浅谈房地产泡沫的形成机制及其影响
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摘要：从2000年以来，我国的房价就一直处在持续上涨阶段，但是从房价与人民收入的对比上来看，有部分地区的房价已经大大超过了当地居民的购买能力，人们买不起房，房地产公司赚不到钱，然后继续抬高房价，这就出现了房地产危机，即房地产泡沫。本文主要对当今房地产泡沫出现的机制以及房地产泡沫带来的影响进行了简要分析，并针对这种危机提出了一些预防预警措施。
前言：房地产泡沫的涵义是指由投机性质的购买需求来刺激房地产价格持续攀升的一种非良性房地产营销现象。这种价格的上升并不是以现有市场的供需为基础的，而是通过投资方的一种资产投机来迅速拉动内需，从而达到提升房地产价值的目的。但是当房地产商品的价格过高，超过群众的购买能力时，就会使房地产商品购买量大大降低，房地产商家为了维持短暂的经济繁荣现象，进一步提高价格，形成恶性循环。这种表面上的房地产繁荣现象就是房地产泡沫。房地产的发展对国民经济有着重大影响，因此，一定要有效地抑制房地产泡沫的出现，减少房地产出现假繁荣、真亏虚的现象。
一、房地产泡沫的形成机制
1.资金过度支持对房地产价格形成的影响
在房地产发展中，有力的资金支持对商品的质量有着至关重要的作用，但是当金融支持超过一定额度，房地产行业为了满足金融投资方的要求，就会通过投机方法来拉伸市场需求，进行炒作来提高房价。在房地产行业的发展中离不开资金的支持，但是过于依赖金融支持就会房地产开发商陷入资金膨胀的心理怪圈中。房地产商品开发中过于依赖金融支持，一旦房地产商品建设出现资金断链，开发商就会不断提高房价，以此维持短暂的市场资金平衡，长此以往，就会造成房地产泡沫。
2.土地资源的垄断与资源供给弹性的影响
房地产主要是对土地资源的开发，我国虽然土地面积广阔，但是可供房地产企业进行开发的土地资源并不丰富，房地产开发商为了得到更多的经济利润，就会将部门土地资源进行垄断。我国的土地是属于国有制，其供应量十分有限，但是房地产通过使用权出让的制度来实现土地垄断，这种垄断使开发商的商品成本大大提高，为了弥补这种资金差价，开发商势必会提高房价。但是这就让土地资源的供需出现严重不平衡现象，当资源供给弹性不能调节这种过度垄断时，就会出现房地产泡沫。
3.逆向道德选择风险与企业投机的影响
逆向道德选择存在着一定的风险，当房地产企业进行商品开发时，他们势必要得到相关产业的支持，这种多方合作的方式虽然可以将风险平摊，但是如果一方出现道德裂痕，就会让相关合作方都受到经济损失。与此同时，房地产企业为了获得更高的经济利益，在商品投资选择时不免会出现投机心理，为了让这种投机得到保障，房地产开发商就会不断提高房价，让房地产市场形成一种假繁荣的现象，一旦这种假繁荣的现状无法维持下去，就会引发房地产泡沫。
二、房地产泡沫带来的影响
1.房地产泡沫在经济发展上的影响
房地产泡沫的出现对经济的发展主要有正面和负面两种影响：从正面上来看，房地产泡沫的出现可以在一定程度上带动其他如建筑、设计、金融等多个行业的发展，拉动本地的GDP发展，但是房地产泡沫还可能阻碍整个地区产业结构的优化组建，过度拉伸经济可持续发展的力度，使经济发展呈现短促、能动性差的局面，严重阻碍了当地经济局势的构建。房地产泡沫的出现让大量的资本过渡带到房地产市场中去，所以就使我国的信贷业出现大量资金流动的现象，一旦房地产的资金出现无法回收的现象，就就会让当地的经济出现崩溃，从而引发相关产业的经济链出现断层，最终出现小范围内的金融危机，很不利于本地的经济发展。
2.房地产泡沫对政治发展的影响
