房地产“崩盘”。谁受害

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不知大家注意了没有，进入2010年以来，在网上疯传着一个令人心跳的帖子：中国房地产崩盘时间表。该帖回顾了日本1985年～1991年房地产市场走势，发现与中国2005年～2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在2011年崩盘。当然这个帖子不足以为信，因为，虽然中国房地产目前的确存在泡沫，而且中国2005年～2008年房地产市场走势也与日本颇为相似。但中国在经济发展方式、政治体制、银行体系、人口结构、城市化程度等诸多方面与日本有着天壤之别。不可将眼下的中国楼市同当年的日本楼市进行简单的类比，更用不着将中国楼市夸大到即将崩盘的程度。

帖子虽然不足以为信，但它给我们敲响了警钟却不能不让我们为之警觉。尽管今年“两会”期间高房价成了广大委员、代表关注的焦点，尽管国务院及相关部门对抑制房价猛涨采取了一系列调控措施。但飞扬的房价仍然逆势而上。国家统计局的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房价同比上涨10.7％，进入3月、4月、该势头不但没打住，反而高潮迭起，奇迹频现。仅以京沪两地的楼市爆发性回暖为例，就足以使人目瞪口呆：3月的北京楼市并未延续2月的惨淡。反而呈现出快速回暖的态势。根据中国不动产研究中心提供的统计数据显示，3月北京住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为10071套。环比2月放大37％，成交面积也达到了114.85万平方米，环比大涨54.07％。其中期房成交量回.升至8642套，环比2月的5819套大涨48.51％。3月，北京市商品住宅成交均价结束回落态势，反转上扬至21481元／平方米，环比2月的16342元／平方米，大幅上涨31.29％。到了4月，房价更是上涨，中央电视台4月上旬报道。北京的房价涨到了每平米25000元。上海佑威房地产研究中心提供的数据显示：2010年3月，上海全市商品住宅成交面积为80万平方米，相比2月大涨150％，其成交量也在连续三个月下跌后止跌反弹；全市商品住宅成交均价为19767元／平方米。环比2月微涨0.37％，但与2009年3月相比却大幅上涨了48％，均价已持续四个月维持在2万元／平方米上下小幅波动。商品住宅供应面积为70万平方米，环比2月增加了218％。有消息报道，上海的豪宅价格更是不得了，每季度上涨一万元。

杭州的一位购房者向记者讲述了他的购房遭遇： “上周六我看了一套二手房，总价是150万元。我当初犹豫了一下，可只隔了一个晚上，房价就直接加价到160万元。”恍若一夜之间，各地房价又回到了似曾相识的疯狂状态，准确地说，其炙手可热的程度已经大太超过了从前。房价持续迅速上涨，晚买房不如早买房，在投机和“恐涨心理”推动下，房价进而不断攀升。

难怪有人说。楼市如今已经变成了赌场。当越来越多的购房者失去理性，房子成为越来越少的购房者专享的奢侈品的时候，楼市暴露的问题已不再是一个单纯的经济问题。而会演变成一个事关和谐与稳定的社会问题。

正是因为房价猛涨，4月14日和17日中国政府接连出重拳抑制高房价，似乎带来了立竿见影的效果，但不少学者认为。对此不能太乐观，根据以往经验，高房价随时有复燃的可能。按照一般的市场规律，任何商品的价格均不能完全脱离本身的价值。价格总是围绕价值上下波动，任何价格的暴涨必然隐藏着暴跌的风险。当中国房地产风险发展到不能承受的程度，真的如帖子所言重蹈日本当年的覆辙全面崩盘的时候。那就会发生大的灾难，这个灾难之大将远远超过“5.12汶川大地震”，其结果真的叫人不寒而栗。那么因此而受害的又会是谁呢?

首先，受害的是中国老百姓。从宏观上说，中国的房地产一旦崩盘，就意味中国经济出现大倒退，中国三十年改革开放取得的巨大成就、中国人民艰苦卓绝得到的改革开放成果就会付诸东流。想想当年日本房地产崩盘的情景吧：20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流人房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价，土地价格比战后初期猛涨了10000倍，一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。既是泡沫总有破灭的时候，1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，并迅速蔓延至日本全境，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15％～20％，此后连续14年呈下跌趋势。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭。

从后果看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏帐的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。即使现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。中国如果遇上这种情况。老百姓好不容易盼得的国富民康的美好生活也会像当年日本一样陷入新的贫困厄境。

另外，从老百姓个体的家庭经济来说，也会因为房地产崩盘而造成极大的损失。改革开放使广大老百姓富了，有余钱剩米了。但目前中国老百姓的投资理财门路却相对窄狭，股市、房地产市场往往成了人们投资的首选。不少老百姓将牙齿缝里省出的点点钱舍不得吃。舍不得穿，而投入股市、房产，还有的人从银行贷款。从其他途径借钱也投入股市、房产。一旦房地产崩盘，股市下跌，那些眼睁睁地望着房产市场、股票市场的广大老百姓还不会急得跳楼呀?

