关于房地产项目招投标管理的探讨

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摘要：招标投标工作在房地产项目建设中发挥着相当重要的作用，需要针对招投标管理中存在的问题采取对策，完善招标投阶段的科学管理。

关键词：房地产；招投标管理；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

当前国内外的房地产项目招投标已经成为最普遍、最重要的项目采购方式。房地产项目招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环。招标采购关乎到整个房产项目能否有效控制成本，项目能否盈利，施工能否顺利开展。所以，加强房地产项目招投标工作的管理，用科学发展的思想武装我们自己的企业，就显得尤为重要。

一、房地产项目招标投标的特殊性

1、房地产项目招标投标工作的内容间歇重复房地产企业招标投标工作的间歇重复性体现在两方面。首先，房地产企业（招标部门）开发不同的房产类型项目，因此房地产企业中房地产项目的招标投标工作内容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一项目，随着不同期项目的推进，项目招标投标的工作内容会有间歇性的循环。例如，每一个项目都会遇到监理招标、总承包施工招标、电梯招标等，只是由于项目的需要的时间段不同而时间上有所差异。

2、房地产项目招标投标工作涉及范围广众所周知，房地产项目之所以成为我国的支柱产业，原因之一是因为房地产项目涉及诸多领域，从设计到施工工艺，从原材料到机电设备，从装饰行业到物业管理服务，形成一条强大的产业链。因此招投标工作也需要涉及房地产项目中的各个领域。常常一个房地产项目会涉及到百余种从材料到人工的选择，这也是房地产项目不同于其它产业的一大特点。

二、房地产项目招投标管理中的问题分析

1、招投标工作管理团队组织不畅在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人或专门的部门牵头协调设计、材料、工程、技术、造价等各专业，统筹考虑，形成一份完整且缜密的招标文件。但是对于这样一个需要大家全力支持的工作，招标过程往往缺少专人牵头，各部门之间缺少联系沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不全面了解而造成招标项目存在漏洞，给投标单位的不平衡报价有了可乘之机。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。

2、违规现象的出现

招标公告、资格预审文件内容不规范，条件设置过高或有针对性，存在排斥潜在投标人情况。招标人在招标公告时，往往有意提高报名门槛，设置过高的资质等级、业绩要求等。例如：工程总承包资质完全可以承建的项目，要求必须同时具备指定的专业承包资质方可报名；要求企业或项目经理必须具有严苛的类似工程业绩方可报名；无论工程规模情况都要求必须一级建造师方可报名；要求建造师必须有鲁班奖、优质工程奖业绩方可报名等等。在编制资格预审文件时，条件设置过高，有针对性地设置各种要求和评分办法，为某些投标单位量身订做。资格预审工作暗箱操作，对未通过资格预审的投标人不予解释原因。

3、工程量清单、招标最高限价编制水平参差不齐

招标和造价咨询机构从业人员业务水平参差不齐，工程量清单和招标最高限价编制质量差、误差大，甚至在招标人授意下有意压低最高限价，损害投标人利益。肢解工程分包，招标人指定分包，限制总包单位的施工承包范围。招标时随意甩项、肢解工程分包情况较多，甚至一般住宅楼项目还要甩项保温、防水等项目，再加上发包人供应材料设备等，把总承包单位做成了劳务承包。发包人指定分包项目过多，既增加了工程现场的管理难度，责任界面不清对今后的房屋维修也带来了难度。

4、招标工作人员专业素质不够

作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。

三、健全和完善房地产项目招投标管理的对策

1、建立和完善相关招标制度与流程

招标过程必须既有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。

投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。建议每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标（至少三家单位），参与投标的单位是通过资质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。该工作可由项目公司或者工程管理部主持，通过资质审查后参与投标；入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。

所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。除了投标文件密封之外，询标过程的优惠报价都应该采用信封密封，最后统一开标，避免询标过程中的价格外泄。

各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串标；中标单位的投标书正本由成本合约部保存，副本由成本合约部、开发部、工程管理部各保留一本。

项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察报告、答疑记录、开标记录、评标报告、约谈记录、相关会议纪要等，须及时收集、整理、归档、保管。

2、招标方式选择的多样性

各类工程招标原则上是采用工程量清单的招标方式。结合具体工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。

为有效的控制成本，除特殊工程外，建议原则上不采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，需经公司招标小组研究后实施。

下述工程项目建议采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电设备安装等。两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。两阶段招标方式，既有利于合理方案的选择，也有利于几家投标报价在同一平台作比较。

3、采取措施防范不平衡报价不平衡报价法是指投标单位在保持总价不变的情况下，在调低某些分项的同时提高另外一些分项单位的价格。实质上其目的不外是指望在施工中运用高索赔策略追加更多的工程造价或尽早回收工程款。这种方式在一定程度上掩盖了房地产项目投标报价的实际水平，容易造成“低价中标，高价结算”的结果，这给今后的成本控制埋下很大的隐患。因此，无论采用何种方法来评标，招标人都应当对这部分内容均相需相当关注。

如何避免或减少这种情况的发生？笔者认为招标人需在以下方面加强工作：（1）统一报价格式和报价要求，加强报价文件的格式化和规范化，确保各投标人投标报价格式的统一性。（2）提高工程量清单的准确性 ，招标人在发标前应自行或委托专业咨询公司对招标工程量清单进行详细计算、审核和复查，尤其对土石方工程等容易发生工程量变化的分项工程应予以重点审查。（3）深化设计，减少设计模糊地带 ，这就要招标人加强对设计单位的管理和设计监理工作，确保招标图纸和招标文件达到施工阶段的深度和质量，尽量规避设计深度不足引起的不平衡报价。（4）在评标分析中，对投标报价中存在明显低于或高于市场价的报价，需要单独分析，有必要时可在询标过程中要求投标单位调整报价。

结束语

房地产市场的招标投标是房地产建设领域的一项重大改革，要做好这一工作，在确保其在工程质量、工期和经济效益上发挥巨大的推动作用。

参考文献

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