都可以被证券化或者基金化。然而，目前中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制，外资和本土的商业地产基金投资也并不活跃，所以下单寥寥可数。在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。

在这种情况下，资金市场的需求方和供给方，无时无刻不在寻找对方。于是，世邦魏理仕转型后，除了原有的业务，把目光更多地投在了资本运作上。

事实上，世邦魏理仕的客户多数是“高端写字楼和商场”，住宅只占小部分，同样也定位于高端。世邦魏理仕的“利益相关者”主要有两方：业主和租户。业主追求更高租金；租户追求优质服务和品牌。这两种需求，表面上有冲突，但在其高端品牌定位”和“严格质量管理”之下，却达到契合。

在潘可维看来，一栋大厦的价值，不是入伙后几年就能全部实现，而是要在几十年、甚至上百年内，实现保值增值。物业能否保值增值，在于物业设备设施状态、功能配置、服务水平，是否能满足高端客户需要。而世邦魏理仕把“物业管理”称为“资产管理”，并通过两个途径，来提升价值。一是通过前期“设计评审与顾问服务”，优化发展商方案，使之更符合市场和行业方向，减少设计缺陷，避免施工变更造成浪费；二是通过后期“全权委托管理服务”，提升项目竞争力。

这种资产管理不只体现在商业地产，还体现在物流地产。电商的发展催生了物流地产，而中国高水准的仓储却凤毛麟角。“在美国，仓储都是五六层高，物品分拣都是机器人操作。”潘可维表示，“一旦我们帮助企业运作了物流地产项目，还可以把企业自用之外的空间分租出去。十几年之后，仓储要卖掉，我们还会提供客户给企业，并帮助新的业主提供重新定位、运作模式。”

“甚至，世邦魏理仕可以为各界大佬组成一个房地产私募基金。”，按照潘可维的表述，未来，房地产私募基金基金规模将越来越大――从后台支持房地产开发商逐步走向前台，直接拿地开发，基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业。而在经过一系列并购之后，世邦魏理仕在不动产方面的经验积累已然完善，可以在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，为那些进入房地产的企业提供融资服务，在熊市时收购廉价物业，获取稳定租金。

以上的种种服务，其实是业主、租户和世邦魏理仕实现了三方共赢：业主和租户双方减少了搜寻时间，降低了成本；业主实现了物业的保值和增值；世邦魏理仕则获得较高收益。

因此，不管是商业地产、物流地产还是其他物业形态，世邦魏理仕的这种可循环的服务一直延续，而这正是它成长的关键。“对于市场，永远有看跌和看涨两种观点，我们就是把这两种观点的人组织在一起。曾经，世邦魏理仕在上海淮海路有一些资产，同一个办公楼我们帮他转手五六次，提供物管，提供租赁。”潘可维说。

世邦魏理仕业务的调整，其实涉及到物流、商业等多个新的专业，更是涉及到调研、市场分析、租金走势、资本运作等多个部门，这对过去业务员单打独斗的销售模式必须做出改变提出了挑战，新的业务需要对以往的体系流程进行改变。

事实上，目前的世邦魏理仕中国区的高管，从财务到人力部门，都不具备房地产从业背景，这在以前是不可想象的。潘可维去年1月份加入，曾在惠普、柯达、DHL公司担任高管，在体系建设方面有着自己的见解，而新的领导团队正在以新的运营方式塑造一个新的业务流程。