房地产泡沫不仅对当地经济的发展有着重要影响，对当今的政治格局也有着不可忽视的影响作用。以日本为例，从1996年日本执政以来，大规模的鼓励房地产建设，但是由于过度的资金膨胀，房地产企业为了稳定自身企业的发展，不断提升住房价格，从而就造成了房地产泡沫的出现。房地产泡沫给日本经济的发展造成了很大程度的损失，使得日本政局极度动荡不安，而这种政局的不稳定使得当时的日本在国际的影响力不断下降，国际地位也不再稳固，国家在世界上的核心竞争力水平渐渐下跌。由此来看，房地产泡沫的影响范围涉及十分广泛，只有减少房地产泡沫的出现，才能让房地产稳定持续发展。
3.房地产泡沫对社会的影响
从我国国民收入趋势来看，可以从两个层面来考虑：以政府的角度上看，群众收入越来越向政府方向集中靠拢；以居民内部角度来看，收入趋向极端化，资金积累越来越集中到小部分人手中。这种收入发展模式造成了经济分布极度不平衡，财富转移过分扭曲，房地产泡沫的出现无疑是加剧了这种现象，这种不正常的经济格局会激化房地产企业与住房购买者之间的矛盾，如果这种矛盾得不到有效控制，就会使人们的思想越来越趋近于对金钱的贪婪，从而会激发一系列社会矛盾，对广大群众的社会价值观与道德人生观都有着不良影响。
三、抑制房地产泡沫的策略
1.革新房地产制度，调整税收政策
目前的房地产发展和规划制度还存在着一定缺陷，因此，政府要顺应市场的发展要求，不断革新房地产的相关法律制度，调整税收政策，让房地产行业健康稳定的发展下去。从某种程度上来讲，房地产的商品投资存在着一定的投机成分，而正是这种投机思想才使如今的房地产发展极不稳定。同时，传统的土地财政又是诱发政府推动房地产泡沫出现的主要推动力，因此，政府制度的改革就要以此下手，扫除制度中不合理、不科学的相关要求，不断完善房地产的发展制度，实行差别化的税收制度。这种税收制度是通过提高空置房的税收来加大房地产居住者的需求与交易量，使房地产投机的风险与成本加大，从而减少房地产泡沫的出现。
2.加强政府宏观调控力度，差别化信贷制度
政府的宏观调控能力对整个房地产行业的发展有着关键性的决定作用，因此，为了避免房地产泡沫的出现，当地政府应该适当地进行宏观政策调控，差别化信贷政策，将本地的房地产发展稳定下来。房地产行业是一个资本累积与投机的行业，它的资金流动性很大，如果只依靠自身企业的储备资金往往难以满足长期的资金填补。政府要建立严格的信贷监管部门，加强信贷资金的信息传递监管，对房地产信贷交易中的欺诈行为给予严厉的法律惩罚。同时政府还要加强对房地产行业信贷业务的管理，鼓励企业严格监管贷款资金的流向，认真核实借贷人的还贷能力，控制好资金得到合理调控，不会出现资金不明流向的出现。
3.完善购房供应体系，扩大保障房建设
房地产泡沫的形成与市场需求弹性有着密切联系，因此，要想减少房地产泡沫的出现，就应该完善相关购房供应体系，扩大保障房的建设，为房地产的发展提供可持续性的动力。居民住房不同于其他产品，如果将住房只看做一种商品来出售的话就会造成很多的居民居住恐慌，不利于城市和谐文明建设。因此，房地产企业可以将保障房的产品发展方向向小产权房靠拢，小产权房可以加剧房地产间的产品竞争，从而让房价呈现稳定的下降趋势，这样一来，不仅可以满足广大人民群众的购住房需求，还能够缓解房地产企业与市场发展的摩擦，使房地产开发商与购房群众的紧张与矛盾得到解决，促进房地产行业的良性发展。
四、结语
从目前房地产的发展状况来看，居民住房需求是有一定的弹性的，如果房地产的价格上升得到有效控制，必然会对经济、政治以及社会的发展造成阻碍。迅速高升的房地产商品价格和房地产泡沫已经成为各界人士关注的焦点，本地政府要不断完善相关房地产政策，形成牢固的房地产价格微观基础框架，避免房价的过分提升，遏制房价上涨，从而完成治理房地产泡沫的任务，推动我国房地产行业的发展。