中国投资者为何青睐澳大利亚房产(三)

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在房价攀升的同时，清拍率、销售速度、租金涨幅也不断刷新纪录。11月底，绿地集团在澳洲布局首个项目开始发售，一时间，“绿地集团悉尼楼盘开盘大售2.5亿美元”等新闻在媒体上铺天盖地。事实上，这并非个例，国内品牌开发商以及高净值个人纷纷涌入澳大利亚房产市场淘金。对于投资者而言，过去的良好表现只是参考的基数，未来澳大利亚房产市场走势才是大家关注的焦点。现在，就由海外房产权威机构澳信集团的专家团队，带我们一起揭开澳大利亚房产的神秘面纱。

泡沫是否存在

目前，房地产业内人士、经济分析师以及主流媒体，对澳洲房地产市场主要持两种态度。

一种态度认为，澳大利亚住房价格正在偏离其市场价值，首次置业者数量减少，金融市场不断滥用信贷资产，澳大利亚房产正处于一个类似于美国次贷危机的房产崩溃前期，出现了历史上最大的泡沫。

而另一种态度认为，澳洲房价虽连年上涨，但长期发展趋势仍积极明朗，并没有泡沫化，从长期的投资角度来看，价格将上涨而不是下跌。这是因为：

其一，人口大幅增长是推动房价上涨的主要驱动力之一。澳大利亚每天增长1048人，年增长率为1.7%，且多为移民。按照目前的人口增长速度，房屋供应将持续紧张；其二，市场上住房供应短缺，全澳空置率保持在2%左右，租赁市场畅旺，悉尼的代售房产数量则创五年新低，买家竞争激烈；其三，政府限制土地的供给，致使土地价格上涨。由于大多数人想要居住在大城市及其周围，澳洲的经济中心城市不得不建造更多的中等或高密度住宅；其四，由于银行实行低利率，购房者偿还贷款能力提高，通过借贷投资房产的需求增多；其五，宽松的信贷体系，降低了购房门槛；其六，税收体系有利于购房者。购买澳大利亚房产，不用缴纳遗产税及物业税。在投资过程中，如果租金不能涵盖支出，还可以通过负扣税获得税务上的优惠；其七，澳大利亚贷款者多半债务情况良好，财务脆弱的屋主少之又少。

以上这些因素，皆是这部分业内人士看旺澳大利亚房产市场的原因。

清拍率居高不下

根据澳洲房产物业监察部APM的研究数据显示，澳大利亚的房地产市场正经历着“前所未有”的忙碌时期，由于买家竞购，房价急剧攀升，选择在拍卖会上出售房屋的业主人数也创下了新纪录。如上图所示，进入2013年以后，悉尼及墨尔本的二手房清拍率迅速回升，重回峰值。尤其是进入第二季度以后，悉尼的清拍率连续多周都保持在80%，以上。这是自上一轮房地产热潮以来，从未出现过的热卖势头。

在以往的房产淡季“圣诞节”期间，悉尼和墨尔本的拍卖会数量也至少是十年内同期最高的。12月期间，悉尼录得有史以来最旺的春季拍卖市场。在去年12月21日，墨尔本也经历了有史以来物业拍卖数量最多的一周。这一情况，正是房产市场强劲的直接表现。

尽管房价飙升，但分析人士认为，澳大利亚的住房正处于十年来的最实惠水平。原因在于，市场的住房价格明显增长，但由于利率下降，可负担性已经持续改善。历史低利率和工资增长大幅抵消了澳洲各地的住房成本。此外，根据澳大利亚统计局（ABS）公布的数据，澳洲租房者的比例，从1990年代中叶上升了将近5%至30.3%，有史以来规模最大的移民潮加剧了租房危机，给当地的房地产市场带来巨大压力，例如悉尼大部分地区，房屋空置率已降至历史最低。不少家庭在租房压力下提前置业，他们认为，替房东还房贷还不如自己购买。

基于此，RP Data的一份数据预测，澳洲逾250个城区的房价将在未来10年翻番。同期，近800个郊区的楼盘周租有望在10年内增加一倍。对此，澳信集团资深投资专家认为，澳洲房产的需求量受到低利率、日渐改善的消费者信心和家庭财富日增的提振，澳元兑人民币汇率跌落、澳洲留学移民政策放宽将继续催生中国买家市场。悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、珀斯等城市，有很多的投资机会。在今后的连载中，澳信集团将继续做深入的分析。

2014延续牛市“财富效应”

2013年，澳洲房地产市场形成了牛市的“财富效应”，2014年极有可能延续2013年的盛况，预计房价将增长10%。事实上，2013年房价增长最高的城市发生在悉尼――3月到12月之间猛涨15%，也许这样的速度，2014年将出现在澳洲的其他城市，如布里斯班。RP Data的发言人认为，“在一个房价仍处于峰值下方的市场中，房价势必继续上涨。”

澳信集团市场部负责人表示，在目前的经济形势下，房地产市场对2014年澳洲经济增长和金融市场健康发展都具有决定性作用。根据RP Data的统计，澳大利亚首府城市房地产市场的投资收益率平均值为8.5%，悉尼的房产投资收益率超过10%，墨尔本则保持在7.3%。因此，无论是直接投资房地产，还是间接持有与房地产有关的金融产品，投资前景都是非常好的。

至于如何投资澳大利亚房产，可咨询澳信集团澳洲房产投资专家，免费咨询热线：021-6335 1266；或登陆澳信集团官网，以便掌握更多澳信集团2014年度展会信息。澳信集团“大型澳大利亚精品房产巡展”于3月1日拉开序幕，敬请关注。