郭汉凌:无处非乡

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无论郭汉凌对中国房地产业的看法是否能够给我们以启发，他不做囤积财富的守财奴这一点至少能给中国的同行们做一个榜样。

2005年郭汉凌就任仲量联行中国区董事总经理时，已经注定了这里是他数十年职业生涯的最后一站。2008初冬，在位于北京国贸西楼的办公室里，这个高大、温和、满面红光的捷克老人在即将退休之际，以一个国际房地产业的资深人士的身份对深陷泥潭的中国房地产业做出了既客观也乐观的判断，同时也对他倾注了大半辈子时间的仲量联行及其“尽全力改善业务所在区的质”的使命寄予了厚望。而作为一个欧洲海洋民族的后代，他将在退休后购买一艘游艇，到广袤幽兰的海洋中去遨游，去寻找和释放内心深处那份关于高远与洒脱的渴望。

危机不是末日

郭汉凌在中国工作了3年，3年前他就任中国区董事总经理的时候，正是中国房地产也开始发力增长的时候，3年中，中国房地产经历了一个从疯狂增长到进入深度调整的周期，伴随着中国房地产业的发展变化，仲量联行也迅速实现了业务扩张。仲量联行是专注于房地产领域的专业服务企业。其在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。拥有大约180个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。仲量联行也是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”是全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约540亿美元。所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。中国内地已成为其全球战略布局的重点地区。华尔街金融危机发生后，仲量联行并没有收缩在华业务范围。郭汉凌表示，仲量联行看好中国房地产市场的长期发展前景。这个判断的依据有三条：中国的入口众多，政府宏观调控能力和中国的城市化进程。

郭汉凌说“现在大家更关注的是整个国际的金融危机对房地产业造成的影响。中国现在是一个很好的市场，在国际环境中也能带来很好的利益。”在郭汉凌眼中，中国是一个非常独特的国家，他把中国和印度做了一个对比。“中国和印度都是人口众多的发展中国家，但是在政府颁布政策和执行的时候，在中国可能会更有效地控制局面。中国有非常好的政府政策，还有一些实施的途径，这一点是非常好的。”郭汉凌继续说：“2004年，中国吸引了大批的投资者投资地产。当时这里是有很大竞争和利润空间。但是随着发展，收益率会越来越小，五年前的收益率10％的话，现在只有3％。中国有80％的地产都是关于住宅的，在市场过热的情况下，政府就出台了些关于房地产信用以及利率的政策，就是希望能够降下温。这样的话一些外资就会在一些二级城市或开发区进行合资来进行房地产开发。事实证明中国政府在政策制定和推行方面都是很有能力的。”

谈到次贷危机，郭汉凌说“次贷危机是1999年克林顿执政的时候就有这样现象了。房地产市场所引发的次贷危机对中国来说是好的，至少是一个实现行业整合的机会。因为房地产市场还会影响到其他很多相关行业，诸如电器、家电之类的。现在政府也有很明确的方向就是会帮助房地产市场解决问题。虽然次贷危机会影响房地产影响出口，但是中国的GDP并不会受到太大的冲击，因为中国人口众多，GDP很大一部分是由内需创造的。很多本地的投资者，给外资投资者造成了一定的竞争压力。比如说保险公司，在政策解禁之后，可能就会去投资一些房地产。还有一些很大的中国国有企业，像中国人寿、中国铁路、国航这样的公司，他们是会在房地产方面有很大的一个量，可以让中国更好地管理房地产的资产。可能需要三到五年来建立一个新的房地产市场的秩序”

在郭汉凌看来，除了人口众多和政府调控因素外，还有一个最重要的就是中国的城市化领域。中国现在城镇人口占40％，但是在一些发达国家像美国和欧洲城市化的比例达到了70-75％，还是存在很大的差距的。中国估计在2050年也会达到欧洲和美国那样的水平，这70-75％的人就会产生很多的需求，包括更多的住宅、写字楼、办公楼，从各地来说，中国的内需是非常强劲的。可能中间会有周期性的反复，出现一些不景气，但是这个趋势是由城市化比例造成的。比如日本和新加坡。新加坡的城市化基本达到饱和的状态，77％，所以中国还是有很大的发展空间，有很长的一段路要走。因此他对整个中国房地产市场未来无论从经济还是房地产方面都持乐观态度。

