农民住房财产权抵押、担保、转让可行性范围研究

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摘要：党的十八届三中全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。为了让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果，应赋予农民更多的财产权利。其中提到了慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让问题。本文借由马克思主义地租理论的相关知识，试图在马克思主义地租理论的指导下讨论农民住房财产权抵押、担保、转让的可行性范围。

2015年8月10日，国务院颁布了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。该指导意见提出：“以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展‘两权’抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入。”[1]为有效盘活农村土地资源、在保障农村宅基地用益物权的基础上，如何选定试点范围，什么样的农民住房能更好的实现抵押、担保、转让的可能成为了大家关注的话题。

虽然国家下达了相关指导意见，要求金融机构加大服务“三农”的力度，但是农住房抵押、担保、转让还是存在许多困难，具体落实中难以实施。这当中有一个比较突出的困难就是农民住房价值难以准确估计。农住房因为分布广泛，并且所处区域各不相同，所以其价值也就难以用一个准确并且可以通行的标准去进行判断。农住房所处的位置，交通的便利程度，周围配套设施情况，离城市的远近程度，公共教育以及卫生的分布等等，都会成为影响农住房价值的因素。因此，具体到每一套农住房的价值估计就会出现千差万别的情况。如果要进行农民住房财产权的抵押、担保、转让，那么就需要准确的对农民住房进行价值评估，并且这个评估结果还需要在一定范围内得到市场的认可。因此，在何处试点农民住房财产权的抵押、担保、转让就显得非常重要。对于试点范围的选择，可以从马克思主义地租理论的角度进行考虑。

一、马克思主义地租理论相关

马克思主义地租理论虽然着重分析的是资本主义生产关系下的土地所有权关系，但是其中的许多理论对于社会主义市场经济下的土地所有权等相关问题仍然有重要的借鉴意义。马克思在《资本论》第三卷曾经提到：“土地所有权的前提是，一些人垄断地球的一部分，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域。”[2]即土地所有权的前提是地球的一部分被一些人所垄断。在社会主义初级阶段的中国，土地作为集体所有，是被集体所垄断的。虽然在现阶段的中国已经不存在土地私有权，但是土地所有权是存在的。在马克思的论述中：“另一方面作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这是他凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主哪里征收来的。”[3]这样，土地的所有权和土地的使用权就分离开来，而地租则正是两者分离的产物。同时，马克思还提到：“不论地租的特殊形式怎样的，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些人对地球的某些地块的所有权为前提。”[4]所以，“地租是土地所有权在经济上的实现”[5]通过以上马克思的论述可以看出，在社会主义初级阶段的中国，地租仍然存在。“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。”[6]因此，级差地租相关概念在现阶段的中国仍然适用。由于级差地租在土地增值所占的比重增加，相应的建于土地上的农住房价值也会相应提升。不论是级差地租Ⅰ还是级差地租Ⅱ，从本质上来说都是一样的。

二、土地差异导致的级差地租赋予农住房的价值差异

由于此处讨论的是农村住房财产权的相关问题，所以，本文中讨论的土地属于建筑用地。“这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有压倒性的影响。”[7]因此，从级差地租出发，对本课题的研究可以从以下几个方面考虑：

（1）交通设施：由于位置对于建筑用地的级差地租有着绝对影响，因此交通设施的建设以及完善程度对于农住房有着极大的影响。根据国家统计局于的第二次全国农业普查主要数据公报显示，按照乡镇和村分类。

三、对农民住房财产权抵押、担保、转让的可行性范围划分

根据上面的数据，以马克思主义地租理论中关于建筑用地的论述，可以采取交叉交通以及追加投资的数据，得出可行性较大的范围。

（1）就交通的情况而言，有火车站的乡镇占比较大的是东北地区以及中部地区，分别是21.1%和10.2%。而在考虑的公路方面，包括公路质量，距离县政府距离等方面的话，则是东部地区和东北地区占的比重较大。而在以村一级为单位的交通情况则与乡镇一级有一些区别。就公路覆盖率、车站、码头覆盖率而言，均是东北地区以及东部地区占据前两位的优势。因此，在乡镇以及村的交通情况上，东北地区以及东部地区相比全国其它地区而言，更具有在位置上的优势，其级差地租赋予相应范围内农住房的增值将会更大。

（2）在追加投资方面，电力、通讯设施的比重，东北地区处于最前列，其各项占比基本位于全国首位，东部地区紧随其后。而在文化教育设施方面，则是东部地区相对全国其它地区占比更高。而医疗和社会福利机构的情况则是医疗单位、福利机构的占比方面东部地区更具有优势。而在医疗单位人员及福利机构人员构成素质上则是东北地区更具有优势。而在金融机构的比重中，东部地区则占有绝对优势。

综合以上的情况可以看出，从马克思主义地主理论的角度考虑，东部地区以及东北地区相对于全国其它地区而言，其农住房所具有的，由级差地租所赋予的房屋增值要更高一些。因此，在这些范围内展开农民住房财产权抵押、担保、转让的可行性也就相对更高一些。

[参考文献]

[1]《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》.

[2]马克思.资本论 第三卷[M].北京：人民出版社， 2004.695.

[3]马克思.资本论 第三卷[M].北京：人民出版社， 2004.697.

[4]马克思.资本论 第三卷[M].北京：人民出版社， 2004.714.

[5]马克思.资本论 第三卷[M].北京：人民出版社， 2004.715.

[6][7]马克思.资本论 第三卷[M].北京：人民出版社， 2004.874.

[8]-[13]国务院第二次全国， 农业普查领导小组.第二次全国农业普查主要数据公报（第三号）[R].北京：中华人名共和国国家统计局，2008.