境外个人在华委托购房政策及风险防范

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[案情回顾]

2001年年底，美籍华人郑某在北京开办了一家贸易公司，并拟购买一套住房作为公司的办公场所。但郑某拟购买的房屋未取得《外销商品房预售许可证》，不能向郑某出售。因此郑某借用北京亲戚李某的名义购买该套房屋，且李某同意以自己的名义帮郑某买房，但双方并未签订相应的委托买房协议。后李某以自己的名义购买了房屋，郑某以现金方式支付了首笔房款和购买需交纳的所有税费，但发票等所有票证上注明的付款人均为李某。其余房款以李某向银行申请贷款的方式支付。收房后，房屋一直由郑某居住使用并每月支付房屋按揭款项，但房产证上标明的所有权人为李某。2008年郑某要求李某将房屋过户到自己名下，但李某不同意将房屋过户到郑某名下。郑某将李某诉至法院要求确认其为房屋的所有权人。最终法院认为郑某支付首付款的行为只能证明郑某与李某之间存在一股债权债务关系，同时我国及北京市对外国人购房都有限制性规定，因此，郑某不是房屋的所有权人，随即驳回了郑某的诉求，确认李某为房屋的所有权人。但郑某可以就债权向李某另行主张。

[律师点评]

上述案例说明，境外人士不具有相应的购房资格而委托中国籍人士买房时，需特别谨慎。

一、境外人士在华购房的相关政策。

自2006年以来，境外人士在华购房政策在各城市基本一致，但各地规定会有细微不同。结合案例，此点评以北京为例，来解析境外人士在华购房政策。

根据1994年2月2S日原北京市房地产管理局的《北京市外销商品房管理规定》，境外人士在北京只能购买取得了《外销商品房预售许可证》的房屋，本案中所涉及的房屋并未取得此证。

2002年8月颁布的《北京市国土资源和房屋管理局关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》规定，在北京只要取得了《商品房预售许可证》的房产项目，境外人士均可以购买，此项政策一直持续至2006年。

2007年北京市颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(以下简称“北京限外规定”)规定，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅，法律法规另有规定的，从其规定。境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的，在办理预售登记和权属登记时，须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺；购买后不得随意出租、转让，但境外机构在北京设立的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。

2009年1月22日，《关于贯彻[2008]131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》规定，自2009年1月1日至12月3旧，暂停执行北京限外规定中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

2010年2月21日，《关于贯彻[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，严格执行“北京限外规定”中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

因此，目前，不符合上述相关规定的境外人士个人是无法亲自在北京买房的。执意要买房的人通常会通过前述案例中的方式委托在华的亲戚朋友，以亲戚朋友的名义代为购买。他们希望在相关限购规定取消后，再让亲戚朋友将房屋产权过户到自己名下。殊不知，这种购买方式在实际执行中经常会出现如前述案例一样的产权纠纷，并有可能导致实际购房的外籍人士落得竹篮打zk--场空的结局。

二、不符合规定的境外人士与亲戚朋友达成的购房委托协议的效力。

应提醒的是，此种协议的法律效力会存在一定疑问。合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同均为无效合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。如果委托购房协议出现纠纷，因为国家已出台了相关的外购房政策，且我国对何为“国家利益、社会公共利益、非法目的、强制性规定和效力性规定”均未作出过统一解释，审判法官在适用上述规定时有很大的自由裁量权，因此，法官是否会以此种委托购房协议因上述合同法第五十二条规定而认定此种协议无效，这种不确定的法律风险不可避免。

但总的来说，有协议总比无协议要好，至少对纠纷事实的来龙去脉是一个最基本和最关键的证明。

三、境外人士在华购房注意事项。

在实际购房人支付购房首付款和购房税费时，应在房产商开具的发票或收据上标注出实际购房人是付款人。在发生纠纷时，能够证明是实际购房人支付的购房款和相关税费。

实际购房人应将所有与购房相关的文件资料，如购房合同、贷款合同、支付款项和费用的所有发票或收据或支付凭证、契税税票、公共维修基金专有收据、房屋所有权证等，由实际购房人保管。

(卢志强北京鹏润地产控股有限公司法务经理)