中国楼市 第6期

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一出手成千古恨

最佳的买房时机，总在错过，总是追悔莫及。这样的故事，剧情老套，但总在重复上演着……

一对50后的京籍知识分子夫妻，奋斗了大半生谋得了两房一车的家产。2008年奥运会前，他们抢着把位于学院路附近的一套90多平方米的三居室卖掉了。那是他们单位分给他们的房改房，用不到3万元就拿到了产权证。这次卖价为80万元，他们兴奋异常，这是买价的26倍，他们等于一弯腰捡了一个硕大的金元宝。

其实，他们原本不需要急着卖房，孩子还在上高中，即使出国留学也用不着一次性拿出这么多钱，他们的工资收入完全可以应付。但错就错在他们太有知识、太过理性，也太爱研判中国的宏观经济走势了。他们将书本知识和中国既往的实践相结合，非常理性地认定：奥运会后，中国产生于奥运的经济泡沫会被迅速挤出，而首当其冲的就应该是房地产业，因为楼市的价格太离谱了。他们认定，三环以里的房地产新项目价格应该相对稳定在每平方米5000元左右才合理，只有那样才符合马克思政治经济学的一个基本原理——价格要始终围绕价值波动。据他们了解，当时房地产的建安成本（也就是他们认定的价值）均不超过每平方米3000元。将近2000元的利润空间已经足够大了。当然，他们在卖出该套房产之前，也着实询问了许多房地产从业人员，有某房地产公司的老总，也有专门负责房地产前期调研和策划的分析师，他们无一不首肯并赞赏了二人缜密科学的判断。

5年后的今天，那套已经不属于他们的房子已经令人惊愕地飙升到了每平方米7万元，由于位于学区中央的地理优势，其租价也涨到了每月万元以上，且租客们争相竞价、水涨船高。这一对由极度后悔转为极度愤懑的夫妻粗算了一笔账：这5年，如果他们坚定地持有这套房产，就等于坐拥了550万元的升值额。换言之，他们已经在5年前一不留神就丢掉了550万元，这笔钱几乎相当于他们两个人大半生的劳动收入。而假设5年前他们不卖掉它而是将其出租，5年来的租金收益起码在50万元以上，几乎追上了它的卖价。不算不知道，一算吓一跳，一出手成千古恨，他们在不知不觉中扔掉了一张中国中产阶级俱乐部的进门券。

如今，他们的儿子已经留学回国，在上海某企业谋职，如果在当地买一套房子，单价也在每平方米六七万元。可惜他们所有的积蓄已经在支应孩子海外留学中全部耗光，即将步入退休年龄的夫妻俩哪里可能从头再来？每念及此，老两口儿唏嘘不止。

据统计，京、津、沪、穗、深及全国70个大中城市有两套房的人为数并不少，大多一套自住，一套出租补贴家用，他们既算不上是炒楼者，也不算是投资者。

“毗邻北大、清华五道口的华清嘉园，我去调研过，很多市民有的房在2003年时是每平方米5000元，估计现在5万～6万元了吧。他们宁可把此房出租给很多北大清华的外国留学生，自己则在很远的五环外买个便宜房自住。对于以后卖房要交20%的税，他们气得不行！”

“北京的知识分子比例较高，百家以上大专院校，6000多所医院，数百所中小学，还有普通干部。小孩长大要婚嫁啊！光一套房行吗？有条件的早就买了两套房；没有条件的，也在按揭付款买第二套房。哪个父母不为子女的成家立业作准备呢？如果遇到急事，比如老人有病要治，小孩要出国留学，想卖掉一套房子就要征20%的高税！”那把叫做“房产税”的达摩克利斯剑始终在头上悬着，时不时动一动，令这些刚刚进入小康之家的人们总是心有戚戚焉。