尽管从这些宏观角度我们可以想像一个更加长远的发展，但是有很多房地产相关企业依然面临着许多现实的问题，作为一个咨询顾问，仲量联行又是怎么去帮助他们解决这些问题呢?郭汉凌说，“首先要解决的还是信心问题。从中央银行的角度，我们可以了解到，他们对房地产市场还是有信心的。从开发商的角度，他们还是会有一个比较好的毛利润的，大概有20-30％。所以他们还是可以坚持一下。无论是金融危机，还是次贷危机，影响的都是外商的投资，尤其是在上海以及一些二线城市，在北京影响不是很大。在这种情况下，从长远角度出发的话，对于那些还没有投资的外商我建议他们更多地投资在一线城市。至于已经进行过投资的投资者，虽然他们一定是会受到一定影响，但实际上他们还是有一定收益的。”市场是周期性的，最基本的东西就是内需，尽管它的发展会有曲折，但大方向上还是会发展的。像上海的市场，房地产的供给趋近饱和，这就导致了价格和销量的下降，这都只是周期性的现象。房地产市场会自发地进行调整和自我完善。

最近，仲量联行按照惯例准时推出了他们的全球市场观察报告，这也许是郭汉凌退休前的最后一份报告了。在这份报告中仲量联行面向全球给出了他们的具体建议。报告中说对于房地产的公司租户，应该把重点放在核心业务的办公面积需求上，充分利用手中的现金和其他有利因素，在现在较低的租金价格水平上锁定长期租赁合同，而对于那些业主和投资人，报告中认为‘这场席卷房地产各个类别的价值重估现象很可能惠及那些估价合理的商业房地产，使之成为良好的投资型资产。在现阶段商业地产资产在风险和受益的平衡性上高于现金及其替代品和公司债券。此类房地产还提供了通货膨胀的对冲手段，很多大型的机构投资人，特别是各类养老基金，仍然非常愿意购买商业房地产。

以专业性赢的未来

回忆起初到北京的日子郭汉凌说，“我之前在香港待过15年，这么算来。其实我已经在中国18年了。我是一个喜欢挑战的人，这就是为什么我在韩国、印度、菲律宾工作过。尤其是我在印度待过几年之后，来到中国就好像来到了天堂。”当然，这可能是一个友好的外国人的一种客气，但不可否认

的是在这个天堂郭汉凌的职业生涯达到了定点。他带领仲量联行在这3年中抓住了中国房地产黄金时机实现了一个质的飞跃。这个飞跃指的不仅仅是企业规模的扩张-收入的增加。更包括企业文化的建设、企业人才架构的搭建和企业品牌的推广。

郭汉凌说：“当时市场很稳定。我们中央银行也会叫更多人来做。因为业务量很大，到2008年我们新开了3个办公室，包括成都，天津是2006年开的，青岛是2007年底开的，是为适应中国房地产市场需求而设立的。我们公司的收入也实现了大幅增长。”仲量联行是一个服务性的公司，对他们来说无论市场是好是坏，都是有生意可做的。郭汉凌说，“我们怕的是市场没有任何的动静，怕这个市场疲迷不动，这样的话买家卖家都没有需求。另外就是同行的竞争，如果竞争比较激烈的话，我们会有更加灵活的方式出来适应这个情况，如果市场足够大的话，就有足够大的需求。这个是跟产品类的公司不一样的。”郭汉凌举个了个例子，在市场跌宕的时候会有很多公司到他们的评估部门来评估他们的资产，这个时候他们就会有很多评估的生意。比如一个资产银行要买一栋楼，它也需要一份评估报告来证实这栋楼的价值。还有就是可能一栋楼在买卖的时候需要一个很好的物业管理，他们也会提供国际物业管理服务。所以对他们这样的公司来说。业务量还是可以的。郭汉凌说：“随着大环境的变化，目标会变动。但是对我们来说，业务还是会应运而生的，甚至会有一些新的机会。”