其次。房地产崩盘会害了银行。有人开玩笑说，目前的房地产已将银行、房地产商、地方政府三者“绑架”了，三者之中，银行首当其冲。此话虽有点调侃，但也不无道理。纵观所有房地产商，几乎没有一个不是在“玩”银行的钱。为什么会是这样呢?因为随着楼市持续攀升，银行认定贷款给开发商几乎是稳赚不赔的事。因此，一些银行在贷款给开发商时，往往不遗余力，要么审核流于形式。要么监管不力，甚至成为开发商违规骗贷的“帮凶”。2009年，在银行放出去的9.59万亿元的贷款中，就有2万亿直接注入了房地产领域。今年在监管部门三令五申收紧开发贷款的当下，仍有不少银行人士无惧压力，把

能够抢到开发商、将钱贷出去当作最大的成功。至于这些贷款是否会酿成风险，是否有一天会置银行于死地，他们全不考虑，一如飞蛾扑火，青蛙好温，见利忘险，一意孤行。也许他们没有亲身“享受”过金融危机的厉害。在这方面，美国银行无疑给我们很多的警示，金融危机后。全美倒闭的115家银行由于借款者欠贷不还而形成坏帐的贷款中，大部份是房地产开发公司的贷款。中国的银行家们如果对房地产贷款风险没有足够的认识和准备，那么，不妨请华尔街的金融家给自己上上课吧。

其三，房地产崩盘会害了各级地方政府。要认识这个问题的严重性，我们先要洞悉我国地方政府的负债状况。央行调研结果显示，目前地方政府的3800多家投融资平台总资产近9万亿元，负债升至5.26万亿元，平均资产负债率约为60％。5.26万亿元的负债相当于去年全国CDP的15.7％。全国财政收人的76.8％，地方本级财政收入的161.35％。中金公司研究报告进一步显示，2009年地方政府负债净新增约3万亿元，预计2010年和2011年底达到约10万亿元。很多地方政府的负债额远远超过本级财政收人，面临巨大风险。一些地方政府依托政府融资平台等方式过度举债已接近极限，地方政府性债务率已高达94％。

众所周知，支撑地方政府高负债的支点是政府的土地收人，而土地收入又靠的是房地产市场。从当前的经济走势和通胀形势看，中国有可能在三季度步人加息周期，政府调控手段也会越发加大，在这种情况下，房地产市场可能较大降温从而令政府土地收人减少，这些都会使未来的实际还款难度增加，可能造成整体信贷、投资环境的逆转，而一旦来自土地的资金链断裂，财政资金又有限，沉重的地方政府债务不得不由中央政府承担。地方政府留给银行大量的呆坏帐得靠中央政府来核销，宏观经济将有可能会出现“硬着陆”的窘境。当然，这还只是对加息的预期，如果地方政府财政赖以支撑的房地产一旦崩盘。那地方政府将更是处于进退维谷、两头受逼的困境之中。

其四，房地产崩盘也会害了房地产开发商。我们说，房地产开发商分为两种人，一种是正正当当的商人。他们开发房地产跟千千万万做其他生意的商人一样，全是凭借对经济形势的正确判断而投资，凭借自己的勤劳智慧而牟利。另一种是不地道的商人。他们在房地产开发、销售流程中进行多种“黑箱”操作，主要表现在大肆创造“地王”，囤地待涨牟暴利，囤房捂盘惜售，故意制造虚假信息诱骗老百姓购买等等。但是不管是正经开发商还是无良开发商，当房地产“崩盘”大难临头时，谁都逃不脱倾家荡产的命运，正所谓：覆巢之下，安有完卵；天燹临头，玉石俱焚。所以，为了让房地产市场持久健康发展，也为了让自己长久获利。一切房地产开发商应团结起来，冷静思考，理智对待，努力让房价归于理性。千万别让当年日本房地产崩盘的悲剧在我国重演――这应是房地产商必须面对的问题。