中小型房地产开发企业筹资方式创新

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摘要：房地产业是典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、开发周期长、资金回收期长的特点，因此充足的资金支持是房地产业发展的关键。随着房地产宏观调控政策的出台，银行信贷被逐步收紧，大型房地产企业面临非常大的压力，对于规模较小、实力较弱、数量众多的中小型房地产开发企业来说，形势更为严峻。筹资问题已成为中小型房地产企业亟需解决的核心问题。本文以“0元房”的销售政策为例，剖析企业为加快资金回笼，盘活资金的筹资方式创新。

关键词：中小型房地产开发企业 筹资 0元房

一、案例背景

潍坊圣鼎福地置业有限公司（以下简称“福地置业”）是一家从事房地产开发的股份有限公司，其开发的潍坊市昌邑山水圣城住宅楼建设项目一期位于山东潍坊昌邑市一中南路以南，潍河西岸兴建19幢11层至21层高住宅楼，部分设单层高地下车库，分三期进行建设，项目总投入2.5亿元。该项目由福地置业投资建设。山水圣城住宅楼建设项目地块位置优越，该项目一期房源于2012年10月14日开盘预售，2013年10月31日入住。

该企业在对其开发的居住房地产进行开票销售时，提出了一个“0元房”的销售政策，即购房者一次足房款，获得住房的所有权，开发商将在7年之后返还购房者所交房款，购房者继续保留住房的所有权。其中，一共有56套住宅房参与这项活动；“0元房”的价格比实际市场价格高出200元/平方米；每种户型都有参与该活动的“0元房”，面积在97-152平方米不等；“0元房”的分布有着比较严格的规定，在1-2层为商业用房的楼宇中，“0元房”分布在3-5层等采光不佳的不良位置，存在很大的滞销可能，按照以往经验，滞销房产的预计销售周期为6-7年；在全部为住宅用房的楼宇中，“0元房”分布在1-2层。福地置业会与购买“0元房”的购房者签订房款返还协议书，双方约定购房者一次齐“0元房”房款或购房按揭贷款已经到达该公司账户时，双方即可签订《商品房预售合同书》，房屋产权归购房者所有，福地置业会于入住7年后将购房者已上交的房款一次性无息全额返还给购房者。“0元房”的房款全部用于山水圣城二期、三期工程的开发。

二、案例讨论与分析

（一）山水圣城二期、三期项目的数据整理

1.项目成本。山水圣城一期的总建筑面积约为90 500平方米，二期、三期项目总建筑面积约为203 000平方米，项目成本主要包括土地成本、相关费用和其他成本三个部分，成本合计6 738.5万元。

2.销售收益。若按18层之高层公寓等住宅类产品面积计算，建筑面积约为203 000平方米，均价约为 3 500元/平方米。由以上数据整理可得，住宅类产品的总销售额预计为71 050万元。

单位利润=销售单价-成本单价=3 500-（400+1 800+3 500×17%）=705（元/平方米），项目纯利润约为：总建筑面积×单位利润=203 000×705= 14 311.5（万元）。随着项目的开发启动、房价的进一步上涨（且我们较好的控制了原材料成本），利润也会提升至20.14%。

（二）“0元房”筹资方式的数据整理

在此案例中，“0元房”的销售始于开盘预售期，还款期为入住后的7年，所以资金实际使用期限为8年。至于“0元房”所占的建筑面积，我们以均值约算。按照合同规定，“0元房”的价格为市场价上调200元/平方米，将以上数据带入可计算出企业利用“0元房”筹集到的资金为2 579.64万元。

而“0元房”8年后的价格为该公司实际支付的利息。根据中经网数据，从2009-2013年潍坊市的平均房价来看，潍坊房价平均每年的增长率为5.94%。“0元房”8年后的房价为4 092.97万元。将实际利息以最低利润率20.14%为折现率折现，得到现值943.08万元。

（三）对“0元房”筹资方式的创新性和可行性研究

1.创新性研究。从筹资渠道上看，“0元房”筹资方式属于民间资金渠道，购房者手中的结余货币游离于银行及非银行金融机构之外，来源广，借贷手续灵活、简便，避免了常规筹资渠道下筹资方式的繁杂手续，也避开了国家对房价宏观调控的限制政策，实现了筹资渠道上的创新。

从筹资速度上看，“0元房”筹资方式保证了资金的筹集速度，利用购房者的抢购心理实现了及时筹资，并将资金及时投入到企业开发建设中。

从筹资风险上看，企业和购房者都愿意相信未来的房价会稳定上涨，即使该公司在7年之内倒闭而无法还款，购房者仍可拥有房屋产权或者进行下一轮销售。企业将风险转移给了购房者，而购房者则因为拥有房屋产权而不必承担过多损失。当然，企业在房价上下波动幅度过大或者宏观政策调控抑制房地产业发展的情况下，可能会承担一部分风险。