在中国这样一个讲人情的国家，地产行业和很多其他的很多行业都并不是完全市场化的运作方式，在这样的大环境下，仲量联行有没有遇到过一些在别的地方没有遇到的问题?会如何解决呢?郭汉凌说：“我们能看到的两个区别，一个是上市的企业和上报的机制是完全不同的，外国的上市公司会有资料储存在相关机构，这和中国很多的地区是不一样的。第二个区别，中国的很多企业很了解自己的市场，而外商他们只是投资，总会有一个撤出的策略的。在自己家里和去别人家里是不一样的。”

中国有句老话叫做入乡随俗，郭汉凌所看到的两个区别会不会导致他们在中国的水土不服呢?他说：“我们是一个国际的公司，我们是非常有自己的原则和道德准则的。与很多跨国公司一样，我们制订了一整套的商业道德准则，其中体现了更多流程上的设计更合理的规范，塑造了更有道德的员工，外资公司是靠它自己专业性的竞争力来取胜的，我们是一家服务公司，我们主要是帮助客户提出一些解决问题的方案，决策者是客户。而就中国来说，越来越多的客户开始意识到专业性的价值，这也是中国这些年取得的进步之一。”

就公司的长远发展来看，郭汉凌认为有两点最重要。一个是公司服务的经验，一个就是人才。“我们公司在北京和清华大学有一个战略伙伴关系，我们会招一些管理培训生，对他们有一个18个月的计划，会让他们在我们公司不同部门之间轮换。他们来到我们公司会感受到我们的企业文化。房地产市场不像其他的行业，说要招10个人就只要10个人，并不是你想的话就直接去市场招来，更多的时候是需要去培训他们的。我们公司现在有很多从外国派来的外地员工。每个外籍员工都必须在中国培养两个同级的中国员工，这是他们的一个职责和义务。通过这样的方式，我们会把更多的经验和技术带到中国区域。”

悠游的退休生活

大凡在中国从事与房地产相关行业的人，总是近水楼台先得月，就连一些中介人员都会在手里囤积几套位置好，户型好，升值潜力大的房子。先斟满自己的杯子，这可能是最合理不过的事情。想必郭汉凌也会有几套吧!出乎意料的是他现在居住的房子竟然是租来的。在东直门附近的一个外交公寓，每月的租金是7万元人民币，究其理由，郭汉凌说：“首先这个价格并不贵，只相当于在香港租一个两居室，其次我的工作性质决定了自己经常在外面出差，住在家里的时间并不多，而且我现在是一个人生活，四个子女都在欧洲，我不需要在北京安一个家，虽然我从事房地产行业但我不是一个靠投机为生的炒房者。”

在世界各地漂泊了大半生的郭汉凌，已经没有什么故多情结了甚至西方人最重视的圣诞节他都很少回国去过了。他说：“我在那边除了孩子之外，并没有其他的亲戚了，所以经常都是我的孩子们会来看我。我有时候也会回去，但不一定就是在圣诞节期间。而且我们公司在那段时间正好是最忙的时候，要做来年的工作方向计划，还要收钱，因此对我来说并不是每年圣诞节都会回国去的。”郭汉凌喜欢下厨房，尤其喜欢中国菜和法国菜，有时间的时候就会自己动手做些东西吃，他说：“我最喜欢的就是点心，因为我在香港待了很长时间。其次就是红烧肉。在中国市场上能够买到很多东西，不同的蘑菇之类的。我在这边做菜也得心应手，因为原料很多。”对于即将到来的退休生活，郭汉凌早有安排，他说：“我原来是有一艘游艇的，在欧洲海湾那边。我想把它卖了再买一艘，我以后就可以住游艇里，想去哪儿就去哪儿。”李白名句“明朝散发弄扁舟”说的是诗人怀才不遇，壮志不能伸，欲远离这愁人的环境，驾着扁舟到海上遨游。相比李白，欲弄舟于海上的郭汉凌倒是没有任何失意与牢骚，有的是对生活与生命的洞察，历尽人世繁华的淡定，还有骨子里对自由生活的向往。无论他对中国房地产业的看法是否能够给我们以启发，他不做囤积财富的守财奴这一点至少能给中国的同行们做一个榜样。