查封房产被处置过户时的几点问题

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2015年3月，L市房管局收到该市中级法院协助执行通知书，要求将该市聚贤酒店有限公司（以下简称聚贤公司）的一幢房产（房产权证号5093、土地权证号2256）转移给天翔贸易有限公司（以下简称天翔公司）。该协助执行通知书及附带执行裁定书、拍卖成交确认书等资料显示：聚贤公司以该房地产向兴业银行L市支行申请抵押贷款，逾期本息900余万元未还。L市中级法院受理该银行机构，依法判决后，裁定拍卖聚贤公司抵押房产以偿还相关债务。后经公开拍卖，天翔贸易有限公司以最高价860万元竞得，并以合约支付相关款项。

收到协助执行通知书后，L市房管局查验该房产在兴业银行抵押之后，聚贤公司还向W先生发放一笔民间借贷100万元，并依法办理了抵押登记，现仍在抵押登记状态。对此，该局认为，根据相关法律规定，存在抵押登记的房子在未注销抵押登记前不能发生转移。而《房屋登记办法》第四十八条规定，经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。W先生在其债权、抵押权得不到实现的情况下，自然不会主动申请注销相关抵押登记。据此，L市房管局认为该房产暂时不能办理转移登记到天翔公司。

而该市中级法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”的规定，该房产已经拍卖，其上原有的担保物权也已消灭，无需再经当事人申请注销原有的抵押登记。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第三十条“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”的规定，该房地产已经拍卖，其上的查封、扣押、冻结随即消灭。而在《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》 （法函〔2007〕100号）中对这一规定进一步进行了解释，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续”。因此，该房地产转移到天翔公司是完全合法的。

前述最高法院的相关司法解释已经非常明确地表明，查封、扣押、冻结的房地产一经拍卖，无论其上的查封、扣押或冻结，还是原有的担保物权及其他优先受偿权，皆因拍卖而消灭，房地产登记机构应依协助办理相关转移登记手续。