中国房地产崩盘的代价
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新闻背景
近期,网上流传着一份“房地产崩盘时刻表”,它回顾日本1985年至1991年房地产走势,发现与中国2005年至2008年房地产走势颇为相似,最后更预言中国房地产会在明年崩盘。许多人热切期盼着崩盘时刻的到来,然而多位专家表示,这只不过是一个玩笑。
如果房地产出现雪崩式的价格下跌,我们能够收获什么?如果房价12个月内下跌30%,房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿元,银行的不良资产率将上升3.2个百分点;对政府而言,由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费;对居民而言,大致相当于14%的家庭财产被蒸发。
中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿元。如果遭遇房地产行业崩盘,这些信贷会遭受怎样的损失?
土地开发贷款,一是依赖地方政府担保,二是以土地使用权作为质押物。各地土地储备中心资本金匮乏,运作杠杆极高,土地开发中征地拆迁安置等投入以及“七通一平”投入,对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能,处置成本和难度极高。因此如果房地产崩盘,此类贷款将完全损失。
关于对开发商的贷款,如果遭遇房地产崩盘,二级以上资质的开发商,大约有30%将进入破产清算;二级以下资质的开发商,则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在。目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理,抵押物是土地使用权和地面建筑,这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。在遭遇行业崩盘时,即便三成开发商出局,但其净资产却极有可能整体缩水 (估计为40%)。考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发,因此其整体出局时,现有净资产极有可能荡然无存,因此,贷款也会随之蒸发。
关于对建筑施工企业的贷款,目前大型建筑施工企业都是大型央企,较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目,遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产。
关于政策性住房贷款、公积金贷款,可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。原因之一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求,其还款人本身还贷能力较弱;二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大,更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘,此类贷款达到25%左右的不良率并不为过。
行业崩盘会是房地产行业的悲剧,房地产价格问题变得如此敏感,有一些媒体和民众却急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事,真是令人诧异。■
见雅君:
我们不能表面地不假思索地说这个时刻表不对。深层次地想一想,将有些复杂的问题简单化分析,其实结果是一样的。如果房价继续上涨,那么这个图表现的结果,将一定会在中国上演。
艾2000:
寅吃卯粮、透支未来的卖地财政,决定了房地产市场难以持续,更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。信贷的过度助力推高了房价,也积聚着金融风险。泡沫,总会破的。是听任泡沫放大,还是及时控制风险?这考验着调控者的勇气和智慧。
代号人C:
看了这则“崩盘时间表”觉得真有趣,比较了一下,几乎一模一样。也就是中国很可能楼市大崩盘,经济大跌。奇怪的是在日本,日本人很不希望看见这事情发生,而中国网民却在欢呼(我也是其中一个)。
沈小栋
可怕的是楼市明年还不崩盘
按专家们的结论,2011年楼市不但不会崩盘,再过好几年也崩不掉,最多是在政府“控制”的价位上继续健康运行而已。
真的太平无事吗?在楼市狂涨十多年后的今天,真正可怕的不是楼市明年崩盘,而是明年居然还不崩盘!
楼市明年不崩盘,就意味着一线城市的泡沫楼市还将继续绑架国有商业银行的大笔贷款。即使按首付40%算,在一线城市房价早已翻了3倍以上的情况下,银行仍可能吞下贷款额超过抵押房产实际价值的恶果,这将严重影响金融安全。
媒体此前披露两市67家房企年报,这些公司负债总额已超过5100亿元,同比增长了34.34%,多数房企的资产负债率已在70%以上。为了继续玩“地王”游戏抬高房价预期,开发商今年还打算再融资1500亿元。这种靠巨额融资支撑的赌局又能再撑几年呢?
楼市明年不崩盘,就意味着房产泡沫将继续迅速向二三线城市蔓延,全民炒楼将把未来楼灾可能牵扯到的人群数量扩到更可怕的数字。
楼市明年不崩盘,还意味着实体经济复苏的步伐将继续遭到投资、成本、公众消费能力的制约而迟迟无力复苏。已经贷给开发商5100亿元的银行,为了成功收回贷款,是会继续向房地产放贷呢,还是停止输血,贷款给实体经济呢?股市资金会投向开发商还是实体经济呢?高房价带来的高租金和高人工成本最终要靠实体经济买单,一方面要承担人民币长期升值压力,一方面还要为房产商买单,实体经济还能留下多少扩大再生产的余力呢?更何况到时候面对的是一大堆的“房奴型”消费者。
今天开发商填入土地财政的每一分钱最终都要靠公众买单,楼市不崩盘的代价,无非是请公众多买几年单,去年的买单费是1.6万亿,好在中国居民储蓄总额已经超过21万亿,至少还能撑个6-7年,这和专家们的预计倒是不谋而合。■
玫瑰卧雪
凑热闹――我看“楼市崩盘时间表”
近日,网络盛传中国楼市崩盘时间表,乍看的确和当年的日本有诸多相似之处,但仔细分析之下,个人认为中国作为发展中的社会主义国家,其经济规律不能简单借用日本等资本主义国家的发展模式来比较。
正如多位专家所言,中国和日本政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同,所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果,“崩盘”可能只是“预言”而已。
就陕西西安房价走势看,似乎该趋势是成立的,主要中心城市涨幅和“时刻表”惊人相近。2005年前,西安楼价基本保持在2000元左右,高新区的酒店式公寓也不超过3000元;2007年曲江新区的房价已经达到4500元;2009年均价突破5000元;2010年最高开盘价已经到了1.8万元,万元以上的楼盘比比皆是。
但是,要说崩盘我看不一定。关键在于中国政府的调控能力和力度,毕竟我们有数以千万计的进城大军可以维稳,毕竟我们的城市化进度才刚刚开始……
崩盘的结果并不是唯一走向,也不是政府愿意看到的,更不是众多“房奴”期盼的。我们的经济基础还很脆弱,我们的财政体系仍需完善,我们的银行盈利能力有待加强。假如楼市崩盘,开发商不会有损失(除非征地款被没收),受损严重的是政府财政、银行、购房者。
就说银行吧,崩盘后信贷资金收不回来,轻则利润减少,重则储户存款受到威胁。
所以我们希望看到的是政府进一步加大对房地产的调控力度,促使房价向着合理的方向稳定下来,不要再看到处处房价涨、个个开发商都捂盘的现象。我们的目标应当是:让老百姓人人有房住。■
观点
正方:现在的楼市,确实和当年的日本非常相似。中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等问题,都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。同时,中国还有着相似的低消费率、高储蓄率、宽松的货币政策和稳健的财政政策。树长不到天上去,这样下去早晚要出问题。
反方:只要吸取日本的经验教训,采取有效及有前瞻性的政策,历史就不会重演。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区都不一样,央行对房地产信贷的控制力更强;中国政府可以引导资金流向,出台政策打压房地产泡沫,而当年日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管;1985年日本城市化率达76.7%的高点,城市化接近尾声,而当下中国城市化进程还处于加速阶段。
点评:每个人都知道房地产对经济的重要性以及楼市崩盘意味着什么,都不希望看到这种“杯具”景象的出现,毕竟楼市崩盘给每个人带来的,恐怕只能是灾难。楼市“崩盘”并非恶意的末日预言,而是民众在用最简单、最直接的方法泄愤,是一种不理性的消极抗争。对于他们来说,只有通过这种极端的论调,才能真正表达自己对于政府调控的期待?