浅析城镇化背景下的房地产行业发展

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【摘要】近十余年来，随着我国的城镇化水平不断提升，房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。当前提出的新型城镇化与过去的城镇化有很大不同，在此背景下，如何继续引导和保持房地产行业的健康良性发展这一问题亟待解决。

【关键词】房地产行业 城镇化

自改革开放三十余年以来，国家大力推进城镇化，特别是近十来年，我国的城镇化水平提升最为迅速。截止到2014年底，我国的城镇化水平为54. 77%，按城市发展阶段来看，我国城镇化水平仍旧处于快速发展阶段。伴随着城镇化的进程，我国的房地产行业也经历了飞跃式的发展。

随着“十二五规划”的开展、十、十八届三中全会的召开以及2014年3月16日《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的，富有浓郁中国特色的新一轮城镇化进程已经正式起步。过去的城镇化大多是土地的城镇化，不太注重城市建设质量，而新型城镇化与过去的城镇化则有所不同。因此，新型城镇化的推进过程不仅会给房地产行业的发展带来新的机遇，也会给其良性健康发展带来挑战。房地产行业的重要性不言而喻，引导和保持其在新型城镇化的背景下健康持续发展乃重中之重。

一、新型城镇化的内涵

十报告当中明确指出，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。对什么是新型城镇化作出了鲜明的定义，即“新型城镇化，就是坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。

（一）新旧城镇化对比分析

（1）过去的城镇化大多是土地的城镇化。过去的城镇化大多是土地的城镇化快于人口的城镇化。在衡量城镇化水平时着重关注常住人口的城镇化率，而不是户籍人口城镇化率。大量移动人口在向城市聚集的同时并没有身份上的认同感以及对所处城市的归属感。除此之外，城市建设布局不尽合理，城市扩建改建中大拆大建现象严重，房地产业大量投资住宅商品房的同时，保障房市场存在明显缺口。而新型城镇化以人为本，旨在吸引农村转移人口向城镇的长期流动，不仅促使农民走入城市还要他们在城市安家落户。推进新型的城镇化进程，把落户城镇的农民工完全纳入住房保障体系，实行有层次的差别落户制度，鼓励农民在城市定居，这些势必会带给房地产业新一轮的发展。

（2）过去的城镇化忽略了城市建设的质量。在过去特别是2000到2013年间快速城镇化进程中，伪城市化问题严重，城市建设布局不尽科学合理，粗放式利用土地资源，忽视城市建设的质量。房地产开发商开发建造房屋不考虑当地人文特点和建筑风格，千城一面。新型的城镇化要走四化同步、优化布局、生态文明、文化传承道路。新型的城镇化进程中对城市建设，不再是单纯的“现代化”，它要求对城市的规划开发等都要按照城市人文地理脉络，保护生态环境，让城市拥有自己独特的文化，以此传承城市文化。

（3）过去的城镇化缺少统筹规划。大量的农村转移人口向经济发达的城市聚集，致使一二线城市城市病问题严重。新型城镇化发展路径中引导农村转移人口在中西部地区就近城镇化，这样不仅可以带动中西部地区的经济发展，促进产业结构升级，又可以进一步吸引人口聚集，缓解中心城市压力。

（二）新型城镇化的特征

（1）以人为本的核心是其最突出的特征。2014年3月16日出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020）》（以下简称《规划》）明确了我国新型城镇化主要指标，包括城镇化水平、基本公共服务、城市基础设施建设、资源环境。较以往的衡量城镇化水平的指标而言，最大的不同之处就是，较以往单一的城镇化衡量指标不同，将户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率同时纳入衡量城镇化水平的指标，提出要在2020年低使常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口的城镇化率达到45%左右；推进农业转移人口享有城镇基本公共服务，改革户籍制度，将进城落户的农民纳入住房保障体系。推进新型城镇化进程不仅要进一步引导农民进城，还要他们在城市安居下来。推进新型城镇化进程的目的就是要推进农村人口向市民化的转变，让有愿望生活在城里的人能够落户城镇并且能够真正融入城市，同等享受城市基本公共服务。

（2）强调城市建设质量。《规划》指出新型的城镇化的指导思想是，要紧紧围绕全面提高城镇化质量这一关键，坚持走生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。紧紧围绕全面提高城镇化质量，走生态文明的道路，表现在：要把生态文明理念全面融入城镇化进程全程之中，严格控制高耗能、高排放式的发展，在城市开发改建上做到绿色发展、循环发展、低碳发展、集约节约利用土地资源；要推进建筑工业化、标准化、提高住宅工业化比例，政府投资的公益性建筑、保障性住房和大型公共建筑全面执行绿色建筑标准和认证。紧紧围绕全面提高城镇化质量，走文化传承的道，城市的改造要保护历史文化遗产、民族风格和传统风貌、保存城市记忆。

（3）重视统筹规划，以“3+X”作为发展路径。中国的新型城镇化路径是“3+X”。其中的“3”是指3个一亿人：“即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城市棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化；“X”是指居住证制度，即不能落户的常住人口实行居住证制度”。首先，推进农业转移人口市民化，实行差别落户，有层次开放不同城市落户条件。任务中指出的全面放开建制镇和小城市落户限制，逐步放开中等城市并合理确定大城市的落户条件，严格控制特大型城市的人口规模。

其次，鼓励农村转移人口在中西部地区就地城镇化。我国东部沿海的一线城市拥有较发达的经济基础水平和较完善的基础配套设施，吸引大量人口聚集，无形中加大了这些城市的环境压力，城市病问题日益严重。

二、结语

总的来说，新型的城镇化是以人为本的城镇化，它的重心与关键就在于推进农村转移人口的市民化，以转移农村人口为长远目标，统筹发展，建设质量的城市，让生活在其中的居民觉得和谐宜人，推进城镇化进程的过程是复杂而缓慢的，要量力而行，充分考虑到城市的承载能力。

参考文献：

[1]李珊.城镇化与房地产业的关系探讨[J].河南科技，2010，（9）.

[2]李东宸. 新型城镇化中房地产业的发展机会[J].房地产开发，2015.