物业小区停车位权属纠纷的解决
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[摘 要] 小区停车位已经成为物业小区必不可缺的一部分，但在实践中有许多由小区停车位所引发的权属纠纷。对此，文章结合相关案例进行了分析。
[关键词] 小区停车位；权属纠纷；建筑物区分所有权
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2016.28.247
1 小区停车位权属纠纷案例
南京的李先生等多名业主购买了由星汉公司开发的星汉城市花园小区。在向业主销售的过程中开发商承诺该小区配建地下车位供业主使用。在小区建成入住以后，业主们发现只有购买停车位才能享有车位的使用权。业主委员会也多次和开发商进行沟通，主张小区地下停车位是小区的共有设施，应当属于全体业主共有，要求开发商把车位的使用权还给业主，对于业主委员会的主张开发商表示反对。在2003年6月，该小区的业主委员会向南京市鼓楼区人民法院提讼，请求法院判决该小区停车位的使用、收益、占有、处分的权利归全体业主所有。经法院审理查明，在1998年星汉公司申报工程时，南京市规划局要求该小区应当配建停车位。并且，该小区的国有土地使用权证上明确记载该小区的“分摊面积”和“使用权面积”都是7697.6平方米。鼓楼区法院认为，首先，按照设计规范的要求，小区的车位应当交付给业主们共同使用。并且，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。最后，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，2003年12月11日法院当庭做出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
2 关于小区停车位权属纠纷的分析
本案宣判时，我国《物权法》并没有，当时的立法还是相对欠缺的，这起案例也成了全国第一个由法院判决确认归业主共有的案例。因为建筑物享有正当的国有土地使用权，它为小区业主区分所有权提供了正当的权源，所有业主基于房屋买卖合同关系同时享有物业小区内的车位所占土地的使用权。根据“地随房走”的原则，商品房售出以后，商品房所在小区的土地使用权自然而然就归业主共有。并且在小区的国有土地使用证中明确规定了小区的使用权面积与分摊面积一致，这就更能确定小区的车位属于业主共有。通过《物权法》第74条的规定我们可以得知，无论是法律的规定还是约定，小区内的车位应当属于配套设施，而“配套设施产权属于全体业主所有”，那么小区的车位就应当归业主共有，开发商不应当将业主共有的车位进行二次销售，应当将车位的使用权归还给业主。星汉公司违反合同制的约定，没有无条件地履行自己应有的义务，造成了很多共有权人不能行使共有权利的情况，辜负了业主归其的信任，侵害了区分共有权人的合法权利。
笔者认为，业主在与开发商进行房屋买卖交易时，一般是处于一个相对于弱势的地位，没有与开发商进行合理周璇的余地。由于我国《物权法》第74条有关于小区停车位的规定太过于笼统，只起到了原则性的作用，在实践中保障广大业主的合法权益时常常会遇到瓶颈。
3 对地面停车位权属及费用分摊的分析
地面停车位是经过城市规划行政主管部门发出的规划许可证批准后，在商品房物业小区内的地面上直接设立的停车设施，或是虽未经规划，在商品房物业小区内设置的临时停车设施。小区中的地面停车位一般都是设置在小区内的土地表面上，而这些土地表面的使用权是归区分所有权人共有的，那么地面停车的实际产权性质就是土地使用权。而业主们按照房屋单元按份拥有小区土地的使用权，所以，停车位的产权应当是小区内业主共同拥有的。小区地面停车位的本质属性决定，其利用的空间一般都是小区内的空白地表空间，业主基本不需要分摊小区内地面停车位的建造费用。
这一类型的停车位所用的空间是小区内业主的土地，那么想要在地面停车位上收取一定的停车费用应当包括以下两种费用：第一，土地租金收入，这笔收入应当归全体业主共有；第二，车辆看管费用，该笔费用应当归提供看管服务的物业公司或开发商所有。但不管是物业公司还是开发商都不能擅自在物业小区内的共有道路上设置地面停车位，如果物业公司开发经过业主大会许可并由业主委员会同意，并且和业主们约定好设置停车位获得利益分配问题的情况下，物业公司或开发商才可以在共有部分设置停车位。虽然，物业公司为全体业主提供服务，但实际上它与业主们的关系是委托关系。物业对地面停车费用的收取，实际是全体业主进行的，这笔费用应当归全体业主共有，并应当作为物业管理费用应用到物业公司对小区管理中。
4 对地下停车位权属及费用分摊的分析
地下停车位是开发商利用土地空间使用权，在建筑的地下空间建造的车位。地下空间并不是依附于地上建筑物存在的，其是相对独立的空间。为了能够加大土地的利用率开发商都会参照一定比例建造小区内的停车位，有时还对超出核定的车位数量多建造车位。这些超出比例的车位，大多数都是用了建筑物的地下空间。核定比例范围内的配套车位为地上的建筑物进行配套服务，方便小区内业主停车。而超出核定比例的车位很多时候不仅可以满足小区内业主的停车需求，同时还可以满足小区周围的其他小区、单位的停车需求，进行独立经营并获得不错的收益。但是这些车位在建筑规划中之规划了其功能性，而关于车位的权属问题并没有规定。地下停车位的建立需要开发商付出很多的费用，所以其权利归属者应当是小区开发企业。
在现实生活中开发商一般先是将所有的地下车库发包给物业公司，物业公司再对发包来的车位向停车的业主进行收费。这种模式本质上就是开发商把建造地下车库的成本转嫁给物业公司，而物业公司再将这一成本分摊给使用车位的业主。虽然，这种模式看起来十分的公平，但也存在很多的问题。第一，开发商可能已经把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内，这一成本在出售房屋时已经分摊到业主的身上，而之后使用车位的业主再一次分摊了这一成本，造成重复分摊的现象。第二，物业对使用停车位的收费标准不好确定，小区内有多少业主需要车位开发商在建造车位时并不知 情，车位可能会发生大量空置，也可能供不应求，造成物业的收费标准不合理的现象。所以，对于开发商把地下车位发包给物业公司的情形，应当予以限制，避免业主的权利受到侵害。
笔者认为，可以采用把车位建造的成本加入总建筑成本内，提高专有部分建筑面积的单价，该项费用由全体业主承担。对于这样的解决模式可能有人会提出来两点质疑：第一，这会提高小区内房产的销售价格；第二，小区内有很多不需要使用车位的业主承担这一费用，十分的不合理。笔者认为，小区地下车位作为配套设施能给小区业主提供很多的方便之处。购买房屋在中国人眼中基本上可以算是人生中的一件大事，并不会草率地做出决定。购房者既然选择去当带有公用地下车位小区的业主，就要为自己的选择负责，其承担较高的购房费用的同时，能获得与之费用相匹配的地下车位使用权。对于没有购买车辆的业主，虽然其分担了该地下车库的建造费用，但是随着时间的推移、经济水平的提高，可能在未来的多少年内汽车就得到了普及，其也会使用停车位，假如没有车的业主生活在一个没有停车位或者车位全部出售的小区，其买车后的停车问题很难得到有效的解决。笔者认为，任何事物都没有绝对的公平，而相对的公平常常都会得到共赢的效果，所以把小区地下车位建造的成本由全体业主分摊的解决模式绝对是可行的。