房产税改革应考虑的主要问题

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【摘 要】如何控制房价，一直都是社会与政府所关注的问题，为了能控制房价，国家积极的推进了房产税改革。但是房产税是否可以对房价进行抑制却是需要思考的。在文中就房产税改革中所需要考虑的主要问题进行分析，以期可以为房产税改革提供借鉴。

【关键词】房产税；改革；房价

今年房价又涨了，石家庄二手房均价年初还在9000元/平方米徘徊，7月即破万元，11月居然达到13599元/平方米，石家庄人民也不淡定了，石家庄如此，全国各大城市也如此，房价犹如脱缰的野马飞涨，一度沉寂的房产税改革的话题再次进入人们的视野，房价居高不下的今天，房产税改革税能否起到稳定房价理性发展的调控作用呢？笔者结合我家买房的经历也想谈一下自己的看法。

对房屋征税非自今日始，早在古代我国就征收过房产税。即便是在当代，围绕房屋也征收有房产税，一种是从价计征，一种是按照房屋租金计征，税率4%～12%，社会上没有激烈反应的原因还在于从价计征一般是针对单位征收，对于居民家庭没有影响，而对于居民出租住房，出租人不开发票，承租人不要发票，真正纳税的人不多，大家也普遍没有感觉。在去年房地产税被列入十二届人大常委会立法规划后，“狼来了”的担忧又起，未来的房地产税是什么样子的呢？我们不能买房了吗？开句玩笑话，未来的孩子们出自双独家庭，将来继承了爸爸家里的房子，还有妈妈家里的房子，将来岂不是要缴纳很多房产税？

一、征收房地产税的目的和范围

如果进行房产税改革，对家庭住房保有期间征税，房子越多，税收越多，固然可以使政府获得大量稳定的税源收入，貌似对于政府组织财政收入有利。笔者认为，政府的职能除了组织收入以外，更应该注重社会调节。有房的人交税也买房，没房的人想交税没房，走两个极端都是不恰当的，房产税如同个人所得税一样，应该有一个社会经济调节的职能，个人所得税是收入高多纳税，房产税也应该一样，房子少可以不纳税，房子多要多纳税，房子再多要纳更多的税，这样当人满足了基本住房需求而又不愿意去多交房产税的话，房地产市场上人为炒作投机的行为是不是就会减少呢？

二、房产税不要和房屋用途挂钩

自己家的房子住不完，出租出去收点租金，要交税吗？房产税优惠了还4%呢，学校周围的学区房都租出去了，也没有谁交税的，虽然税法有规定，但是人人都不遵守等于没有规定，另外，自己家的房子自己住也不用交税吧？所以开征房地产税，今后无论是自己居住还是出租征税标准应该统一才好，毕竟每个家庭有多少房子好统计，出租收了多少钱却不知道，建议以后不以租金标准征收房产税。

三、房地产税不能重复征税

我家当初所购买的二手房买房协议上写得清楚税费我家承担，买房时承担了那么多税，今后居住的时候还要交税是否不合理呢？听爸爸说，商品房在开发商手里出售的时候就已经交了很多税了，这些税都转嫁到房价里面去了，所以商品房卖给老百姓再让老百姓交税就不合理了，税制设计上应减少重复纳税。我们所购买的房子都是有土地成本的，开发商所交纳的土地成本和税金都在房价里面包括了，我们买了房以后，再交税就是在税的基础上再交税当然不合理了，所以笔者认为，还是应当统筹考虑不同阶段的税收问题。开征房产税，可以减轻开发商出售商品房的税收负担，同时迫使房价有效降下来，政府少收取的税金可以在商品房出售后逐年从居民家庭收回来，所以对于以前已经承担了很多税的房子能不能网开一面呢？

四、今后房价能降吗？

以前人们一见面相互问候就是“吃了吗？”现在人们一见面就是“买房了吗？”唉，现在的人都后悔前几年没有眼光多买几套房，如果放到现在卖掉比考个大学上个班都强，比炒股都强，比其他什么投资都强，乃至于整个社会都有一种奇怪的心理，一方面后悔以前买房少；另一方面祈祷房价别涨了，越涨自己的心理落差越大，整个社会都浮躁了起来。开征房地产税，若要寄希望于其能让房价降下来，怕仅仅是没房要买房的人一种梦想。房产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但却非打压房价的“利器”。从经验看，很多国家，包括我国的香港地区都有房产持有税，但无法靠此而阻拦房价波动，某些年份房价依然上涨，比如香港房价已连涨10年；上海自2011年开征房产税以来，也未能明显压制房价。所以房产税对房价的冲击不会有想象的那么大，房价根本上还是供求关系变化所决定的，有人买，房价就高，没人买，房价会降，这跟房产税没有根本关系。

五、房产税要区别化征收

中国地大房多，房产税改革要能起到窃富济贫的作用，合理调节社会分配，就不能一概而论，所以税制要素的设计上要考虑一些问题，比如说，农村居民住房要不要征收？企业房屋和居民家庭房屋计税标准会不会一样？按照套计税还是按照面积计税或者是按照购买价值或者评估价值计税呢？投资商铺和投资住宅会不会承担一样多的税负？房产税改革前买的房和改革后买的房要不要区别对待？一个家庭分离为两个家庭房产税如何认定？希望房产税的改革不会出现引领全国房地产市场的上海等一线城市排队离婚的壮观景象。

最后，还想说一说“房产税”和“房地产税”的区别。房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。其中流转环节税目包括：增值税、契税、城市维护建设税等九项，保有环节税目包括：城镇土地使用税、房产税。房地产税被列入十二届人大常委会立法规划中，用词是“房地产税”，上海市、重庆市征收的是“房产税”，虽有一字之差，概念不一，但是若只针对房屋保有环节的话，实质和目的应该是一致的。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。

参考文献：

[1]刘剑文. 房产税改革正当性的五维建构[J]. 法学研究，2014，（02）：131-151.

[2]谷成. 房产税改革再思考[J]. 财经问题研究，2011，（04）：91-97.