房地产开发中业主方如何有效地开展全过程的造价控制

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房地产开发是一个固定资产形成的过程，造价控制是影响形成固定资产额大小的重要因素之一。房地产开发项目的造价控制贯穿于房地产开发的全过程：从项目规划设计到竣工验收直至项目运营。据有关研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75%-90%之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35%-75%之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25%-35%之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10%了。所以，控制项目工程造价最重要的阶段是项目设计阶段，且越早效果越好。

1 设计阶段工程造价控制的手段

房地产项目设计阶段主要的工作内容为通过设计的图纸和相关资料，将建设方的开发意图展现出来，并作为后期项目施工的依据。工程设计阶段是造价管理和成本控制的关键环节，为此，我认为应从以下几个方面进行重点控制：

1.1 采用设计招标

不同的设计单位，有不同的设计方案和设计方法，也将会形成不同的工程造价。往往设计方案好、设计水平高的设计单位，能够设计出工艺流程合理、建筑结构简单、工程造价低廉的工程项目。通过设计招标和方案竞选的方式，可以选择好的设计方案和信得过的设计单位。

1.2 实行限额设计

由于当前存在设计不精的状况，造成设计变更频繁，给工程造价成本控制带来一定的难度，因此，要推广限额设计、建立相应的奖惩考核机制、合理分解各专业的投资额、造价控制人员和设计人员积极密切的配合、严控设计变更，保证投资限额不被突破，才能有效地控制工程造价。在设计合同中明确限额设计的奖惩办法，对于因设计变更原因造成工程投资额的增加，则要通过扣减一定比例的设计费用的方式 ，来增强设计人员对造价成本控制的责任心。

1.3 几个细节问题

首先，要加强勘察工作的准确性。建筑工程勘察工作是将建设项目场地的地下构成和承载能力摸清楚，为建设项目的地基基础设计提供科学的依据。勘察工作的稍有疏忽，便能带来工程设计的重大变更。本人曾经历过一个项目，场地内原有古河道通过，现原河道已被填平，并有居民住房建在上面被拆迁。在做前期勘察工作时，没有去了解场地的历史，且勘察选点又恰好选在了古河道的两岸上，勘察结果是地基承载力良好，设计为独立基础，待土方开挖后，发现大量的流砂，不得已组织专家论证处理地基，最终工程造价远超预算。

其次，重视地基基础方案的选择。目前，房地产开发项目的内容越来越丰富，有多层、小高层、高层等产品，有带地下室和地下人防的工程等等。±0.000以下部分占总造价的比重越来越高，且土方施工方案的复杂性和基础形式的多样性，要求我们在确定实施方案前，对各种可能、可行的方案进行经济性测算和比选。事实上，经济好的方案，可以大大地降低项目的工程造价。

最后，做好钢筋种类的选择。一般的高层建设项目，钢筋用量在80-100kg/㎡，地下人防在160-200 kg/㎡。所以，钢筋占项目总造价的比重较大。大多数的工程设计人员把设计的重点放在了配筋率的计算上面，计算时采用的设计安全系数也大大地高于规范要求，造成投资浪费。另外，钢筋直径的选择和钢筋种类的选用，也可以影响工程的投资额。要鼓励设计单位采用新Ⅲ级钢和冷轧带肋钢筋，减少用钢量，从而有效地控制工程造价。

2 招标阶段的造价控制

房地产开发项目通过工程招投标的形式，来引入竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等许多方面都有明显的作用，也能有效地保障招标人和投标人的合法权益。在招标阶段业主方的造价控制，有以下几个重要的节点：

2.1 图纸的准备与现场勘察

组织各方图纸会审时，严查图纸中有做法不详的项目，对图纸中不明确的做法，必须在招标前弄清楚，以减少后期施工过程中的不确定性。严查图纸中所选用的材料、设备，特别是价格差异较大的材料设备，如高档装饰材料，招标时要对其产地、花色、质量等级等内容进行限制，给后期施工及竣工结算带来可执行的操作依据。

