房地产与金融危机思考
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摘要:在国际金融危机的大环境下,美国“次贷危机”的阴影挥之不去,国际房地产市场至今“寒流滚滚”,而我国的房地产市场竟然“逆市而上”,“极度繁荣”,显示出与消费水平绝不相称的强力上涨势头。本文揭开“极度繁荣”背后隐藏着的“猫腻”,分析了需要高度警惕的风险,并据此提出建议。
关键词:房地产市场社会预期金融危机
一、房地产市场“极度繁荣”的成因
2008年9月以来,美国金融市场乌云滚滚,自美国而席卷整个世界的金融危机对世界经济产生了深远的影响。由于美元的贬值,以美元为基础的世界货币体系受到了强烈的冲击,极大的冲击了各国的进出口行业。中国社科院金融研究所提供的数据显示,目前次级债券衍生合约的市场规模被放大至近400万亿美元,相当于全球GDP的7倍之高。日本媒体报道这次危机将导致全球金融资产缩水27万亿美元。
由于中国资本市场开放程度较低,所以成为这次危机中受损较小的发展中国家。但此次危机对中国实体经济还是产生了较大的影响,比如:东部沿海地区的众多劳动密集型产业受出口缩减的影响而倒闭或者裁员;国内掀起了新一轮的找工及就业荒;消费者信心指数降低,消费减少,投资降低,贸易情况也在逐渐下滑;股市动荡,百业萧条。
与此形成强烈对比的是,我国房地产市场在各行业紧缩的大环境下,却出现了“极度繁荣”的现象。以湖南省怀化市洪江区为例:该区是一个人口近10万的老工业城,过去几十年内房地产市场一直萎靡不振,近三年房地产市场却极其繁荣,住房供应总量相当于改革开放三十年的总和。新建的居民住宅小区如雨后春笋般地拔地而起,不管是长期无人问津的旧房,还是新楼盘都成为抢手货,被一扫而光。又如,湖南省洪江市安江镇,现有城区人口七万多,辐射着周边二十五万多农村。近几年来房地产市场火爆之极,两千多套二手房销售一空,房地产开发在城区内全面开花,使得房地产商获得暴利,住房价格大幅上涨,节节攀升,连续创下当地消费水平不可思议的“天价放量”。
为何在经济增长全球加速下滑的环境下,在眼下国际金融危机的大背景下,尤其是在美国首当其冲、一蹶不振的房地产市场,而在我国却是“极度繁荣”,房价节节攀升?
占主流多数的专家学者研究颇多,其中复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授对房地产市场的分析,比较有代表性。首先,在GDP中,房地产业可以贡献4个百分点。当前以“保增长”为第一要务,要促进经济的发展,就不能把房地产业“打压”下去。因为它的产业链很长,直接影响19个行业和间接影响40多个行业。同时,在全面建设小康社会的整个过程中,老百姓生活质量要提高,就必然会出现“无房者要买房,有房者旧房换新房、小房换大房”的现象。而目前我国人均住房面积才22平方米,距离人均30平方米的要求还有很大差距,这一点,在小城市中体现得尤为明显;其次,是城市土地的有限性与城市人口增长的无限性之间的矛盾。平均每年600万名大学毕业生,他们大部分选择在城镇工作和生活。基于在一线城市就业的艰难,许多学生已经将就业和生活的目标投向了二三线城市,这必将拉动当地住房的需求。再次,我国城镇化步伐明显加快,非城镇人口城市化,大量农民进城,如洪江市安江镇近三年来农民进城务工经商人员高达本镇人口的40%,约3万人,这使得市场经济条件下住房供求矛盾加剧。大量的进城务工经商人员也是支撑房地产市场的重要力量,需求的增加必然推动房价的上涨。
对于以上专家学者所持的观点,笔者则不以为然。笔者认为,当前严重波及席卷全国的这种“逆市而上”、“极度繁荣”的房地产市场,并不是本来意义上的自然而然的发展趋势,其背后隐藏着鲜为人知的“猫腻”,即主要源于一种通货膨胀的心理预期。当一种预期成为社会带普遍性的心理预期,在这种情况下,就会引发社会群体的疯狂与社会的浪潮。
地方政府也不希望房地产市场降温。地方政府的财政收入主要来自土地拍卖,而土地拍卖价格的高低在很大程度上将取决于房价的高低。因此,一方面地方政府出卖高价地皮,加上各种政府性收费约占商品房总造价的40-50%,已成为房地产价格上扬的有力推手;另一方面一些地方政府出台政策把购房的首付比例由30%降到20%或10%,表面上在鼓励购房,变相的是为了托市将风险转让给所在地的银行。还有一些不法房地产商采用虚假营销的手段,蒙蔽购买人的视线。例如,请人排队来购买住房,制造房地产市场的虚假繁荣,搞假按揭套现、高购房率等五花八门的营销方式,借此提高房价。
二、应高度警惕“极度繁荣”背后的风险
2009年,中国经济在金融危机的大背景下成功地实现了“V”形反转,不仅超额完成了年初制定的“保八”目标,甚至部分领域重新出现过热的迹象。[2]但是,当前经济全面复苏的基础并不牢固,在此环境中产生的房地产市场的极度繁荣并不正常,也是不可持续发展的,发展下去甚至是充满危险的。如果任由房价脱缰,不仅不利于市场的良性发展,甚至会直接影响到经济复苏的整体成果。
