地下商业建设渐入佳境?

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长期以来，在房地产开发项目中的地下部分一般是大楼的辅助用房如车库，或单纯地作为人防设施。在土地资源紧缺的情况下，向地下要空间成为商业经济发展的重要出路。

“地下城市”蓝图诱人

春节前北京成立包括住建委、民防等部门参与的地下空间综合整治办公室。与此同时，北京市也开始全面布局地下经济。北京西城区将在沿复兴门至阜成门一线建设地下步廊，将西二环东侧一线的所有写字楼贯通，并将在步廊内引入餐饮、购物等商业业态。

事实上，围绕着北京东城、西城核心区，未来将有大量地下空间的建设项目启动。根据在各区县两会释放的信息，有近10个区县已经开始在“十二五”期间布局地下空间建设。

近来，国内各大城市地下空间开发的步伐很快。北京、天津、上海、广州等地已有若干地铁建成，目前有沈阳、杭州等20多个城市的地铁项目正在建设，而正在进行申报的则更多。

与地铁建设同步的是，一场地下商业建设热潮也在国内开启。地下街、地下娱乐中心、地下停车场等在各大中城市纷纷涌现，甚至数万平方米的大型地下建筑也在一些城市相继建成。这些工程的建设，不仅具有战时防空功能，而且解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。

目前上海正在致力于把地下“城市地图”构想变成现实一一将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一个“地下上海”。

在城市发展凸显土地资源短缺问题之后，地下空间开发越来越为人们所关注。今后上海地下城市规模庞大，浅层地下四通八达的地下街将各个街区、办公楼与地铁连接起来。而四五层甚至七八层的地下综合体，如地铁站、商场、大型超市、停车场甚至图书馆一应俱全。

随着广州地铁网络的逐步完善，也带旺了地下商业。广州目前已经完成开发的地下商业大部分都是沿地铁线路分布的，主要包括康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、站前路板块等。

在很长一段时间里，地下空间似乎被杭州人遗忘了!直到近两年，在寸土寸金的杭州空置商铺已基本难觅踪影，以及杭州市快速轨道交通建设进程的加快，地下空间综合利用又重新成为人们关注的热点。

在成都，“埋”在地下的商业街，正暗暗酝酿着一股不容小觑的新势力。据了解，从2005年起，成都市将加大城市地下空间资源的开发力度。此前，备受关注的天府广场改造工程亦充分利用了地下资源。

而目前厦门在建和已建的大型地下商业物业约有30多万平方米，其中明发商业广场地下商业部分就达10多万平方米，正在建设中的梧村汽车站也有4.5万平方米的地下商业，位于中山路的南中大地广场将有1.6万平方米的地下商业。应该说，在厦门几个重要的商圈内，都将有大量的地下商业出现。

地下经济商机巨大

近年来，国内零售业态快速发展，一扫往日单调局面，多种形态遍地开花，相继出现大型超市、仓储商店、专卖店、购物中心等十余种零售业态。而作为城市商业高度发展的最好补充，地下商业在国内发展较慢，尚处于起步阶段。

据了解，纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时也开发了大量的地下商业。如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10 万平方米。相比之下，国内在地下商业的发展方面还存在很大的空间。

分析人士认为，在土地资源紧缺的情况下，向地下要空间必将成为商业经济发展的重要出路。依托人气十足的地上商圈，地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一体，形成能量强劲的磁场效应。

针对地下空间土地挂牌交易的现状，有关专家指出，对于开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为，目前地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发费，开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全，以后这些优惠条件可能不复存在。

素有“地下钱龙”之称的地下商业，已成为香港、北京、上海和广州老百姓生活的一部分。香港地铁人流造就购物天堂，香港地铁公司也被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然香港地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了时代广场、置地广场等购物天堂。

香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。

而北京地铁运营线路总里程228公里，每天502万人的客流量带来了一个巨大的地下商机。目前北京地铁新的商铺主要定位为服务业、零售业，包括银行服务、自动售货机、便利店、冲印店、鲜花店等。但是，同广州、上海等其他城市及海外的地铁商业相比，北京地下商圈还蕴藏着巨大的商业空白有待开发。