中国式离异经济学

在天津，很多夫妻为避《国五条》税款凌晨三四点排队离婚。

“从没听说过离婚还要排队的现象出现了。据报道：2013年3月1日至4月2日上午，天津市南开区婚姻登记处总共为501对夫妇办理了离婚手续。高峰时，人们在门外排起长队，自发组织，以发号的方式维持秩序。有人在凌晨三四点钟就来排队。这是只有“情人节”等一些寓意吉利、结婚扎堆儿的日子才会出现的景象。据统计，2012年，天津市协议离婚30315对，平均每周600对左右。而2013年，仅3月4日至8日这一周就达到1255对，比前一周增加了470对。”

潘莉与丈夫方卓桥（化名）很庆幸他们的“先见之明”。他们离婚那天是2013年2月6日，之后半个多月，婚姻登记处门外忽然排起了长队。

走入婚姻登记处那一刻，这对刚过而立之年的年轻人还手牵着手。两本红色的离婚证书上留下了他们各自笑嘻嘻的表情。对他们来说，离婚只是一个法律程序，跟感情一点关系都没有，只是为了买房。办理离婚手续，他们付出的代价是110元。可如果算一笔账的话，“好处”数以万元计。他们此前名下有一套住房，想再买一套二手房，房价175万元。方卓桥对记者说，房子在他名下，如果家庭买二套房，意味着首付要交房款的6成，100多万元，贷款利率也要上浮10%。他们办了离婚后，房产归他，潘莉恢复单身且无房，首付只要3成，贷款利率享受8.5折优惠。不算利息，仅仅为了少凑50多万元的首付款，他们也得为离婚率“添砖加瓦”。

“国五条”推出之初，潘莉去房管局办理了房屋过户手续。她看到，房管局也排起了队。最疯狂的时候，得在头天下午去排队，等第二天上午的号，中间还要换号，“一个晚上换3次号”。直到3月31日“国五条”细则出台后，仍有买房的朋友告诉他们，自己的房产中介人凌晨4点去排队。

天津市民童俊（化名）30余年的婚姻走到了终点。他和妻子痛快地分割了财产。名下的两套房产归他所有，其中一套由儿子童锐（化名）居住，而他们自住的一套面临拆迁。由于天津市一户家庭只能拥有两套住宅，他只能离婚，再以妻子的名义寻找住处。

今年春节以来，他们一直在找合适的二手房。起初还能看到一些好房子，等到“国五条”出来，很多房子被抢光了。他们看中过天津梅江居住区一套200多万元的二手房。中介下午两点半打电话通知他们去看房，他们赶到后，发现前面已有四五户人家排队。而房主跟排队的第一家已经谈妥，就在回家取房本的路上又变卦了，“坐地涨5万元”。童俊后来又看上一套房子，要买房，需要马上离婚。他们交了两万元订金，然后在一个下午去了婚姻登记处，第二天中午办完了手续。可手续办完了，房子让出价更高的人买走了。

夫妻俩离婚那天，儿子还跟他们开玩笑：“咱吃一顿吧？”他们说：吃什么呀，赶紧买房子吧！”童锐从父母身上深刻地感受到了房子对百姓家庭的压力。父母在纠结于是否离婚时，给他打过电话。“我真的没有办法回答。”他说。理智告诉他父母应该离婚，但是他又没法跟爸妈说：“你们离婚吧。”他本想考虑几天再作答复。没想到，父母的下一个电话就是告诉他——“离了”。

童锐能感觉到，父母的注意力都在房子上。房子是生存的事儿，安家的事儿，如果连家都没有，一纸婚书就不重要了。显然，这是童锐未曾学习过的课程，叫作“中国式离异经济学”，只不过，这门功课对于他来说开得有点早。

2012年11月，天津市民政局婚姻收养登记管理处在全市征集了21篇婚姻登记方面的优秀理论文章，几乎每一篇的作者都指出了“功利性离婚”对婚姻观的冲击。很多人指出，功利性离婚不利于国家调控政策的实施，加大了婚姻登记部门的工作量，也会使公众对政府的公信力、政策的科学性产生了疑问。

还是人家上海有办法，在扎堆儿离婚甚嚣尘上的时候，上海市闵行区民政局发出了一份特别具有社会教益作用的公告——楼市有风险，离婚需谨慎。

一个成功的置业“战术家”