重视施工现场的勘察。施工场地各不相同，要求投标单位对项目所在地的位置及周边环境、地上地下情况等进行详细的了解，制订相适应于本项目的施工方案，并在投标报价时，将一些可能发生的费用进行综合分析、综合考虑，避免因此类原因导致的工程变更。

2.2 招标文件的拟定

招标文件是指导招投标双方今后行为的准绳，是施工合同签订的重要依据。一份详细严谨的招标文件，是做好项目工程造价控制的基础。首先要求投标单位和项目经理的相关经历丰富，特别是近期的建设业绩和相同相近工程的经验。其次是承包模式的确定。根据工程的复杂程度选择适合的合作方式，对于成片开发的房地产项目，门窗、外装饰、保温、电梯、弱电、桩基等分项，可以采用指定分包的方式，虽然增加了业主方的工作量，但是也可以让这些暂时不确定的工程造价切实地控制起来。还有，就是要求投标人对工程量清单的审核，在工程量清单完成以后，发放给投标单位，增加一项清单答疑的工程环节，将清单内容不详或清单特征描述不清、清单漏项等可能导致今后出现纠纷的问题，提前解决。最后，要把将要签订的施工合同的内容，在招标文件中体现出来。

2.3 最高限价的设定

在招标时，设定投标报价的最高值，并规定，凡是高于此价格的投标，一律废标。设置最高限价，可以有效地防止串标哄抬标价。合理的最高限价，也有利于工程建设方对施工技术的改进和提高。

2.4 施工合同的签订

施工合同是指导施工过程的重要文件，要将招标文件中的要求落实下来，成为解决双方经济争议的依据。合同中要重点对支付条款、结算条款、变更条款、工期、质量要求等进行详细的约定。

3 施工阶段的造价控制

施工阶段是将工程设计图纸变成现实的过程，也是工程投资集中支付的阶段。工作量大、参与人员多、工作情况复杂是此阶段工作的特点。

3.1 施工材料的控制

据统计，施工材料占直接工程费用的比例在70%左右。所以，施工材料的控制和科学管理是施工阶段的重要内容。我认为做为建设单位，做好这一项工作，首先要做好甲供材料的采购，要密切关注相关材料的市场行情，充分询价，掌握市场相关信息，确保材料采购的性价比。再次，鼓励施工单位在确保工程质量的前提下，广泛地应用新材料、新工艺和新方法，最大限度地节约建造成本，提高劳动生产效率和缩短工期。为今后房地产开发项目的造价控制提供依据。

3.2 工程签证的管理

在工程项目的实施过程中，由于建设、设计、施工单位等各方面的原因，工程变更签证几乎不可避免，也必将导致工程项目投资额的变化。因此，必须合理地控制这些工程变更。第一、要对变更方案进行详细的测算，找出最优、费用最低的实施方案。第二、对导致变更的原因进行分析，除业主方本身原因外，施工单位的原因不承担相关费用，设计单位原因则要扣减部分设计费用。第三，变更签证要及时处理，在变更事件发生后，合理的工作时间内，必须要完成签证相关工作，超过规定时间，便不再承担相关费用。最后，签证时做到签量不签消耗量、签量不签价、签单价不签总价、要符合合同要求、要有详细的计算过程和依据等。

4 竣工阶段的造价控制

竣工阶段的主要工作是对竣工决算资料的审核。主要由审核人员根据合同、预决算结算单、相关定额、竣工资料、国家和地方有关法律法规等作为依据，对送审资料进行审核。

在工程竣工决算阶段，工作的难点之一是签证的审核，特别是隐蔽工程的签证，由于施工后看不到工程实体，只有依据相关资料和签证单，且还有些签证不及时、签字不全、内容不规范等情况。故要要求施工单位在提供相关证明资料要完整，对于无法确定的签证则不予认可。

5 结论

房地产开发过程是一个动态的过程，造价控制工作也贯穿于项目的全过程。只有在开发的各个阶段，采用切实可行的管理手段和计价方法，合理地确定各项发生的费用，才能有效地控制房地产开发项目的建设投资，提高投资的效益。