房贷省钱有高招

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去年年末，各大银行房贷政策悄然生变，首府近期房屋成交量可谓突飞猛进。据乌市房产交易管理网的最新数据显示,2009年11月份，首府新建商品房成交47864套，二手住房累计成交15193套，成交量双双突破历史新高。

年初的住房贷款利率7折优惠着实让购房者们惊喜了一把，但随着近期各家银行7折利率优惠政策的逐步退市，不少购房者开始打起了退堂鼓。尽管优惠政策逐步退出，但购房需求仍然存在。如何在没有优惠政策的情况下，尽可能地节省贷款开支，成为目前购房者首先需要考虑的问题。

那么，在房贷过程中，究竟有哪些省钱的窍门呢?

技巧一公积金贷款不可少

房贷想省钱，最简单、最可行的办法是能用公积金的一定要用公积金。

另外，购房者在申请购房组合贷款时，要尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额。同时还需要尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。照此操作，月还款额的结构就会呈现公积金贷款份额少、商业贷款份额多的状态，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样同样可以节省一大笔开支。

此外，商业贷款转为公积金贷款，只要转换成功，贷款人就可以节省利息支出。至于能节省多少，要看什么时候转换了，前3年内转换省钱最多。如果贷款前3年内没转成，最好在贷款年限三分之一的时间内转。以贷款10万元、10年为例来说，在还款12个月即一年后商业贷款转换成住房公积金贷款，比在第60个月即第五年后转。可多省8032.88元。

值得注意的是，专家提示说，公积金贷款一般从审批到发放所需的时间至少近一个月，所以急需购房的消费者最好提前申请贷款。

技巧二固定利率房贷抵御加息

据了解，现在不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。虽然固定利率较高，但一旦央行加息，或者房贷利率变动，固定利率房贷业务的优势就显现出来了。购房者可以选择3至5年期的固定利率贷款，一旦未来央行取消优惠利率或上调利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不会受加息的影响。浮动利率房贷与固定利率房贷相比，浮动利率房贷会更划算。以25万元5年期房贷为例，消费者如果选择固定利率房贷，每月还款额在5000元左右；如果选择浮动利率房贷，每月还款额不超过4850元，两者相差近150多元。

值得注意的是，现在包括建行、招行、兴业等银行在固定利率的基础上又推出了“固定+浮动”类房贷业务，房贷者可以根据自身的情况来调整固定利率和浮动利率的期限，这也突破了固定利率产品期限较短的限制，给了贷款人更多自主选择的机会。

招商银行乌鲁木齐分行个人理财中心工作人员认为，在利率变动期，购房者不妨考虑选择固定利率房贷业务，一定程度上可以节省一笔开支。

技巧三找到省钱的还款方式

除了上述技巧外，选择适合自身经济情况的房贷还款方式也是省钱的重要途径之一。当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。举例来说，以贷款2s万元，期限20年，利率以目前央行公布的房贷利率标准水平(5.94％)下浮30％后(4.16％)计算，等额本金首月还款1968.34元。而等额本息首月只需还款1536.11元。

对于注重资金流动性的房贷一族来说，专家建议选择“以存抵贷”。当房贷者手头有余钱时，可以随时通过网上银行等自助设施部分或全部提前还款。还款资金当天不用向银行支付利息，由于贷款利率大于活期存款利率，这样可以帮助房贷者省去部分利息。

而对于收入较高，且收入比较稳定的房贷者来说，可以选择“双周供”产品。由于还款频率的提高，借款人的还款总额获得了有效减少，还款期限明显缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。比如客户在银行贷款25万元，按照30年的贷款期限、基准利率6.12％计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款1518元；如果选择“双周供”，每两周还款额为759元，相当于原月供的一半。由于还款频率提高，利息减少速度加快，最后算下来借款者可以节省57593元的利息支出。