山东高速地产“减速”?

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6月18日，山东高速公告称，将通过山东产权交易中心公开挂牌转让青岛绿城华景置业有限公司60%股权、山东财富纵横置业有限公司51%股权及山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司41%股权，评估作价大约13亿元。

这次挂牌转让的三家地产公司，分别对应青岛、济南、莱芜的三个项目：青岛深蓝中心、济南中心、雪野湖国际度假区。本刊记者对涉及于此的项目进行了实地采访。

探访济、青、莱三项目

7月20日上午，济南朋友圈已经开始蓝天白云摄影大赛，40公里外的莱芜雪野湖处于暴雨中。在雪野湖东岸，许多未完成的高楼、别墅与吊塔清冷作伴。

山东高速绿城・雪野湖桃花源是唯一在建的项目。天气恶劣，销售中心门外只停放少许车辆。据别墅区的保安透露，夏季周末是销售中心比较热闹的时候，在雪野湖度假的人往往顺便来看下房。

桃花源宣传资料显示，整个项目占地4200亩，规划户数2000户，房子占地面积1300亩左右，其余均为配套建设，整个项目要以打造一个最美生活小镇模式为理念。拥有独栋别墅和微别墅两种产品，目前正在售卖的是云锦园西区100-200平方米的微别墅，百平价格150万左右。

“我哥哥在这里预订过一套，没几天就退了。这里没有配套设施，购物得开车二十分钟到市区，不太方便。”同行的老李是莱芜当地人，在济南凤凰南路买了房。他告诉记者，雪野湖周边别墅里，恒大某项目入住者较多，但如果真花一千万买独栋，不如在自己老家包个山头，50万盖一套。另一位同行者表示，相关部门早已停止别墅类土地供应，而雪野湖是莱芜和济南南部饮用水水源地，附近别墅的建设被认为对水质有影响，因此常被当地人举报违规。目前许多项目已经停建，仍然在建的只有桃花源一家。

“目前一共交了80多户，有30户入住。从去年7月交房开始，入住率在20%到30%左右。”营销中心某张姓工作人员介绍，“现在只有云锦园西区在售，环湖路东边也就是沙盘右半部分，预计明年七月份开盘。” 据其介绍，这部分购房者70%来自济南，20%来自莱芜。而原本配套规划的高尔夫球场历经各种审查、名称变更，如今被当做山地运动场，“规划时18洞的面积，只建了8洞”。

对于高速股份转让事宜，工作人员告诉记者，原本地块归山东高速所有，绿城目前全面接手。“最后一个地块-1号地块，也就是配套地块，绿城已完成股权收购。7月1日开始挖盘，近期开始摘盘，摘盘后绿城就是大股东，高速占有一小部分股权，只是分股东而已。”

在样板间附近，记者看到几栋未建成房屋，钢筋嶙峋，门窗外露，据这位工作人员介绍，这是绿城接手前高速建造的房屋，因理念不符，绿城将对其进行爆破。

同一天，位于青岛香港中路的“深蓝中心”项目正被高大的围挡遮蔽得严严实实。

深蓝中心因其超高端城市综合体的项目规划而备受关注，包括一栋 328米高的商业主塔楼，两栋40多层的住宅塔楼。

负责深蓝中心的青岛绿城华景置业有限公司成立于2007年4月，注册资本为20亿元，目前主要开发项目为青岛深蓝中心项目。据公司相关负责人介绍，深蓝中心住宅项目的1、2号楼正在收尾玻璃幕墙；第二期的塔楼也马上要开工。

这位负责人透露此次股权转让并非意外：“为了提高项目品质，绿城集团一次性收回所有股权。股权交割将在八月的上旬完成。”

值得注意的是，2010年初，该地块由绿城集团以逾40亿元总价拿下，获封“地王”称号。2012年8月，山东高速以28亿元自有资金投资深蓝中心，当时正值全国房企资金问题集中时期，对山东高速的股权转让被认为是绿城集团缓解资金压力之举。

实际上，山东高速此次转让的三个项目均为其与绿城集团的合作，后者在此间持股在39%到49%之间，且均以“绿城”冠名。

位于济南泺源大街的“绿城・济南中心”东邻山东新闻大厦、西邻中银大厦。7月20日记者前往采访，其销售人员也不断重复“地段优势”，据其介绍，写字楼仅九层以下散售，目前已有两家证券公司达成入驻意向，紧邻的酒店公寓项目正在进行玻璃幕墙的收尾工程，也只剩十几套房源在售，户型有57、75、83、94等四种，价格从120万起步。据其介绍，酒店公寓多以投资为主，后期将由MX酒店托管，产权40年，投资者每平每天坐收2.9元收益。