笔者注意到了一个似乎先知先觉的成功的房产投资人，他通过不长不短的8年时间购置了5套房产。这些房产中的大多数现都租了出去，每年给他带来20多万元的收入，这远远大于他们全家的年薪总和。他说，他是“小富即安”型，像他这样的人在北京一抓一大把。

北京人张柏春，50后，月薪不足3000元，生活压力一直很大。穷则思变，2003年，张柏春倾囊购进了他的第一套商品房，一套130多平方米的复式，单价才1700元，总价20万出头，首付4万元左右。购买的理由很简单，出租用以还贷，他明白，贷款会越还越少，而房产则是恒定的，能传辈。

张柏春赶上了改革的好时代，他渐渐发现，他的手里又凑够了一笔首付，而以上的做法是可以复制的，而且房价只涨不降。于是，他买房上了瘾，后来他又买进了多套房产，这些房产的价格多在3000～5000元左右。鉴于2003年以来的房价一直在涨，这期间，他又先后卖掉了几套房产，利用一买一卖的差价做首付。其中有一套才在手里攥了不到一年就净赚了将近10万元。值得一提的是，张柏春从来不读书，少看报，对中国房地产的走势一无所知，更一无所判。他只知道卖进，出租、变现、还贷，急等钱用的时候就抛出房产。这些年，他为了孩子海外留学、父母病急住院也先后卖掉了两套房，否则，孩子的前途和老人的生命走向都有可能在钱的面前改写。而且凭借夫妻俩不到5000元的工资收入，他们的生活明显缺少幸福的底气。但在2003年-2007年的5年间，他们在中国楼市的迷局里建立了一条简单实用的财富流水线。有人说，近10年间，不断上涨的中国楼市给了所有的中国人一个平等的投资发展机会，有人借势走上了财富的台阶，有人却木然如初。其实，二者之间并没有愚智之分，买房其实并不需要太多专业知识。最重要的是敢下手、能承受压力，张柏春就是这样一个靠自己的“小心思”而成功的人。

从2007年下半年开始，张柏春感觉自己越发买不动房了。一来，房价高企，单价已经逾万；二来，各种限购政策的出台让房产越来越难以出手，短、平、快的赢利时代结束了。于是，他转而通过房地产中介出租自己的房产。有人说，他是一个成功的置业者，知道何时进退的“战术家”。

眼下就是一个“乱拳打翻了老师傅”的年头儿，张柏春经常这样说。至今，他也没有总结出自己成功置业的经验，他特别替那些错过机会的人们惋惜。有人说，是因为他们对中国宏观调控的政策理解得不够，对中国楼市的走向缺乏理性的研究。张柏春说，不！是因为他们太关注中国宏观调控的政策了，他们太关注中国楼市的走向了，他们太听政府的话了，所以，他们才都失误了，错过机会了。就在众人狂骂华远地产董事长任志强的同时，他却对这个特立独行的“任大炮”情有独钟，他认为他说的话虽然许多都不中听，但不少是至理名言，不中听却中用。例如，许多人问他：“什么时候买房最合适？”他最新的回答仍然是，“只要你需要，什么时候都可以买房。这10年来，我有9次说过房价会涨，结果每次都涨，但大多数人还是不信。真信我话的那1%～2%，买了，也确实都涨了、赚了。”

在中国楼市的迷局中，众多张柏春们走在了潮头之上，他们最大的特点就在于没有特点。他们不是“房叔”“房嫂”，他们与时下人们痛恨的腐败无关。他们小家小户既够不上“炒房族”，又没有足够的勇气拓展更大的置业空间，他们充其量赶上了房产的增值周期，歪打正着地脱贫奔了小康。亏得他们的思维不够缜密，缺乏对中国宏观经济的认知和判断，甚至经常罔顾政府的许多忠告和承诺。否则，在“房价回归合理空间，居者有其屋”的口号中持币等待，后果自不用说，你懂的。

以上几个故事中主人公的社会悲喜剧就发生在你的身边，它们似乎强烈地告诉我们这样一个道理：中国楼市——做不了战略家，你完全可以做个“战术家”。