2.可行性研究。“0元房”的销售政策从筹资方式、筹资环境、收益成本比较和操作方法上都具有可行性。限于篇幅，本文重点从收益和成本上，结合机会成本理论对采用“0元房”与直接销售两种筹集资金方式进行分析。

假设参与“0元房”活动的房产当前的价格（购房者交齐的房款）为p，p为常数，房地产开发企业x年后返还p，折现为p/1.2014x，则采用“0元房”筹资方式对于房地产公司来讲筹集的资金实为p×（1-1/1.2014x）。如果采用直接销售的方式，则x年后获得的资金为p×1.0594x，折现即为p×1.0594x/1.2014x，将两种方式筹集的资金的现值相除求商，定义为“滞销房产筹资方式决策函数”，公式如下：

y=（1-1/1.2014x）/（1.0594x/1.2014x）

显然，当y大于1时，说明采用“0元房”筹资方式获得的资金更多，应采用“0元房”筹资方式筹资；反之则说明应采用直接销售的方式。由公式可知，x=4.42时，y=1，故决策的临界点为x=4.42，也就是说，当完成销售滞销房产所用的平均时间即销售周期大于4.42年时，采用“0元房”筹资方式筹集资金，反之则采用直接销售的方式。然而，在实际情况中，还款周期与滞销房产销售周期不一定相等。对于还款周期，用不亏损情况下的最短还款周期来确定，在本案例中，建筑成本为 1 948.67万元，“0元房”筹集到的资金为2 579.64万元，设还款周期的盈亏临界值为m，则有2 579.64/（1-1/1.2014m）=1 948.67，求得m=7.67年，即实现盈利的还款周期为8年。

因还款周期与滞销房产销售周期不一致，上述筹资方式决策函数应该做相应变化。设滞销房产销售周期为n年，则筹资方式决策函数为：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

将m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式筹资是正确的。又因房产公司对“0元房”的业主每平方米多收取200元房款，这种情况下，采用“0元房”实际筹集到的资金为：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（万元），需要在8年后偿还，现值为：2 579.64/1.20148=594.37（万元），因此实际筹集的资金现值为1 985.27万元。而采用直接销售的方式所筹资金为3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（万元），折现后为2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（万元）。

从机会成本的角度看，“0元房”的筹资成本小于直接销售的成本。从收益上看，“0元房”筹集到的资金大于“0元房”的房屋成本，而直接销售则会造成无法收回房屋成本。

三、案例启示

（一）企业筹资与房屋销售相结合

筹资决定了企业资金的来源，而销售决定了资金的回收，二者都体现了资金的流动，且均流向企业。销售是实现房地产开发企业资金循环和周转的重要途径。目前房地产行业的竞争比较激烈，产品销售成为其经营风险的主要来源之一。如果现有项目产品定位较好，适应市场需求，则经营风险较小。若无法保证预期的销售水平，就无法转移在建项目的建设和销售的大部分经营风险。一旦周期过长，尾盘超过20%，不仅投资商的利润无法实现，还可能给企业及银行带来巨大风险。通过案例资料我们可知，“0元房”均为采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的销售渠道此类房屋很难进行销售。而“0元房”策略使得这类房产不仅能够销售出去，而且还能一次性回收房款，在达到筹资目的的同时，还促进了销售难度大的房屋的销售和资金的回收，减小了企业的经营风险，缩短了资金回收周期，使企业利润得以实现。

（二）企业筹资与企业战略及生命周期相结合

生命周期是房地产开发企业筹资策略的根本出发点。房地产开发企业依据其不同的生命周期制定出相应的企业战略，其终极目标是实现企业持续发展。筹资策略作为房企发展过程中最重要的决策之一，影响着企业走向和发展速度。企业应当立足于企业所处的生命周期阶段，并结合该阶段的总体战略，采取服从企业战略的筹资决策。而中小房地产企业的发展战略为走房地产开发的专业化道路，形成自己的竞争优势。案例中的企业处在新设成长期，规模尚小，企业要根据市场需求建造出受欢迎的产品，提高知名度和美誉度；在销售方面要及时销售房产，迅速回笼资金；在管理上要合理配置人、财、物等各种资源并提高效率，降低成本。该企业着眼长期发展，旨在加快资金回笼以投入二期、三期项目，研究、利用购房者对房地产的不同心理，针对看涨房价的心理制定了“0元房”的销售方法，实现了筹资方式的创新。