房产税的税收筹划分析

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房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。笔者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划

筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划

(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。

(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。

(三)改变收入性质某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。

三、利用税收优惠政策进行纳税筹划

房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠，如对损坏不能使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，免征房产税，纳税人有困难的，可定期向有关税务机关申请免征、减征。另外企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；老年服务机构自用的房产；地下人防设施的房产免收房产税。企业将这些房屋单独核算，用足税收优惠政策，减少房产税支出，以达到节税目的。企业在税收法律法规许可的范围内，构建财务管理融资活动的税收筹划方法，使企业决策时选择总体收益最大化的纳税方案，以实现企业价值最大化的财务管理目标。

作者：薛金花 单位：陕西省林产品开发贸易总公司