与以上两个项目相同，绿城集团将接手济南中心的转让股权，山东高速不再是第一大股东，但仍是合作方。

被“抛弃”的地产板块

6月30日，山东高速股份有限公司在山东产权交易中心公示，挂牌转让所持有的青岛绿城华景置业有限公司（以下简称“青岛华景置业”）60%国有股权、山东财富纵横置业有限公司（以下简称“山东财富纵横”）51%国有股权、山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司（以下简称 “山东高速绿城莱芜”）41%国有股权。公示内容显示，山东高速股份均为上述3家公司大股东，三个项目总资产规模超过84亿元，转让标的评估总价大约13亿元。

来自长江证券分析师韩轶超、吕达明的公开评论称，青岛华景置业2014年至2015年连续亏损，山东财富纵横和山东高速绿城莱芜2013年至2015年连续亏损。这被业界认为是高速股权转让的主要原因之一。

实际上，山东高速在地产领域的“减法”并非首次。

2013年4月，山东高速盛轩房地产开发有限公司（简称“盛轩地产”）以5.091亿的价格拍得位于济南花园路南、华信路西的原东风陶瓷厂三处捆绑地块，拟开发山东高速盛华国际地产项目，但一直搁置。2014年底，山东高速将所持82%盛轩地产股份作价8636万元转让，作为鑫苑（中国）置业有限公司子公司的山东鑫苑接手上述股份，连同支付借款共耗资6.98亿元。其后，盛轩地产18%的股份在山东产权交易中心挂牌转让，转让方为济南旧城开发投资集团有限公司。

2015年底，山东高速集团旗下的盛雪置业在济南东部的雪山片区豪掷24.4亿，拿下山东体育学院东侧两块居住用地，总面积约400亩，规划建筑面积约85万平方米。此后不久，山东高速集团便通过山东产权交易中心挂牌转让济南盛雪置业有限公司，两块土地一同打包，最终其由重庆的龙湖地产接盘。

同样，坊间传言山东高速有意退出位于西客站片区的山东高速广场项目。

作为省会文化艺术中心的配套，山东高速广场由3座塔楼构成，总建筑面积接近40万平方米，主要包括5A甲级写字楼、超五星级国际酒店、SOHO办公以及商业等，是山东高速进军地产行业后的重点项目之一。但由于济南的商业和写字楼市场库存压力仍然很大，山东高速广场也颇受影响。

“去库存”里的敏感转向

2008年6月，山东高速投资发展有限公司成立。这个注册资本2亿元的山东高速股份全资子公司被视为山东高速集团进军房地产行业的标志性事件。此后，山东高速在地产业跑马圈地。

对于进军地产行业，山东高速董事长孙亮多次在公开场合表示，受困于之前投资大、回收周期长的苦恼，山东高速在投资方式上，抛弃了原来的长期投资，而是向长中短相结合的方向转变，由投资建设向直接收购转变。“短平快”项目成了他们最喜欢的方式。

“以三年工期为限，以净资产收益率作为投资取舍标准，低于10%的项目不做，10%-20%的项目采用合资合作方式，高于20%的项目独资做。”孙亮对媒体这样表述。

实际上，除了山东高速广场为独资外，其他项目均采取合作合资方式经营。业内认为，这与其专业团队的储备不足和投资化为主的经营理念不无关系。

而山东高速地产项目土地大多在2011年到2013年期间拿到，当时预计交付时间在2015到2018期间。然而自2014年起，国内房地产市场面临需求低迷之势，二三线城市的库存压力尤甚。曾有媒体报道，山东高速地产项目多数面临亏损境地。

事实上，对于山东高速的敏感“转向”，投资者不难从其2015年年报中嗅出端倪。在报告中，山东高速将房地产行业供过于求、去库存等，列入了“可能面对的风险”部分，认为2016年去库存是房地产业主旋律。基于这一判断，通过委托管理、存量盘活等方式积极调整，降低库存，预防和化解市场风险。

山东高速股份此举，是否意味着其将“逃离”地产业？对此，山东高速股份有关人士接受《中国经营报》采访时，并未予以否定，而是委婉地表示，山东高速在2008年抓住机遇开始进军房地产行业，但近年来受宏观经济下行影响，地产作为副业，投资收益在下降，去库存仍是整个行业的主旋律，因此积极调整城市运营板块的发展战略，加快地产项目资金回收。将来地产行业向好，山东高速仍将择机进入。

申万宏源的观点认为，置出三家地产企业对公司两个层面的利好：一方面，由于三个地产项目均处于建设期，15年合计亏损约3000万元，正式销售前仍将对现金流产生负面影响，置出将小幅提升公司业绩；另一方面，置出与高速经营主业相关性不强的业务，获得资金支持有利于公司向主业相关的新业务（如ETC、车货匹配等方向）转型。

另外，山东高速董事长孙亮近期随访问塞尔维亚，表示“十三五”期间希望将海外业务比重由原来的8%提升到35%以上，山东高速投资发展有限公司作为山东高速旗下资产运营的子公司，可以预期未来将随着集团母公司逐步迈出国际化道路。