登簿不发证的行为是否导致登记无效

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我们这有一个小区，不动产统一登记前，开发商在房产管理部门办理了初始登记，登记簿记载了，但没给开发商发大证。开发商对外N售后，购房人也办理了房产证。现购房人要求撤销房屋转移登记，理由为房产管理部门没给开发商发大证有责任。请问，房产管理部门是否有责任？

没什么责任，但有不作为。因为大证该发未发。

法院认为我们违反了《房地产管理法》第三十八条第六款，未依法登记领取权属证书的不得转让。

商品房预售本身就是特例，这个开发商不发证，不影响后面的处置问题，你们做法很胡闹，法院也乱来，登簿就产生效力。未发证是瑕疵，不影响根本。

我们想以《物权法》第九条为自己辩解可以吗？登记簿有登记，开发商初始登记是有效的。只是没发证，我们能找到哪个法条不让法院判撤证？

登记簿记载就生效了。程序合法，登记完成。没发证不是问题。

按照《房屋登记办法》规定，转移必须提供房产证，法院没说你们转移登记有问题？

说了，让我们提供一个开发商没有大证的情况下，为老百姓办证合法的依据。我们决定以《物权法》第九条、第十四条为自己辩解。

按照《行政诉讼法》，瑕疵不影响行政结果的合法性，不会撤销。只要个人和开发商双方合法申请就是真实的意思表示，完成登记不能撤销。

现在是当事人要行政诉讼？业主提起行政诉讼？还是业主自己要求撤销房产证？

是业主要撤证，退房，不买了，但开发商不同意退房。

本是一个民事纠纷，当作行政诉讼案件。莫非撤销发证就能不要房了？这种“高招”谁出的，放心吧，法院不会撤销的。

瑕疵和程序违法不一样，如果撤销，太机械适法了。

按照当时的《房屋登记办法》，转移登记房产证是必收件，我们在开发商没大证的情况下为老百姓办了房产证。

不动产登记簿是权属证明，房产证是证明文件（而且可以），法条虽要求开发商在取得房产证后才能销售房屋，相关规章也有相关规定，但本案被告在第三人办理不动产初始登记后，权属已经不再具有争议，转移登记给原告，并没有对原告的权利义务产生影响。因此，转移登记手续虽有瑕疵，但不足以导致本院撤销转移登记。且原告提起本案诉讼系民事争议产生，应循民事诉讼途径解决。

懂《行政诉讼法》该案就不怕了。

这种转移登记对原告权利不产生影响，《行政诉讼法》第七十四条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。

这种案子似不应作为行政案件受理。最好是让法院驳回。次之是驳回诉讼请求。再次之是确认违法而不撤销。

《行政诉讼法》第三条规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回：……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回。

以行政行为对其合法权益明显不产生实际影响为由，驳回。试问，你们发证给原告又造成了什么利益影响？没有！

点评

买受人有行政诉讼原告主体资格。与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。房产管理部门的登记行为与当事人的物权具有法律上的利害关系，故买受人有权就此提起行政诉讼。

不动产登记机构应注重行政程序的合法性。初始登记的目的不是取得行政机关对不动产物权的确认，而是取得物权的公示力和公信力，也是转移登记的前置条件。本案涉及两次登记，初始登记在先，转移登记在后，符合连续登记的原则。但因为房产管理部门没有按照登记簿的记载向房地产开发企业颁发房屋权属证书、并由此导致办理转移登记时无法收取转让方的权属证书，其行为应纠正。

买受人的实际诉求应通过其他方式寻求解决。房产管理部门的房屋登记行为确有瑕疵，但无论该行为被确认违法（不撤销）或被撤销，并不能达到原告退房的根本目的，因为不动产登记机构可根据申请人的申请（可以是原申请）重新作出具体行政行为。