房地产企业成本控制策略

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[提要] 房地产企业成本控制直接影响着企业盈利水平的高低和竞争能力的强弱。本文就房地产企业规划设计阶段的成本控制、工程施工阶段的成本控制、项目竣工阶段的成本控制等进行分析，并提出控制策略。

关键词：房地产企业；成本控制；策略

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2015年8月21日

房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业成本控制包括从项目评估论证、方案设计、招投标、组织施工、项目竣工等各个阶段的每一个环节，各环节紧密相连，环环相结，每个阶段和每个环节都离不开成本控制工作。成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，成本控制对象涉及到项目立项、审批、设计、施工、竣工以及销售等各个环节，是全过程性的活动。成本控制内容贯穿于预测、计划、核算、分析、考核等各个方面，是全方位性的活动。成本控制主体是企业全体员工，需要全体员工共同参与和密切配合，是全员性的活动。实行成本控制，必须进行项目投资可行性研究与规划，选择科学的设计方案，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，重视合同的签订与审核，认真研究合同各项条款，编制目标成本控制计划，选择合理的施工方案，精心组织施工，优化资源配置，将目标成本分解到各部门和各个施工环节，层层落实，明确各部门成本控制责任，降低工程成本。加强工程变更管理和材料采购的管理，工程竣工后，根据合同条款、竣工结算书以及施工时间情况，逐项计算工程量，确定工程总造价。加强房地产企业各个阶段成本控制，可以整合企业资源，节约物质消耗，降低工程成本，提高营运效率，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止损失与浪费现象的发生，提高会计信息质量，确保资金与资产安全，创造更大的经济效益和社会效益，增强市场竞争力，确立行业竞争优势。

一、规划设计阶段的成本控制

房地产项目规划设计阶段是成本控制的基础，直接影响着项目成本的高低、工期长短以及工程质量。房地产企业必须做好项目投资可行性研究，加强市场调研与评估分析，选择合理的产品定位和营销策略，充分考虑到项目的投资环境、投资成本、经济价值以及市场销售等情况，初步测算施工项目的预期收入、成本、利润以及工程总造价。重视设计方案的最优化选择，不仅要考虑设计费用，还要考虑项目总投资预算，优先选择性价比高的设计方案，设计方案修改费用应当控制在合理范围内。项目招标是成本控制的关键点，严格审查施工单位资质，选择实力雄厚和信誉良好的施工企业完成建设项目。房地产企业招投标阶段包括工程施工与材料采购招投标，严格选择施工单位与材料供应商，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，明确双方的权利和义务，主要包括：材料价格、成本计划、项目质量、施工进度、基础配套设施、工程款支付以及违约索赔等问题，加强对工程用料的采购价格与用料质量的检查与监督，控制工程成本，保证工程质量。在满足建设标准的前提下，按批准的设计任务书和投资估算进行工程造价分配，对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，设计阶段工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以基本确定，做到项目设计经济与合理，实现设计规模、设计标准、工程数量与投资额等各方面的有效控制。

二、工程施工阶段的成本控制

施工阶段是最为复杂的环节，是招投标工作的延伸，是合同具体实施的阶段。工程开工之前，项目部应编制目标成本控制计划，确定产品的生产耗费定额，制定各种材料费、机械费和人工费计划，按照部门、施工队和班组分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，项目经理与各工长明确成本、工期、质量和安全等考核指标，形成各部门、施工队和班组的分项工程承包责任制；加强施工合同管理，精心研究合同条款内容，确保合同条款的合理性与严密性，发现问题及时纠正，提高合同履约率，预防合同纠纷的发生，减少和避免施工索赔，减少工程费用；严格控制工程变更，选择技术先进、经济合理的施工方案，不能随意变更设计方案，但考虑到房地产项目施工的长期性与技术的复杂性，工程变更是不可避免的，尽量减少项目修改或返工的次数，可以从工程结构、使用功能、经济美观等角度采用局部设计变更、材料变更和施工工艺变更，降低不必要的工程费用支出；加强材料成本控制，节约材料费用是降低工程成本的关键。企业应当按照合同要求，严格审定材料采购质量与价格，需要加强市场调查和多方询价，控制材料价格变动幅度，重视材料进出库和定期盘点等环节的管理，根据材料耗用定额和工程施工进度，编制材料使用计划，主要材料实行限额发料，余料及时回收，降低材料损耗率，提高材料使用率。

三、项目竣工阶段的成本控制

项目竣工阶段是项目成本控制的最后阶段，体现成本控制的最终效果，竣工阶段结算正确与否将直接影响到工程的造价，工程竣工结束是工程造价的最终确定。房地产开发商应当根据相关法律法规、合同条款以及竣工资料和施工情况，按照设计图纸和建筑工程验收标准以及施工合同的质量要求，严格进行工程验收，依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件等认真开展工程竣工验收工作。严格审核竣工结算书的计价，计量、计费是否正确，材料的价格是否合理，送审资料是否完整，审批手续是否齐全，是否符合合同约定，把实际开发成本严格控制在合理范围内，逐项计算工程量，把工程项目按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部和分项进行分解，确定单位人工、材料和机械消耗量，逐项计算单项工程量，把各分部分项工程的数据加以汇集和进行成本核算归集，计算出产品项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目竣工后，认真审核工程各项成本费用，核实工程项目数量与质量，准确计算工程造价，结算工程款以及处理工程赔付事项。

综上所述，房地产业是我国国国民经济的重要支柱性产业，是国家重要的物质生产部门，房地产企业的快速发展有力地带动了相关产业的发展。房地产企业成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，贯穿于方案设计、工程施工和项目竣工等阶段，涉及到投资决策、规划设计、项目招标、建设施工、工程结算和产品销售等各个环节，成本控制各阶段和各个环节相互影响和相互制约，房地产企业经营范围点多面广，投资金额大，经营周期长，经营风险高，其成本控制是一项复杂而细致的的工作，需要全体人员相互配合与支持，企业所有部门和全体人员都是成本控制的责任人和参与者，提高全体人员的成本控制意识与责任。房地产企业必须与时俱进，开拓创新，在保证工程施工质量和安全生产的前提下，合理投入人力、财力与物力，节约资源消耗，降低经营成本，达到利润最大化，实现企业持续健康的发展。

主要参考文献：

[1]钟继秋.对房地产业成本控制问题的思考[J].行政事业资产与财务，2014.30.

[2]万铁军.浅析房地产企业成本控制[J].中国乡镇企业会计，2015.2.

[3]王亚静.房地产项目施工阶段成本控制研究[J].商业会计，2015.12.