关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考

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【摘 要】我国的房地产市场自从实行房改政策以来，国家一直坚持对房地产市场进行监管和调控，并陆续出台了一系列的宏观调控政策和法规。但在实行房地产市场调控的十几年，虽然取得了一定成就，但是房价上涨过快、投资过热等问题一直比较严重，其中土地市场管理是最重要的影响因素，这不得不引起我们对房地产市场调控和土地市场管理的思考。

【关键词】房地产市场；宏观调控；土地市场管理；市场监管

一、土地市场管理对房地产调控的影响

我国实施房地产调控政策以来，一直都伴随着土地市场管理制度的变革与调整，这是因为土地政策始终都是影响房地产市场价格以及走向的最关键因素，对房地产市场调控的影响主要体现在供求关系、供给结构以及房产价格等方面，并在一定程度上决定了房地产市场的走向。

1、影响供求关系

在房地产市场上，土地始终是房地产发展最重要的生产要素，无论是土地供应的总量，还是土地供应的布局，都会对房地产市场整体或局部的供求关系产生十分明显的影响。例如，国家或地方政府通过对土地规划的调整，能够对房地产市场上的土地供应量进行控制，可以实现对房地产市场供应量和投资量的调节，进而对影响到房地产市场的供求关系。同时，政府还可以通过对土地供应节奏的调整，影响供求关系中新增房地产的供应速度和上市节奏。

2、影响市场供给结构

在政府的土地供应计划和市场管理政策中，经常通过对土地供应结构的调整来实现对房地产市场供给结构的调整，进而达到抑制房价过快上涨等目的。例如，近年来国家加大了对保障性住房的土地供应，使得保障性住房的入市量在不断增加，商品房的供给速度得到一定程度上的放缓。因此，房地产市场上商品房与保障性住房的供给结构近年来也发生了很大的变化。

3、影响房产价格

毋庸置疑，土地价格是影响房产价格的一个最重要因素，地价的上升或下降，将会影响到房价的上涨或下跌，国家通过一系列的土地市场管理措施，能够对房地产市场的房价进行调控。从房地产市场的地价构成看，主要包括了取得成本（拆迁费用和征地补偿安置费用）、开发成本和政府收益（土地纯收入和相关税费收入三部分，其中开发成本和取得成本呈现出一定的刚性特征，因此对房价的影响相对固定，进行调控的余地也不是很大，但政府收益部分的调控空间却非常大，对房产价格的影响是非常明显的。

4、影响行业发展

由于我国土地资源的稀缺性，土地资源在我国城镇化进程中的重要性表现的越来越突出，土地市场管理的趋势将会直接影响到我国整个房地产行业的发展。在房地产市场的调控上，尤其是在土地供应总量、供应结构和供应价格方面，将会直接决定我国房地产市场行业发展的走向。

二、土地市场管理存在的缺陷

1、制度缺陷

长期以来，由于我国受计划经济和城乡二元结构体制的影响，在土地的市场管理制度中仍旧存在很多计划经济体制的一些特质和制度上的缺陷。我国的房地产土地所有权制度以我国的公有制为基础上，土地所有制形式与整个生产资料所有制形式基本吻合，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，这为我国的基本建设和政治稳定奠定了重要基础，但是土地资源是分散在全国各地的，所有土地的出让、转让以及开发利用等权利都是由地方政府代为行使的。但是，现有的土地市场管理制度并没有对中央政府如何行使对城市土地的所有权，中央政府与地方人民政府如何划分产权等一系列问题在法律上和制度上做出明确的界定，这就容易引起中央政府与地方政府在土地市场管理上的矛盾和冲突。例如，现在出现的城市土地国家所有权在经济上难以实现、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成为事实上的所有者、寻租行为和腐败等一系列问题，都是由于我国土地市场管理制度存在的缺陷引起的。此外，由于受城乡二元结构的影响，国有土地与集体土地的地位是不平等的，二者之间所有权的转移也违背了市场经济条件下等价交换的原则，农村集体土地明显处于相对“弱势”的地位。

2、市场缺陷

十多年来，政府虽然采取了多样化的土地政策、金融政策和监管措施对房地产市场进行规范和调整，但是由于市场经济具有盲目性、滞后性的特征，加上我国房地产市场的特殊性，导致我国的房地产市场比较复杂和混乱。如开发商捂盘惜售、制造虚假抢房假象、囤地与炒地，高收入居民炒房等都与市场固有的缺陷存在很大的关系。同时，由于我国行业制度和监管措施的不到位，有些开发商通过收取订金、认购等方式对一些并没有取得预售许可证的商品房进行销售，有的开发商存在非法集资的行为，资金链断裂后直接“跑路”，这都在很大程度上损害了消费者的利益。在土地的开发环节，有的房地产企业违规进行超容积率开发，擅自改变地产项目的规划设计指标，房屋及配套设施质量低，导致消费者投诉的问题屡见不鲜。

三、房地产土地市场管理策略

房地产土地市场管理是一项长期性、复杂性很强的系统工程，市场管理制度上的细小变化都有可能导致多方利益关系的变化。因此，为了实现更好的房地产市场调控效果，要综合利用土地价格、土地税收、土地金融等政策手段，制定科学的土地市场管理策略。

1、土地价格

土地价格是影响房产价格和房地产市场供求关系的重要因素，加上我国土地资源的稀缺性，如果不采取有效的土地价格管控政策，容易造成我国土地价格的不正常波动，进而影响到房地产市场调控的稳定性和有效性。因此，土地管理部门必须强化土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，促进土地的集约化利用，增强土地在收购、转让、拍卖、征用、置换等环节的监控，在充分发挥市场机制作用的前提下，通过有效的调控手段，确保土地价格处于合理的水平。

2、土地税收

土地税收作为土地管理的重要手段，也可以直接参与到房地产市场的调控当中，目前的土地税收政策主要包括取得税、流转税和保有税三个方面。在利用土地税收对房地产市场进行调控时，要根据当地房地产市场的发展情况进行合理的运用。例如，土地所得税的增加会增加房地产开发企业的土地成本，因此会导致房价的上涨，这在房价上涨过快的地区，不能再增加取得税；如果想增加市场上的土地供应量，则可以增加保有税、降低流转税，提高土地所有者的土地持有成本，使开发商倾向于土地的转让和开发。

3、土地金融

在目前我国的土地市场管理体系中，土地金融政策主要表现在土地的抵押贷款政策上。当政府放宽土地抵押贷款政策限制时，房地产开发企业的贷款数量就会增多，进而带动房地产开发项目的上升；反之，当政府实现紧缩性的土地抵押贷款政策时，由于房地产开发企业获得贷款的难度上升，进而导致房地产开发数量的减少或开发速度的放缓。此外，受土地供求关系的影响，土地本身可以成为投机转让的对象，这时的土地金融政策可以直接作为房地产调控的手段，如加强对土地转让的控制，可以限制土地的炒作，避免土地价格的过快上涨，进而起到对房产价格的平抑作用。

四、结论

综上所述，中国的土地管理问题看似是如何进行土地资源的高效利用的简单问题，但是其实际复杂程度已经超出了很多专家的想象，其根源就在于中国的土地市场管理不仅关系到中国经济发展和社会稳定的大局，还存在各方利益之间的博弈。基于土地管理中的市场缺陷、制度缺陷和国家对房地产市场调控力度的加强，相关部门必须对我国的土地市场管理问题进行重新、全面的审视，加快相关法制的建设和制度的完善，有效协调各方之间的利益关系，为我国的房地产行业营造良好的发展环境，为中国未来的改革提供真实的源动力。

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