房地产物业税开征面临的问题及解决措施
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【摘 要】物业税是国际上通行的一种财产税，目前在我国尚未实施，该税是以不动产为课税对象、在不动产保有环节课征的一种税。在我国目前大力进行房地产市场调控的背景下，探讨物业税实施可能面临的问题对今后该税的实行具有重要的理论意义。本文阐述了中国物业税开征原因，开征必要性，物业税开征的难点及相应解决办法。
【关键词】物业税；难点；解决办法
(一)土地出让金置换
土地出让金是在房地产开发之前取得土地使用权时向政府缴纳的一定年限的土地使用费用。由于土地出让金是一次性缴纳且数额较大，开发商将其作为房地产开发的一部分成本分摊在房地产销售价格之中，客观上造成了房地产价格的高企。此外，由于一次性缴纳未来数年土地的使用费用，使得政府在短期收益较高，而对于长期收益从未来可持续发展的角度来讲非常不利。物业税是房地产开发完成后业主在持有环节缴纳的税费，将土地出让金的一次性支出变为持有期间的分散支出，不仅可以大幅降低房地产开发企业的开发成本，降低房地产销售价格，将房地产的价格不合理现象逐步调整为合理的市场应有状态，也可以通过这种以税代费的方式进一步完善地方政府的利益获取方式和分配格局。
作为两种截然不同的土地使用费用支出方式，土地出让金与物业税的对接是目前所亟待解决的关键问题。不仅涉及到公平、公正等社会问题，还会对土地市场造成深远影响，比如土地出让制度的变革以及土地一级、二级市场的相关管理政策的变化，牵一发而动全身，涉及到的利益相关者众多，需要政府部门及专业机构进行大量的调研、分析和论证，谋定而后动方可使得物业税制度的启动与开展得以顺利进行。
（二）物业税开发、交易环节的税费转换问题
涉及到房地产开发、交易环节的税费种类繁多，除了上述土地出让金与物业税的对接问题之外，还有诸如土地使用税、房产税、土地增值税、城市维护建设税等涵盖不同方面的税种。这些税种所组成的整个税费体系与物业税也存在重叠或交叉，因此，在物业税的设计方面也需统筹考虑，既要做到覆盖面广又要解决可能出现的重复征税问题，此外，还需考虑到涉及的不同部门、机构及纳税人的利益。
二、解决以上问题的具体措施
(一)土地出让金解决办法
1、房地分离、区别对待。由于我国的土地是属于公有制性质，土地出让只是一定年限的使用权，因此可以考虑把土地与地上建筑物分离开来进行处理。以住宅为例，将房地产中的土地价值，即70年的土地年租金的资本化所得到的土地使用权价值分离处理，不包含着物业税的征收范围之内，仅对地上建筑物按其评估价值作为税基进行征税。对于税收部门来说，这种思路从操作程序和技术来讲没有问题，只是相对增加了一部分的工作量，相应的增加了一定的费用。但对于纳税人及社会公众来说，这种思路缺乏合理的理论基础，因为土地是房地产的存在前提，抛开土地使用权仅从地上建筑物的所有权角度衡量建筑物的价值及应征税费，对于业主来说，从权益的角度无法接受。另外，采用房地分离对于房地产的再处置也来了一定问题和障碍[1]。
2、从土地所有权角度解决土地出让问题。我国的土地所有权表现为公有制下的国家所有和集体所有两种情况，而国家对土地所有权的确立也易于土地资料的合理规划、开发和利用，涉及土地流转、再处置等相关权利。企业或个人所购买的土地仅仅是一定年限符合规定的使用权，本质上属于土地的长期租赁，而土地的价值也就表现为由于土地使用权出让给国家带来的长期收益，因此，土地所带来的收益成为许多地方政府财政收入的主要来源。如果改革土地所有权的相关规定，国家对土地失去控制，势必造成各项收益的大幅减少或丧失，也会影响政府对各项公共事业项目的投资。但是，物业税并不是一定造成国家从土地中获取收益降低的情况，因为物业税税种宽泛，覆盖面广，政府作为征税人可以通过物业税获取正常的土地收益，且能改变土地出让金的一次性收入方式，变为长期的持续收益，更有利于政府完善财政收支结构，进行资源的合理利用和分配，避免“寅吃卯粮”之类的短期行为。即使国家出让了土地的所有权，政府依然可以作为公共利益的代表对土地利用进行相关规划和管理，规范土地交易行为，起到监督职能，从而建立更加合理、有序、高效的土地市场。此外，在必要时，政府也可以作为市场中的一员参与到相关的土地交易中，以控制和调节土地资源与价格。因此，实现土地所有权出让，只是转变土地的控制方式，将出让收入转变为税收，从实质与效果上不会影响国家对土地的控制。当然，对于土地所有权的变革是关系国计民生的重大课题，牵扯面非常广，造成的社会影响也非常大，需谨慎从事。至于相关制度的建立可参考西方国家与我国港澳台地区的相关做法，或先进行试点，通过理论与实践的结合解决土地利用这一重大问题 [2]。
（二）物业税与房地产开发、交易、持有环节的税费转换解决办法
在房地产开发阶段，纳税人向政府缴纳相应税费，而政府则是作为社会公众的人利用收取的相应税费用于公共事业管理；就房地产开发环节本身而言，政府部门则是作为裁判员的角色监督开发商企业在开发环节的相关工作，确保潜在业主的利益不受侵害。对于开发商来说，进行房地产开发即进行投资，按照税不课及资本的原则，房地产开发环节不应征税。
在房地产交易环节，政府可参照其他经济领域的交易，将房地产作为一宗有偿商品对其销售征收流转税。既有的营业税可继续使用，也可以增值税方式对房地产交易进行征税。此外，纳税人在房地产开发环节外购的商品和劳务转移的价值可进行抵扣，操作相对简单，抵扣链条不会中断[3]。
在房地产持有环节征税符合财产课税的基本原则，而物业税的重点也是通过房地产持有环节的征税起到调节房地产价格、打击房地产投机的作用。在房地产持有环节，可设置以营业税、所得税、增值税、物业税的税收体系，通过各种税种调节房地产在持有、转让时的各项经济活动，从而简化税收体系，提高税收透明度 [4]。
三、结论
总的来说，物业税的实施势在必行，尤其是在我国大力进行房地产市场调控的背景下，推进物业税更是迫在眉睫。由于物业税涉及面广，利益相关者众多，加上我国自身的国情，需在引进国外先进理念的同时，结合本国实际，预计可能出现的各种困难，建立符合我国时间情况的物业税征收体系。
参考文献
[1]苏多永,张玉香.物业税开征原因、模式选择及实施方案[J].上海房地产,2010(1).
[2]周莉.物业税之惑:物业税开征亟需正视的若干问题[J].东南置业,2010(1).
[3]王建伟.物业税开征的三大难点及其破解[J].宁夏社会科学,2010(1).
[4]王平.物业税开征难点分析及破解[J].法制与社会(旬刊),2010(16).