赴美“抄底买房”要三思

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买房容易“养”房难,房屋维修和清洁是一笔大开支,管理费和房屋地产税也奇高,房产转让的费用又是一个必须考虑的问题。

金融危机尚未过去,现在去美国买房,虽然是低价入市(其实,美国房地产如今远未触底),但短期内实现高回报的可能性还小。买房容易“养”房难,房屋维修和清洁是一笔大开支,管理费和房屋地产税也奇高,房产转让的费用又是一个必须考虑的问题。普通市民前往“抄底”买房投资,需要三思而后行。

时下,中国主要大城市的房地产市场前景不明朗,且随着中国不少人收入提高及外出留学、度假等需求的增加,一些投资意识较强的中国人便把目光转向了海外市场。据称,中国首个“赴美购房团”已正式出征美国,前往洛杉矶、旧金山、波士顿、纽约等城市“抄底”美国楼市。相关数据显示,美国的房价已经相当便宜了。自次贷危机以来,美国整体房价下降了18%,有个别地区房价跌幅甚至超过50%。

全球的金融危机缘起美国房地产市场,而随着危机越演越烈,美国房地产价格也急剧下挫。尽管中国经济在全球经济衰退的大背景下增速放缓,但中国的富裕阶层似乎并未受到多大影响。相反,他们把经济危机视作购买资产的“抄底”良机。

赴美购房并非良机

“赴美购房团”同样引起了美国当地有关方面的浓厚兴趣,多个地区房地产协会以及房地产经纪公司都积极与“搜房网”联系,当地政府也大力支持,为购房团提供房源信息、购房程序、法律援助等全程服务。“搜房网”还透露,如果“购房团”收效不错,还将组织第二次“赴美购房团”。将来还可能组织赴欧洲、新加坡等地的“购房团”,“赴美购房团”为国人在国外投资开辟了一条通道。

目前,一套独栋的美国房屋,带车库花园,只卖4.1万美元(约28万人民币)。这是“搜房网”上挂出的房源。“搜房网”组织的“赴美购房团”此次重点看的房子大多为二手房,以别墅和连排房为主,房价在30万至80万美元之间,折合人民币为200万到550万元。这些二手房的售价已经比两三年前降低了20%至40%。

据称,受次贷危机的影响,目前抛售的房屋主要有两类。第一类称为“急卖”,即房主已经无力供房,但不想让银行把房屋收走,因此急于在银行收走房屋的9个月之内卖出房屋以减少一些损失;第二类抛售的房屋就是银行的回收屋了。这样的房屋,房东已没有任何权利而且房价比较低。但购买这样的房屋往往存在一定的风险,例如,这类房屋可能存在住户迟迟不肯搬走、房东不配合买房者看房或者房屋内部十分陈旧需要投入大量装修资金才能入住。

根据美国商务部经济分析局日前公布的资料,一些热门城市的房价已经下降了30%以上。而旧金山和纽约由于公共交通便利,是新移民首选的落脚地,也成为购房者乐于投资的城市,因此房价跌幅还不算最大。旧金山市内的房价跌幅平均为10%-20%,而湾区以外的地方跌幅则高达30%-40%。

美房地产远未触底

事实上,在遭受金融危机重创的美国,中国持续快速的经济增长力和财富增长形成的购买力正被美国国民和媒体寄予厚望。而中国房价坚挺和货币升值对应美国的房价下跌和货币贬值,已成为中国投资者去美国置地的动力。对于处在下行通道中的美国楼市,很多人认为目前正是投资的好时机。此外也有专家表示,由于人民币的不断升值,目前人民币对美元汇率正处于一个相对的低点,使用人民币在美国置业或购物也是个不错的时机,做长期投资风险不会很大。

“全美不动产协会”的最新数据称,去年第四季度美国都市地区的独栋二手房售价较上年同期下降了12.4%,达到2004年以来最低,但路透社对25位分析师的调查结果显示,美国楼市并不会很快到达底部,需要数年才能企稳;今年房价应会再跌10%,2010年甚至会更低,房价从高点到低点累计下跌35%。

现在美国房地产市场的情形,如果是购房自住还算比较合适。如果是投资甚至是投机“抄底”,就要三思而后行了。美国跟中国的国情不一样,美国的房子主要用途是自住,投资的量相对较小,现在去美国买房虽然是低价入市,但短期内实现高回报的可能性较小。

业内人士表示,美国房地产市场从来不排斥外国人购房。现在的情形下,只要有签证,并且能够支付50%以上的首付(次贷危机前20%就行)就可以购房。从购房交易税费上看,成本也不是很高,一般占购房款的3%就够了。但是,在美国买房容易“养”房难,因此现在在美国购房仍存在较大风险。

需要注意的是,美国的房子不同于中国,高层公寓很少,大多是单独别墅,木质结构,一些房屋的建造年代久远,不投入巨额装修费用就不具备居住条件。同时,美国劳动力成本高,房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。因此,如果没有太大的必要,很多美国本土人都宁愿租房,而不选择买房。

买房容易“养”房难

事实上,在美国拥有房子的成本很高。中国人买房后,成本只是物业管理费;而在美国,则需按照房屋建筑面积交纳一系列的管理费和房地产税。以买一栋售价为50万美元的独立别墅为例:每年地产税大约6500-8000美元,为房价的1.3%-1.6%。不同的小区还有不同的社区费用,每月从0-500美元不等,大多数在100-200美元之间。另外,美国公寓管理费很高,一套普通二居室公寓,每月管理费用约在500-1000美元。

此外,房产转让的费用又是一个必须考虑的问题。美国法律规定,房地产买卖需缴纳2%的交易税以及收入的所得税。就算投资者目前入市抄底,数年后卖出,但把这期间的管理费、交易税和所得税计算在内,再扣除银行利息的机会成本,这笔投资能有多大收益就是个疑问了。

有关专家表示,去国外抄底买房应该是一种个别现象,是高端人士或者财团行为,普通市民前往抄底买房投资,需要三思而后行。

(来源香港《大公网》)