从地方来看,2008年的金融危机使得各地财政收入纷纷吃紧,但是刚性的支出却无法降低,为了缓解财政收支的矛盾,地方政府大多选择了活跃房地产市场、通过增加土地出让收入和做大与地产相关的税费来缓解财政收入的燃眉之急。然而,这样高度依赖地产的财政收入机制却有着相当的弊端:普通百姓的收入和储蓄不断通过高涨的房价和地价回流到政府,但老百姓的居住条件和幸福指数却并未因房屋升值而有实质性提升。相反,各路资本被地产的高额利润所吸引,纷纷弃实业于不顾,杀入地产市场,长此以往,产业空心化的趋势将极大地扩大蔓延,恶化底层经济生态。
从消费者来看,房地产经过了多年的持续高度繁荣,已经严重透支了住宅地产其后多年的需求和购买力,也令许多消费者产生了“谈房色变”或者“房价恐慌症”,这对消费者的后续消费心态产生了极其不良的影响。
从开发商来看,虽然由于近年来的房价快速疯涨,不少开发商赚得盆满钵满,但近期的地产开发却面临着很多困境,如融资能力不够;经营能力较差,只注重前期销售“卖完就走”,而忽视后续经营;政策的控制和变化令开发环境变得难以捉摸等。
千高万高没有房价高,千苦万苦最是房奴苦——这是众多为住房所苦的消费者的心声。尤其是进城的农民打工族们和普通老百姓这些消费者,手里的钱极其有限,一边是用自己辛苦的劳作挣来的“血汗钱”,一边是全线飘红的高房价打了“水漂”,已成为老百姓心中越来越沉重的痛。
应当认为,眼下国际金融危机这样大背景下的“极度繁荣”现象是极不正常的,是不可持续发展的,是非健康的。如果任其发展下去,是非常危险的。当越来越多房地产市场变成赌场,越来越多的普通百姓失去理性、不顾一切地加入到购房者行列,房地产市场暴露出来的问题已不再是一个单纯的经济问题……因为,照此长期发展下去,结果是富房户购置的“多余”住房必然“生产过剩”,无房贫困户则因为房价过于昂贵更加买不起住房,这就势必造成新的“两极分化”!成为社会的不稳定因素。
三、正本清源实现“住有所居”
房地产关乎每一个人的利益。在我国,城市居民收入水平与高房价还很不相称。尤其是中西部地区,居民中低收入的困难家庭更多,面对目前高昂的房价要想购置一套商品房,可望而不可及。因此只有正本清源,标本兼治,才能从根本上来解决,实现住有所居。
1.大力开发廉租房。根据国家支持廉租房的系列优惠政策,各地方政府应加大力度开发廉租房,保证买不起房的人也能安居。分流购房者,来保证房价不会纵、炒作,可有力的遏制房价上涨。洪江市安江镇2008年建成廉租住房100套,建筑面积5000平方米,2009年至今建成或在建的廉租住房为280套,建筑面积14000平方米,2010年计划修建400套,建筑面积20000平方米。该镇现有公有租赁住房800多套,其产权归政府所有,绝大多数是平房。还有一些解放前的老房子,现均成危房不能租用。这些房子占用了大量的土地资源,如果将其充分利用改建廉租房,其潜力巨大,估计至少能修建5000套以上的廉租房。
2.大力开发经济适用房。国有土地本来就是全民共有的,用于国民住房的土地不应全部以市场价去处理。地方人民政府应根据当地人口规模及居民基本收入水平,特别考虑进城务工的农民安居工程,单列经济适用房的用地,并设定与之相适应的土地使用价格,合理配置资源。政府成立经济适用房开发公司。资本可以由以下两个部分组成:一是土地作价部分,二是聚集社会闲散资金。2009年我国居民人民币存款余额26万亿元,洪江市城乡居民存款余额2009年上半年为27.6亿元,各项贷款余额10.9亿元,可见富余资本数额巨大。政府以财政作担保,确定适当的利率,还款时间可定为1-5年,向城乡居民借资。按此方案实施,公司可聚集足够的资金开发经济适用房。公司投资开发经济适用房,政府在各项税费政策上给予适当的优惠,在实际造价的基础上根据当地经济发展水平,当地中低收入家庭的经济承受能力,留有适当利润的前提下,确定售房价格。
3.鼓励单位和居民集资建房。必须在市政建设规划的指导下,科学布局统一划定集资建房的地段。地价应该采用公开拍卖的方式,由政府召集房地产开发商公开、公平竞价拍卖。完善设计控制,强化工程监管,严格规范有序。政府应在各种税费项目中给予优惠政策,按照国际市场平均利润率一定比例,透明操作,在确保房地产开发商有利可图的前提下,彻底打破由房地产商独家垄断的格局,废除霸王条款,做到市场规范有序,确保老百姓的“血汗钱”不被或者少被房地产商榨取,遏制房价过度上涨。集资建房户按实际造价出资,由人民政府制定方案,统一标准,严格审批确定,张榜公布,接受社会监督。
参考文献:
[1]金融投资报.五因素支撑房地产市场繁荣房价上升是必然现象.2009-11-03.
[2]朱江.房地产市场繁荣的背后.证券时报,2010-01-09。