房产测绘面积计算问题的分析

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【摘 要】目前，随着我国房地产业的迅速发展，由房屋面积变化出现的纠纷也随之大量出现，人们越来越关注房产面积的测定以及预售面积和办证面积的差异问题。房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一，在当前有着重要的现实意义。本文主要就房产面积方面问题进行了简要的分析。

【关键词】房地产测绘；房屋面积；问题；计算分析

1 面积差异问题

预测面积与实测面积存在差异的问题：

房产测绘是房地产登记的基础工作，其与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的一个重要职能，是政府对房屋权属和面积进行管理和计量监督的基本手段。房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差和测量误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是不可避免的。

各开发企业、单位在预售房屋前，应该委托具有房产测绘资质的测绘单位进行建筑面积的预测算。在房屋建筑过程中，开发企业、单位应委托有测绘资质的单位，经实地勘查后按设计图纸尺寸对房屋进行建筑面积预测算，绘制房屋分层分户平面图，并将每套房的面积结果编制成预测房屋建筑面积结果通知书交给委托人，作为申办房屋预售登记和签订预购房合同的资料之一。为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相等的情况，测绘部门必须在预测房屋建筑面积结果通知书上注明：上述各项房屋建筑面积是依据什么时候的图纸进行预测的数据，不是实测建筑面积。

在房屋竣工验收合格后，委托具有房产测绘资质的单位对房屋进行实地勘丈，测绘单位按委托要求对房屋进行丈量，把实测建筑面积成果编制成房屋测绘成果报告书，同时，注销原先核发的预测房屋建筑面积结果报告书，把竣工后实测的房屋建筑面积测绘成果报告书发给委托人作为房屋登记的资料之一，从而保证房屋权属登记、抵押登记、房屋交易等面积依据的唯一性，维护消费者的合法权益。

实测与预测房屋建筑面积报告书的措施，使消费者可依据测绘部门核发的预测面积报告书中，将每栋房屋的各层、各单元、各户平面图和各套房套内面积、公摊面积、建筑面积明细表等相关内容作为合同附件，写入购房合同中，这样就可以大大减少消费者与开发商之间由于建筑面积短斤少两的问题而产生的纠纷。同时，预测房屋建筑面积结果报告书可为产权登记部门在进行房屋预售登记中提供了有效的面积依据。

2 房产面积的计算

2.1房屋面积的概念

房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

2.2房屋面积的测算

房屋建筑面积有两部分组成，套内建筑面积和共有分摊面积。

外业测量数据经整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。

数据处理中的边长和面积数据取位至0.001，最终房屋面积取位至0.01m2，数据取位按“奇进偶不进”的原则。

1）确定分摊方案

现场数据采集完回来后，通过相关软件绘出房屋各层平面图，并在图中显示出各种功能区的划分。

确定各个功能区的分摊级别，采用一级分摊或多级分摊的方法按面积比例进行分摊，首先分摊幢，然后分摊各功能区，再分摊到层，最后把共有建筑面积分摊至层或户。

2）计算建筑面积

房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）内使用面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）等。屋内坡屋顶层高小于2.20米不算使用面积。套内墙体面积：是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。室内的非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积：每户阳台（无论凹凸阳台）封闭的，按100%的建筑面积计算；不封闭的按建筑面积的一半计算。共有分摊面积是产权主共有和共同使用的建筑面积，有为全幢服务的共有公用建筑面积：例如全幢外墙的一半、楼顶的电梯机房等，此类共有建筑由全幢进行分摊，专为某一功能区服务的功能区共有公用建筑面积：例如专为某一商业区或办公区服务的卫生间、管理用房、过道等，此类共有建筑面积由该功能区内部分摊，专为某一层服务的共有公用建筑面积应分层各自进行分摊，一般普通的住宅楼则以幢为单位进行一次共有建筑面积的分摊，直接求出各套的分摊面积，而多功能的综合楼或商住楼，要进行二级分摊或三级分摊甚至更多级分摊，从上而下求出各功能区或各层的分摊面积。另处独立使用的地下室、车棚、车库等以及为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程不计入共有建筑面积，应独立计算其面积。

3）面积计算公式

房屋建筑面积按比例分摊共有面积；面积单位为平方米（m2）

其公式：δSi=K×Si

K=ΣδSi/（ΣSi+δSi）

Sz=Si+δSi

式中：K――为面积分摊系数；

Si――为各套内建筑面积；

δSi――为各套内的分摊面积；

ΣδSi――为共用分摊面积总和；

Σsi――为各套内建筑面积总和；

Sz――各套的建筑面积；

4）房产面积精度

测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。房屋面积精度一律以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差。

房产面积的精度分为三级，实践中我们一般采用2个精度等级及第二、第三精度标准，除有特殊要求的用户或城市商业中心黄金地段可采用一级精度，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

面积精度表（S为房产面积，m2）

注：S为房产面积单位（平方米），√s为开根号

3 结束语

由于房地产测绘专业技术性较强，这就要求从事此项工作的人员有高度的责任心，并受过专业的培训，测绘部门要搭建好为产权登记，房地产开发单位以及用户服务之间的桥梁作用，测绘人员必须严格尊重现场堪测的实事，合理进行共有建筑面积的分摊。现行的《房产测量规范》，是我们依法测绘的基础，我们必须遵照该规定进行房地产测绘工作，然而，我们应该以创新的眼光来看待测量规范的问题，同时建立房产测量市场准入制度。不同的资质等级所允许测绘的房地产开发项目的规模也各不相同。这样做，一方面能确保房产测量成果的质量，另一方面有利于房产测绘企业注重自身发展和培养，从而实现行业的全面进步。

参考文献：

[1]房产测量规范与房地产测绘技术：房产测量规范有关技术说明[S].中国标准出版社，2001.

[2]GB/T17986-2000房产测量规范[S].中国标准出版社，2000.

[3]侯方国，时东玉，等.房产测绘[M].黄河水利出版社，2007.

[4]郭玉社.房地产测绘[M].机械工业出版社，2005.