房地产物业管理 存在问题和对策

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摘要:物业管理在我国尚属新兴行业,如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容,也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节。本文分析了我国目前物业管理行业的现状及出现的问题,并提出了解决这些问题的若干对策。

关键词：物业管理;业主；纠纷

1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。因此，加强物业管理已经是我国房地产市场的必然趋势。

一、我国的物业管理存在问题分析

1.开发商、物业公司强迫业主接受物业合同。目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制定的《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。

2.物业公司服务质量差、乱收费。由于国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。部分物业公司为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费；部分物业公司为了获取更多的利益，甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意定价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。

3.公共设施及其维修基金的产权、责权不清。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的公共设施、共用设备、道路、场馆等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，这些共用设施和公用部位的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。

4.物业管理企业产业结构单一。作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。

二、完善我国物业管理的对策探讨

1.成立专门的政府主管机构，加强行业监管。建议国家成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构除具备管理住房与城市发展的相关职能外，还应成为物业管理行业的官方管理机构，各级政府中也应成立相应的下级机构。它应加强对整个行业的监管力度，约束物业公司的行为，制定行业标准，保障老百姓的权益，给老百姓提供一个投诉和反映问题的渠道。政府对物业管理行业的监管可从两个方面着手：一要对物业管理起到指导监督作用。要从宏观上进行指导和引导，制定符合物业管理实际的政策、法规，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展良好市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事。让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。

2.建立、健全纠纷解决机制，合理解决纠纷。建议建立协商、调解、诉讼三级解决机制。协商可由当事双方或多方在平等的基础上进行。协商不成，可在行政主管机构的主持下，依法进行调解，行政主管机构必须在规定的时限内出具具体的解决方案，不得拖延和推诿，更不得袒护任何一方，应该公平、合理地依法进行调解。调解不成，或对调解不服，当事方可向上级主管机构申诉，或者直接向人民法院提讼。

3.进一步引入市场机制，强化服务意识。将目前流行的物业管理公司更名为“物业服务公司”，强化服务意识，提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要加强监督，并追究其法律责任。竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场，加入WTO之后，随着我国市场的对外开放，国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功，学习国外先进的管理经验，提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大。

4.废除公共维修基金制度，引进财产保险制度。国家建设部对房屋共用部位、共用设施设备维修基金问题作了明确规定，本意是通过这一准备金来应付小区大的房屋修缮等问题，但现实情况是大多数落实不到位。建议国家废除公共维修基金制度，引进财产保险制度。对大的房屋修缮项目，由保险公司来承担。保险费用可采取购房时一次缴入国家共有账户的方式，也可采取住户定期缴纳个人房屋保险基金账户的方式。一旦出现大的房屋修缮项目，可由国家从共有保险账户中支取，或由个人从保险基金账户支取后统一分摊修缮费用。

5.走多元化发展道路,全面提升企业整体实力。多元化的产业结构是物业管理发展的必然趋势,建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式,可以通过:建立大物业概念,走兼并重组的道路,走专业化服务的道路,联合边缘行业开展多样化服务,走集团化发展的道路。

6.加快物业管理学科建设，加速人才培养。我国加入WTO之后，一些有国际声誉和经济实力的开发商和物业公司将联合进入中国市场，必将对我国的物业管理市场造成巨大冲击。我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力，更重要的是加速人才培养，尽快培养出一批高素质的行业管理人才。加快物业管理学学科的建设已成为当务之急。

作者单位：陕西省行政学院工商管理系

参考文献：

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