目前广州地铁商铺选择以连锁为主，行业设置力求照顾乘客的需要。据称，广州地铁商业物业的经验主要是，引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采用分别招商、整体招商相结合的方式，引导经营理念上有共识的商家进驻。从1999年地铁一号线开通至今，广州地铁与之合作的行业包括便利店、时尚产品专卖店、书报摊、服装店、食品店、饮用水店、餐饮、银行、冲印店、鞋店、药店等，市民上下班的路上顺便就可以完成许多生活任务。

上海地铁商圈引导时尚潮流上海的“地下经济”发源于1993年徐家汇地铁站。随着地铁一号线逐渐成为上海交通的主动脉，地下商业也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了“地下商圈”。

上海已在地铁一号线的16个车站和4个地下商场中，开设20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部、14 家风味快餐店、140部投币电话、30个自动饮料机和鞋类维修服务部。

由于地铁本身就是一个便利的配送网络，在许多发达国家，地铁甚至承担了社区便利店商品配送的任务以及代收各种费用等。

地下商业风险犹存

虽然地下商业看上去很美，但并不表明地下商业的果实就能轻易采摘。有关专家提醒，随着新一轮地铁商业的兴起，投资者要注意风险。同时，政府部门需要立法规范“地下土地”的利用问题。

重庆解放碑地区首个地下商业街丽岛春天近半年来已停业10次。经营户们表示，主要原因还是生意不好，一个月下来平均有20天以上不能开张，整个丽岛春天一天的人流量不足20人，其前景实在让人不乐观。

目前，重庆已建和即将推出的地下商业项目已达17个，总面积20万平方米。据悉，重庆市还将对解放碑等11个片区进行地下重点开发。有人发出警示，重庆地下商业正在步地上商业地产大量闲置的后尘。

而深圳的地铁商业一直将投资者的胃口吊得很高，深圳目前已经开始营业的地铁商业有位于东门站的金泰地铁商城及位于科学馆站的华联街。目前这两处地铁商业的运营情况一般，不禁使人对深圳地铁商业的未来多了几分忧虑。

近期，广州的整体地下商场人气相对不旺，商铺空置率比较高，个别地下商场空置率甚至高达15%以上。受整体经营环境不善的影响，商户的利润难保证，特别在销售淡季时，往往入不敷出。

不久前，南京市国土部门集中对外出让四处地下空间土地，面积达48000多平方米。如金陵中学地下停车场出让面积为2087.7平方米，平均地价将近720元/平方米。

地下商业设施为何比住宅用地拍卖要便宜呢？南京市国土局相关人士表示，现在地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的，因为国内还没有一个统一的规定。目前关键就是产权的问题，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公定的，为40年。

据称，中国现行法律仍未明确地下建筑物和构筑物的产权关系。国内现在大部分地下商铺或依托地铁，或庇护于人防工程，绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式。当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证，开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。因此，众多资本对地下建筑物的所有权要求就显得迫切起来。

而专家看待地下空间的土地交易，似乎并不乐观。有关专家表示，依据中国目前的法律，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。

投资者投资开发地下空间，该不该享有地下建筑物的产权？虽然绝大部分声音倾向肯定，但争议仍然存在。

一些专家指出，地下空间的使用人是无法通过将原有地下建筑物拆除、新建一个建筑物来获得产权的。但实际上，原有建筑物要改造成商业设施几乎都必须对原有建筑物进行彻底的改造，对投资者来说，花下重大财力进行建设，却不能获得所有权，难免有些不甘心。也有业内人士认为，从提高开发、利用地下空间的效率的角度出发，投资者也应该可以有条件地获得地下建筑物的所有权。

另外，地下空间的建筑物层高怎么限制？是否可以转让或者抵押？是否和人防工程有冲突之处？有关专家指出，地下空间的开发毕竟是个新事物，牵涉面也很大，应该尽快出台相关的地下空间发展规划。